Puntos hipotecarios frente a pago inicial: ¿Cómo debo considerar el punto de equilibrio?

Question

Aquí encontrará algunas preguntas relevantes:

¿Qué son los puntos en una hipoteca?

¿Debo pagar puntos en mi hipoteca?

Compradores de vivienda por primera vez - Pago inicial, PMI y puntos

Soy consciente de que la mayoría de la gente se fija en el punto de equilibrio y en el tiempo que piensa mantener el préstamo para decidir si paga puntos o no. Este método suele suponer un pago inicial constante. Como ejemplo, una casa de $250,000.00 se compararía así (asumiendo por ahora costos de cierre constantes además de los puntos):

Down       Points   Rate   Upfront
50,000     1.0      3.875  52K
50,000     0.0      4.000  50K

En este caso, nos gustaría saber cuándo recuperamos el dinero gastado en puntos (el punto de equilibrio).

¿No sería mejor comparar lo siguiente?

Down          Points   Rate   Upfront
47,979.80     1.0      3.875  50K
50K           0.0      4.000  50K

Cuando miro mis números reales (no los que se muestran aquí) parece que siempre merece la pena pagar puntos. ¿Es ésta una forma correcta de pensar?

Actualización : Usando los números de Jesse abajo tenemos lo siguiente:

Down          Points   Rate   Upfront  Mnth.Pymnt. Total Cost
47,979.80     1.0      3.875  50K      949.97      $391,989
50K           0.0      4.000  50K      954.83      $393,738

El análisis de equilibrio clásico sería algo así. Ahorramos $4.86 every month. To make up for the point ($ 2.020,00) entonces tendría que mantener este préstamo durante 416 meses, más que el plazo del préstamo. Yo sostengo que el coste total de la vivienda con el punto es inferior que sin él, como puede verse en la última columna de la tabla. ¿Cómo conciliamos estos dos cálculos? Supongamos que todos los costes implicados son el punto, el capital (incluida la entrada) y los intereses cobrados (por tanto, no hay seguro hipotecario en este punto).

Answer 1

Depende del tiempo que pienses quedarte en la casa. Si acabas teniendo unos cuantos hijos y necesitas comprar una casa más grande en cinco años, es posible que no hayas recuperado el gasto de la compra de puntos en ese breve plazo.

Si va a comprar una casa y tiene intención de quedarse en ella durante toda la vida del préstamo, casi siempre tiene sentido comprar puntos.

Fíjate en tu punto de equilibrio y pregúntate si realmente crees que seguirás en la casa en ese momento.

Cuando compré mi casa utilicé tu "segundo método", manteniendo constantes los costes iniciales. Estuve de acuerdo en que eso tenía más sentido y acabé comprando un punto.

Answer 2

Míralo de esta manera, un punto es $2000 on the$ Préstamo de 200K. Pero, también le compra una tasa más baja, lo que resulta en un pago más bajo. Tome la diferencia de pago más bajo y se divide en $ 2000 para obtener los meses que se tardará en llegar al punto de equilibrio.

Para complicar más las cosas, se puede tener en cuenta el efecto después de impuestos de todos los números implicados.

El número de meses que se encuentra el punto de equilibrio es el tiempo que debe mantener la hipoteca para que los puntos han valido la pena pagar.

Por cierto, sus números muestran una elección de $954.83 or$ 940,47 por las dos tarifas. Un ahorro de 14,36 $ y 139 meses para alcanzar el punto de equilibrio. ¿En 11 años? Un punto suele rebajar el tipo mucho más que eso. Espero que sean cifras inventadas por el bien de la discusión.