¿Valor aproximado de una oferta en efectivo por una casa?

Question

Estoy pensando en hacer una oferta en efectivo por una casa, por debajo del precio de venta actual. Me gustaría hacer (al menos) un cálculo aproximado de un importe de oferta razonable.

Primero lo que ya he leído:

• Comprar una propiedad al contado (money.stackexchange.com/questions/62509)
• Estrategia para negociar la compra de una vivienda en una economía incierta (money.stackexchange.com/questions/152545)

Además, un resumen de la situación general: estamos en enero/pronto febrero de 2023 en EE.UU., y el sector inmobiliario está sufriendo simultáneamente una baja oferta y una baja demanda. Por lo tanto, la baja demanda no ha provocado una bajada de precios muy grande, en relación con los precios bastante altos durante las perturbaciones económicas del virus corona. Pero los precios han bajado algo en los últimos meses, y ahora las casas permanecen en el mercado algo más de tiempo.

La casa se vendió por última vez en septiembre de 2005. La oferta inicial (hace cinco semanas) tenía un sobreprecio nominal del 41% respecto al precio de 2005. Pero hace una semana el precio se redujo a un 36%.

Selon le Calculadora de inflación IPC un dólar de 2005 corresponde a un importe de 1,49 dólares en diciembre de 2022. Así que, ingenuamente, podría pensar que un sobreprecio del 49% a 17 años es razonable, desde el punto de vista del vendedor. Sin embargo, hay que tener en cuenta que septiembre de 2005 está bastante cerca del punto álgido del burbuja inmobiliaria ese precio de venta de hace 17 años quizá merezca un recorte.

Por ejemplo, si quitamos el 15% por el efecto burbuja, y luego aplicamos mi 49% mediante la inflación del IPC, tenemos llegamos a un margen de beneficio del 27%. Ese sería mi precio máximo y podría hacer una oferta ligeramente inferior (al menos no insultante).

Tengo dos preguntas en relación con estas reflexiones. En concreto, me pregunto si la calculadora del IPC es una buena opción para lo que estoy haciendo. Aquí se discute una IPV (índice de precios de la vivienda) y hay una calculadora en línea: https://www.fhfa.gov/DataTools/Tools/Pages/HPI-Calculator.aspx

Introduciendo mi localidad, esta herramienta del IPV sugiere que el incremento de 17 años por la inflación debería ser más bien del 55-60%. Si es así, el precio de venta actual está casi justo donde debería estar. Entonces, ¿puedo esperar un precio más bajo por la comodidad de una transacción en efectivo? ¿Cuál es la regla general? ¿Un 8% de descuento? para mayor comodidad ? No lo sé.

En términos más generales, ¿es bueno mi planteamiento? Me gustaría conocer cualquier otro enfoque que pueda sugerirme.

Answer 1

Concretamente, me pregunto si la calculadora del IPC es una buena opción para lo que estoy haciendo.

Lo que alguien pagó por una casa hace "x" años es irrelevante, tal vez requería reparaciones masivas en el momento de la compra, tal vez la han mejorado mucho, o tal vez la han descuidado terriblemente. Aunque supieras en qué condiciones estaba entonces y en qué condiciones está ahora, el IPC es demasiado amplio para aplicarlo, y probablemente el IPV también lo sea.

Históricamente, los agentes inmobiliarios se han centrado en encontrar casas comparables en la zona que se hayan vendido recientemente para calcular las valoraciones, porque hay muchas variables que influyen en el precio. Cuando las ventas se ralentizan, se hace más difícil, ya que hay menos puntos de datos. Los sitios inmobiliarios como Zillow y Redfin proporcionan estimaciones y muestran casas comparables, herramientas útiles pero no exentas de fallos.

¿Cuál es la regla general, un 8% de descuento por comodidad?

Es muy poco probable que consiga un descuento tan importante por una oferta en efectivo a menos que haga concesiones como renunciar a la inspección u otras. Respondí similar aquí: https://money.stackexchange.com/a/80498/52448