¿Es más inteligente, desde el punto de vista financiero, comprar una vivienda inicial o apostar por el objetivo a largo plazo?

Question

Mi mujer y yo somos compradores de vivienda por primera vez. Ambos tenemos trabajos bastante estables y no tenemos problemas para conseguir una hipoteca para cualquier precio de casa en nuestra ciudad.

Estamos tratando de decidir qué es más inteligente desde el punto de vista financiero:

1. Comprar una vivienda inicial dentro de nuestras posibilidades, pagarla en 4-5 años con pagos extras de $1000 per month in addition to the $ 400 mínimo, luego vender y cambiar a una "casa para siempre" teniendo 1/3 del dinero para esa compra de la venta.

2. Ir directamente a por nuestro objetivo a largo plazo, es decir, una casa en la que queramos quedarnos, que sea tres veces más cara, pero haciendo pagos mínimos mensuales por ella durante 30 años.

Ambas casas satisfacen nuestras necesidades a largo plazo (mismo tamaño, mismo número de dormitorios), pero la "casa para siempre" es simplemente más nueva, hermosa, con vistas, posiblemente tiene lujos como una piscina o un baño adicional, y está en un gran barrio. Los pagos serían de 1200 dólares durante 30 años.

Tanto mi mujer como yo preferimos la primera opción, ya que implica menos estrés, y el poco tiempo que se necesita para pagarlo rápidamente sería una motivación más fuerte para hacer esos pagos extra. Pero, desde un punto de vista financiero, ¿es mucho más inteligente desde el punto de vista económico empezar a pagar directamente el objetivo a largo plazo?

Answer 1

Te sugiero encarecidamente que leas otros posts en los que se habla de las matemáticas de la compra de vivienda. Hay mucha información y experiencias compartidas sobre el coste total de la propiedad.

Yo recomendaría comprar la casa más pequeña en una zona con la que estés contento. Luego, si quieres pagar la hipoteca en 10-15 años, o incluso menos, hazlo. Estarás mucho mejor a largo plazo si primero ves los gastos de tener una casa, y vives en un espacio más reducido durante un tiempo. El sector inmobiliario es todo local. En muchas zonas es mejor alquilar que comprar una vivienda, en otras se da la vuelta. También te sugeriría que estarás mejor en la casa pequeña hasta que sepas cuánta familia vas a tener. Comprar una casa de 4 dormitorios y planear 3 hijos está bien, hasta que la vida tenga otros planes y quizás te bendiga con sólo uno o dos, y los dormitorios vacíos sólo te lo recuerden.

Edición: En respuesta a un comentario, añadiré un enlace a ¿Es cierto que los precios de los inmuebles suben principalmente? Puedo hacer un caso fuerte para las matemáticas. A largo plazo, la tendencia es seguir la inflación (se puede debatir, sí, probablemente me refiero a la "inflación salarial", que desde la década de 1970 ha sido más o menos lo mismo que la "inflación")

Uno compra una casa demasiado grande, digamos $300K vs $ 200K. Claro, ese extra $100K increases in value, with inflation, but at a cost. I live in a town with a property tax just shy of 2% of my home's value. Houses have an annual cost of ownership. Maintenance, repairs, utilities, etc. these numbers are far higher than another 1%. So, that extra $ 100K parte de la casa cuesta más cada año que su valor está aumentando. Supongamos que uno de ellos es un superahorrador, y utilizó un alto pago inicial. En cambio, compran la $200K home, and invest the $ 100K. La bolsa hace lo suyo, y 15 años después, vale $400K. The price different from the $ 200K casa a la $300K home is now just over $ 150K (ya que la inflación llevó a estas 2 casas a $312K and $ 467K).

Esto es, para mí, la matemática rápida y sucia para hacer mi caso. Es fácilmente derribado con un contraejemplo de una zona con un mercado de la vivienda en rápido ascenso, y un mercado de valores contrario plano. Sin embargo, presenta la "mediana" de las infinitas posibilidades, los números a largo plazo para ambos mercados.

Answer 2

Suponiendo que ambas viviendas se revaloricen al mismo ritmo y que la revalorización real ajustada a la inflación no sea negativa, es casi seguro que ahorrará dinero comprando primero la vivienda más cara.

Supongamos que todas las tasas de crecimiento son del 0%; los precios están completamente estancados. Entonces, la compra de la casa inicial duplica la cantidad que se paga en gastos de cierre. Este análisis es el mismo siempre que la tasa de revalorización sea igual a la tasa de inflación.

Supongamos que la propiedad se revaloriza más rápido que la inflación. Entonces, al esperar a comprar la vivienda más cara, ésta se habrá encarecido mucho más en términos de valor actual.

Sin embargo, si espera que las viviendas se revaloricen más lentamente que la inflación, podría tener sentido comprar la vivienda inicial ahora y, más adelante, comprar la vivienda grande. Por ejemplo, suponiendo que no haya revalorización y que la inflación sea del 2,5%, si se espera 15 años para comprar, se puede obtener la casa cara por el 69% de su valor actual original, lo que casi seguro cubre con creces los costes adicionales de la transacción.

Answer 3

"Dónde vivir" tiene demasiada repercusión en toda tu vida como para que sea una decisión basada únicamente en maximizar el resultado económico, o algo parecido.

Si realmente espera estar insatisfecho con su casa dentro de 5 años, considere si los próximos 5 años tendrá una menor calidad de vida si, en cambio, compra una vivienda "inicial".

Si la "casa de sus sueños" va a suponer una carga para su presupuesto, considere la comodidad con la que dormirá por la noche si cambian sus circunstancias laborales, etc.

En mi opinión, si te lo puedes permitir *, vivir en una casa que realmente esperas vivir en ella durante gran parte del resto de tu vida es literalmente una de las mejores cosas que el dinero puede comprar. Si cualquiera de esas partes en negrita es menos que exacta, no te exijas demasiado en una casa que puedes dejar pronto de todos modos.

*Nota: Añadiré que "si te lo puedes permitir" no significa "si puedes hacer frente a los pagos mensuales de la hipoteca", sino "si el hecho de realizar estos pagos no afectará negativamente a tu capacidad para alcanzar todos los objetivos financieros futuros, incluida la universidad de los hijos, la calidad de vida en la jubilación, etc.".

Answer 4

Depende de su perspectiva de riesgo y de lo que intente optimizar. ¿Está optimizando el valor esperado del ahorro neto de por vida / minimizar los gastos de por vida? ¿O está optimizando algún valor que tenga en cuenta el riesgo; un valor que dependerá de su propia evaluación subjetiva del riesgo?

Si se trata de minimizar el valor esperado de los gastos de por vida, la estrategia más inteligente será comprar la vivienda más grande. Pero si quiere minimizar el riesgo de una caída de los ingresos en los próximos 30 años, puede optar por comprar primero la vivienda más pequeña.

En los Países Bajos, algunos cristianos conservadores se oponen terminantemente a contraer deudas, y hay otras religiones con objeciones similares. Una estrategia para ser propietario de una vivienda sin deudas de la que he oído hablar es que, después de casarse, la pareja (entonces todavía con dos ingresos, sin hijos) se quede viviendo con los padres, lo que les permite ahorrar dinero muy rápidamente; tan rápidamente, de hecho, que probablemente puedan comprar una pequeña vivienda directamente en un plazo de cinco años aproximadamente. Después de mudarse allí sin deudas, volverán a tener una tasa de ahorro muy alta en comparación con las personas que pagan un alquiler o una hipoteca, pudiendo así cambiar a una casa más grande a medida que vayan teniendo (quizás muchos) hijos.

Personalmente, soy bastante reacio al riesgo. No me gustaría comprometerme con ninguna deuda a más de 30 años, porque no tengo ni idea de si tendremos buenos ingresos en 10 o 20 años, así que opto por minimizar el riesgo que los gastos de por vida. Estoy alquilando hasta que pueda comprar, sé que "pierdo" ingresos netos de por vida de esta manera, pero no es algo que me preocupe mucho. La mayoría de los compradores de vivienda se hacen cargo de una hipoteca grande y de larga duración a pesar de los riesgos. La estrategia de minimizar los gastos de por vida te permite disfrutar de la vivienda más cara durante más tiempo y trasladarte con menos frecuencia (suponiendo que no necesites trasladarte por otros motivos), lo que puede ser una de las principales razones por las que esta es, para la mayoría de la gente, la opción preferida.

Answer 5

Si fueras totalmente seguro de sí mismo en su flujo de ingresos y necesidades en el futuro, y también en la estabilidad de su ubicación, entonces tiene sentido la vivienda más cara primero: evitará los costes de transferencia, que son de varios porcentajes (en EE.UU., normalmente alrededor del 7-10% del total, entre comisión (6%) y otras tasas).

Sin embargo, las razones para optar por la vivienda adecuada a la actualidad son numerosas.

• La probabilidad de que su flujo de ingresos cambie -al alza o a la baja- y haga que cambien sus necesidades. Uno de vosotros podría perder su trabajo, uno de vosotros podría decidir que no os gusta vuestra carrera y queréis cambiar, uno de vosotros podría conseguir un mayor promoción quién sabe, pero si ese flujo de ingresos hace cambiar, es posible que ya no quieras esa casa de ensueño.
• La probabilidad de querer/necesitar cambiar de ubicación en el futuro. ¿Qué pasa si uno de vosotros es trasladado fuera del estado? ¿Y si los dos decidís que estáis cansados del [frío/calor/falta de estaciones/etc] y queréis algo diferente? ¿Y si os cansáis de los desplazamientos, o queréis una escuela mejor para vuestros hijos, o queréis reducir los impuestos sobre la propiedad cuando os deis cuenta de que no vais a tener hijos, o... quién sabe?
• La posibilidad de que sus necesidades cambien. ¿Qué pasa si la casa de tus sueños es un 3br4ba, porque estás planeando en un niño y una habitación de invitados, pero thew tienes trillizos (1 niña 2 niños), y luego un cuarto accidental (niña) tres años más tarde? Supongo que 3br4ba no suena tan bien ahora, ¿verdad? O tu casa de ensueño es una de 5br6ba, porque vas por una familia grande, pero terminas con un solo hijo (o ninguno) ya sea porque te das cuenta que eres más feliz así o por alguna razón médica/etc.? ¿O una vez que tienes hijos tú y tu mujer os dais cuenta de que no sois capaces de mantener una casa grande, porque preferís pasar tiempo con vuestros hijos que en la limpieza/mantenimiento/organización?

Hay tantas cosas que pueden cambiar incluso en 4-5 años, que mi recomendación general es ir a lo pequeño para empezar. Conseguir una casa que funcione por ahora, y ahorrar para esa casa más grande - y luego cuando tu situación esté más bien definida, entonces hacer esa compra más grande. Aunque los costes de la transacción sean ligeramente más altos, si al final compras la misma casa de tus sueños en ese momento, lo más probable es que acabes en una casa mejor para tus necesidades, y probablemente con menos costes en general, que si adivinases tus necesidades dentro de 5-10 años.

La otra cuestión es que si compras ahora la casa de tus sueños, te vas a sentir atrapado en ella aunque no sea perfecta. Comprar la más pequeña ahora te permitirá aprender mucho más sobre lo que quieres en una casa y sobre el tipo de propietario que eres.

Cuando compramos nuestra (actual/primera) casa, creía que sería una propietaria manitas que estaría constantemente arreglando el jardín/las cosas yo misma/etc., pero he aprendido que soy mucho más feliz pasando el tiempo con mis hijos - así que la casa que compramos en un sentido no es ideal (ya que es más arreglada de lo que parece que realmente me gusta) pero en otro sentido es perfecta (ya que es bastante pequeña, así que mucha menos carga de limpieza/mantenimiento). Si nos mudamos a una casa más grande ahora, sé que tengo que o bien hacer una casa de pueblo / condominio (donde no tengo que hacer ningún mantenimiento) o una casa mucho más reciente (actual fue construido en los años ochenta - 1900, es decir).