¿Cuándo es mejor mudarse: antes o después de que estalle la burbuja inmobiliaria?

Question

Mi marido y yo somos actualmente propietarios de nuestra casa y estamos pensando en cambiarla por otra más grande en uno o dos años. El mercado de la vivienda en nuestra zona (ciudad de la costa este de EE.UU.) va muy bien, y nuestra casa está valorada mucho más alto de lo que estaba cuando la compramos. Sin embargo, con todas las nuevas promociones caras que están apareciendo, sospecho que la burbuja inmobiliaria va a explotar pronto.

Por un lado, si esperamos a que el mercado cambie, la compra de nuestra nueva vivienda será mucho más barata que si nos mudamos antes. Por otro lado, esperar también supondría perder valor en nuestra actual vivienda que venderíamos. Una de las otras razones por las que estamos pensando en esto ahora es que estamos en el quinto año de nuestro ARM de 7 años, por lo que nuestros tipos de interés subirán si no vendemos o refinanciamos.

Teniendo en cuenta que estaríamos buscando tanto vender y comprar una propiedad en la misma época, ¿es mejor hacerlo cuando el mercado está en alza o después de que haga un descenso?

_{<em>He visto ambos <a href="https://money.stackexchange.com/questions/60526/what-should-i-do-financially-if-i-suspect-a-housing-bubble-is-arising-and-might">esta pregunta </a>y <a href="https://money.stackexchange.com/questions/12482/is-it-generally-better-to-buy-a-property-when-the-housing-market-is-in-a-downtre">esta pregunta </a>pero ambos se refieren específicamente a pasar del alquiler a la propiedad, mientras que nosotros ya somos propietarios.</em>}

Answer 1

Si te mudas arriba en casa en la misma zona, es mejor esperar a que estalle la supuesta burbuja, ya que las burbujas afectan más a las viviendas de precio más alto que a las de precio más bajo. También puedes vender ahora y alquilar hasta que el mercado toque fondo. Hay no vergüenza en el alquiler, sobre todo si no piensas quedarte en la casa más que unos pocos años.

Si va a reducir su tamaño, es mejor que se mude ahora por las mismas razones.

Si cambias de zona, todo depende de los mercados de esas zonas.

Dicho esto, la sincronización de cualquier mercado (incluido el de la vivienda) es muy complicada y a menudo puede jugar en contra. A menos que crea que hay una enorme burbuja (como una prima del 50%), entonces a largo plazo no habrá mucha diferencia.

Vale la pena señalar que tenemos un ARM de 7 años, y actualmente estamos en el año 5, que es una de las razones por las que estamos mirando el movimiento ahora.

Esta debería ser su consideración, no una supuesta "burbuja". Los tipos de interés van a subir en los próximos años, así que cuanto antes puedas salir de ese ARM, mejor. Si puedes permitirte obtener una hipoteca fija a 15 años en una casa nueva en los próximos años, esa es tu mejor opción. Si no, entonces refinancia lo que tienes en una hipoteca de tipo fijo.

Answer 2

Si vendes y compras al mismo tiempo, la situación del mercado (caliente, fría, antes, después o sin caída) es poco relevante - sólo afecta al tamaño de los números en ambos contratos, y más o menos lo mismo, por lo que es mayormente un lavado.

Si quieres aprovechar tu predicción, tienes que dividir la venta y la compra en el tiempo -varios meses al menos- y vender alto, esperar hasta después del desplome previsto, y luego comprar bajo. Obviamente, eso implica que alquilas entre medias (o vives en tu coche, o con tus padres, o lo que sea). Y si la caída no se produce -porque tu predicción era errónea- no ganas dinero con ello, sino que pierdes la ganancia de valor del periodo que esperaste. Sin riesgo, no hay ganancia.

Answer 3

Es una decisión difícil, pero hay que tener en cuenta un par de cosas. Has dicho que planeas cambiar a una casa más cara, por lo que podrías ahorrar más en la nueva casa después de la burbuja que lo que perderías en tu casa actual. Supongamos que quieres pasar de una $1M house to a $ Casa de 1,5 millones de euros: necesitarás $0.5M. The bubble bursts, and housing prices fall 20% across the board. Now you have an $ casa de 0,8 millones y quiere comprar una $1.2M house, so you only need $ 0,4 millones para compensar la diferencia. Es una gran suposición de que los precios de la vivienda caen por igual en todas las zonas, pero se entiende la idea.

Otra cosa que hay que tener en cuenta es lo fácil que será vender su casa actual. Los precios de la vivienda caen porque la demanda no está ahí. Incluso con un precio más bajo, puede tener más problemas para encontrar un comprador después de la burbuja, así que considere lo importante que es el tiempo para la venta de su casa actual.

Answer 4

Si crees que puedes conseguirlo, lo mejor es detectar la burbuja, vender, alquilar, esperar al crash, comprar. Pero probablemente no puedas.

Digámoslo así. Yo detecté la burbuja de 2008 en 2004. Para que este esquema funcione tendría que haber sido capaz de decir de antemano cuándo estallaría la burbuja y vender cerca del estallido. Mi detección en 2004 fue demasiado pronto y se habría comido casi todo el beneficio si hubiera vendido en ese momento.

Sin embargo, si no hay patrimonio, ni siquiera te molestes en intentarlo. Los tipos de interés y los costes de la vivienda están relacionados de forma inversa. No se puede jugar a este juego sin mucho capital porque las oscilaciones de los tipos de interés se lo comerán.

Answer 5

No soy un experto en finanzas, pero otra cosa que creo que merece un poco de consideración es el final del proceso que será duro.

Cuando el mercado está alto, se espera que haya facilidad para vender y desafío para comprar.

Cuando el mercado está bajo, es de esperar que haya facilidad para comprar, pero un reto para vender.

Por lo tanto, el periodo de la burbuja parece más duro si tienes que vender antes de comprar, porque las opciones de compra pueden ser muy limitadas o incluso inexistentes durante un tiempo. Habría que estar muy concentrado en calcular el momento justo, no para obtener beneficios, sino para tener un lugar donde vivir a un precio/conveniencia razonable.

Mientras que en una recesión, al menos podrías centrarte en la venta de tu casa, por mucho tiempo que lleve, y luego tener muchas más opciones disponibles para elegir a la hora de seguir adelante. Y si resulta que hay algún retraso entre su venta y su posterior compra, puede ser un perjuicio financiero en un periodo de inflación, frente a ser generalmente positivo en una recesión.

Así que, en lo que respecta al estrés, a menos que puedas manejarlo económicamente, creo que esperar hasta que se enfríe puede ser más fácil... y te dará más opciones. ¡Pero quién sabe si ocurrirá o cuándo!

En cuanto a los tipos de interés... también se podría esperar que los tipos de interés bajaran algo eventualmente si la economía se agriara significativamente... pero los tipos incluso ahora siguen siendo bastante bajos, por lo que quizás el beneficio potencial para usted de una recesión inmobiliaria podría ser superado por el peligroso potencial de un daño mayor si continuaran las subidas significativas.

Al final, personalmente creo que se trata más de la casa/ubicación en la que quieres estar que de intentar sacar un dinero extra de la transacción. A la larga, los ganadores y los perdedores tienden a equilibrarse, y si todo el mundo pudiera predecir el momento adecuado, no se ganaría nada con ello.