¿En qué momento es mejor comprar una casa o seguir alquilando? ¿Qué costes adicionales de la propiedad de una vivienda debemos tener en cuenta?

Question

Sé que esta pregunta se ha hecho muchas veces antes. He leído esta pregunta lo que me dice que en algún momento es mejor comprar en lugar de seguir alquilando para siempre. Mi situación es que ya tengo una parte considerable de dinero ahorrado y sigo ahorrando mucho.

Las casas que nos interesan en nuestra zona son $400,000-$ 550,000. Preferiblemente podríamos conseguir una casa más cerca de $400,000. If we wanted a $ Si la vivienda fuera de 550.000 euros, sin duda esperaríamos a ahorrar más, así que, a efectos de esta pregunta, supongamos que el coste de la vivienda es de hasta 450.000 dólares.

Mi esposa y yo estamos alquilando un apartamento por una gran oferta: ¡sólo 775 dólares al mes por 2 dormitorios y un baño! Y pagamos mes a mes, así que podemos dejar el apartamento en cualquier momento. Además, hemos vivido aquí durante 1,5 años y el alquiler no ha aumentado, y nuestra casera dijo que no quiere aumentar el alquiler a los inquilinos que le gustan (le gustamos).

En un principio pensábamos ahorrar durante los próximos 3 años para poder dar un 20% de entrada a una casa. Sin embargo, acabo de descubrir que mi cooperativa de crédito no exige un seguro hipotecario personal para los préstamos inferiores al 20%. Además, ofrecen tipos de interés fijos del 2,5% para hipotecas a 30 años. Así que ahora me pregunto si sería mejor para nosotros comprar una casa antes. Me imagino que el coste de los intereses sería mayor si gastáramos el 10%, pero estaríamos destinando todo a la casa (que será de nuestra propiedad) en lugar de pagar un alquiler.

Tenemos un presupuesto detallado en google sheets, y cambiamos algunos números en él para ver cómo podría ser. Adivinanzas en el gasto por mes:

$1800 for the mortgage payment - we want the required mortgage payment to be less than this but we would want to put more money than required so we pay it off faster (and therefore pay less interest) $ 180 en seguro de hogar (no tengo ni idea de si esto es exacto) 150 dólares en servicios públicos

entonces seguiríamos ahorrando $1500 per month. We could put this $ 1500 hacia los ahorros de emergencia, la inversión, la hipoteca, lo que sea.

Pregunta:

• ¿En qué momento sería más inteligente comprar una casa que seguir pagando un alquiler?
• ¿Qué costes adicionales de la propiedad de una vivienda debemos tener en cuenta? Un seguro más alto (nuestro seguro de alquiler es increíblemente barato) Mayores gastos en servicios públicos (ahora mismo sólo pagamos la electricidad y el gas) El impuesto sobre la propiedad Mantenimiento de la casa ¿Otros costes?

Otra consideración es que estamos planeando tener hijos, así que eso obviamente aumentaría nuestros gastos.

Por supuesto, cuanto más esperemos para comprar una casa, más dinero podremos ahorrar para el pago inicial (más de 3.000 dólares al mes).

Ubicación: oeste montañoso, Estados Unidos. Concretamente, en Utah. Los precios de la vivienda aquí son una locura y siguen subiendo, y las casas y realmente difícil de comprar en este momento. Por supuesto, no podemos predecir el futuro, pero nos preocupa que los precios de la vivienda suban hasta el punto de que nunca podamos permitírnoslos. O podrían bajar, ¿quién sabe?

Datos financieros adicionales:

• Actualmente alquilamos por 775 dólares al mes
• Tenemos un seguro para inquilinos, pero es extremadamente barato (creo que 30 dólares al año)
• Gastamos unos 50 dólares en servicios públicos: electricidad y gas. Nuestro casero paga el agua y el alcantarillado.
• Tenemos 45.000 dólares ahorrados para una casa en este momento
• Tenemos 21.000 dólares adicionales que queremos conservar para ahorros de emergencia
• Gastamos alrededor de 3700 dólares al mes (después de impuestos, incluyendo las donaciones de caridad)
• Ahorramos unos 3300 dólares al mes (después de impuestos) para la casa
• Aportamos 500 dólares al mes a un plan de pensiones 401k que es igualado por mi empleador.
• Cada mes alcanzamos el máximo de nuestra HSA (y aproximadamente la mitad proviene de mi empleador)
• Ahora mismo tenemos 11.000 dólares en nuestra HSA
• Mi esposa está en la escuela de posgrado para los próximos 2 años y vamos a gastar $ 18,000 en los próximos 2 años para terminar su escuela de posgrado

Answer 1

El punto de equilibrio entre el alquiler y la compra va a depender en gran medida de la situación de un montón de factores, sería imprudente tratar de llegar a una regla dura y rápida para que tuviera algún grado útil de especificidad.

En cuanto a los costes de propiedad, sin embargo, usted enumera algunos pero no todos los costes adicionales, voy a construir una lista completa a continuación:

1. Seguros es un coste evidente. El seguro de alquiler es barato, el seguro de hogar no es mucho más caro, per se, pero estás cubriendo más bienes.
2. Mantenimiento. Cuando alquilas, el propietario está legalmente obligado a mantener las instalaciones de acuerdo con el código local. Cuando eres propietario, esa tubería que gotea o esa escalera que se pudre salen de tu bolsillo.
3. Impuestos sobre la propiedad. Si es propietario, el ayuntamiento le enviará la factura de los impuestos en lugar del propietario.
4. Reparaciones. Aunque los seguros cubren los peores casos, las franquicias son reales y, por lo tanto, cuando se producen daños en su casa, tendrá que desembolsar dinero de todos modos.
5. Cuotas de la Asociación de Propietarios (tal vez). Dependiendo de dónde compre, es posible que la propiedad esté sujeta a una asociación de propietarios. Éstas conllevan responsabilidades de pago de cuotas y, por lo general, mayores costes de mantenimiento porque tienen códigos más estrictos para la urbanización.
6. Riesgo patrimonial. Pero cuando uno es propietario de su vivienda, un desplome de los precios de la misma le perjudica directamente. Cuando alquilas, es tu casero quien asume esa pérdida. Se trata de un coste previsto en lugar de un coste real, pero si todavía estás pagando una hipoteca, puedes encontrarte atrapado a menos que pagues más de lo que vale la propiedad, una sorpresa desagradable sin duda. Si alquilas, puedes marcharte al final del contrato. Cualquiera puede adivinar si el potencial de ganancia supera al de pérdida, pero en el caso de los propietarios individuales, un escenario de pérdida suele ser devastador.

Sin embargo, un elemento que nombra, que no lo hace necesariamente subir:

7. Servicios públicos. Esto depende de las características de la ley de propietarios e inquilinos del lugar en el que vives y del coste de los distintos servicios públicos en el lugar en el que vayas a comprar. En muchos casos, las facturas de los servicios públicos suben, aunque sólo sea por el hecho de que ahora estás pagando entre 2 y 5 servicios más que antes. En muchas jurisdicciones, los propietarios están obligados, por ley, a pagar los servicios de agua y recogida de basura. En algunas jurisdicciones (como la mía, aquí en Cambridge, MA) están incluso obligados a cubrir la calefacción y el agua caliente. Algunos caseros también optan por pagar la factura de la luz, y en un caso que recuerdo con cariño, mi internet lo pagó el casero porque tenía una conexión de tipo comercial y vivía en el piso de arriba. Al mismo tiempo, tus facturas de los servicios públicos pueden bajar: cuando eres propietario, tienes mucho más control sobre la calidad de la estructura, incluso y especialmente cuando se trata de la eficiencia energética y el esquema energético del edificio en general. Muchos propietarios no se preocupan por mantener sus propiedades con una alta eficiencia energética, ESPECIALMENTE si los inquilinos cubren las facturas de electricidad y calefacción.

Por último, un artículo que merece la pena mirar, aunque no esté necesariamente relacionado de forma directa:

8. Costes de desplazamiento - Para muchas personas, las propiedades de alquiler están más cerca de sus lugares de trabajo. Puede parecer que unos pocos kilómetros más cada día no suponen una gran diferencia, pero sí que se acumulan y lo hacen de forma silenciosa y a menudo inadvertida. Este punto también se agravará a medida que el precio del combustible aumente, o si las autoridades fiscales se toman en serio la tarificación del carbono. Su prima de seguro también subirá si sus desplazamientos habituales son más largos, ya que la compañía de seguros se expone a un mayor riesgo de accidente cuantos más kilómetros recorra el vehículo cada día. Todo eso antes de que entre en juego la posibilidad de tener que comprar un segundo vehículo para el hogar. Dependiendo de dónde se alquile frente a dónde se compre, el transporte público y otras comodidades alternativas a la propiedad del automóvil suelen ser una ventaja oculta.

Hay otros factores que se pueden tener en cuenta si se quiere profundizar en el tema (precios medios de los alimentos, etc.), pero tienen que ver más con la geografía que con el hecho de tener una vivienda propia (mientras que los costes de desplazamiento están implícitos en la menor densidad media de los barrios en los que se pueden comprar viviendas).