Comprador de vivienda por primera vez - ¿Cuánto me aprobarán en un préstamo para una casa?

Question

Tengo 23 años y me graduaré en la universidad en los próximos meses. Siempre he vivido en un apartamento por lo que ha sido un sueño para vivir en una casa un día y un objetivo personal para poseer una casa antes de casarse.

Me gustaría saber qué costes de compra de vivienda hay que tener en cuenta antes de hablar con un agente inmobiliario a la hora de pedir ver casas en el futuro y qué cantidad de préstamo me aprobarían . La cantidad aprobada más los gastos propios pueden ayudarme a acotar el rango de precios de las viviendas que debo buscar.

Aquí hay algo de información relevante sobre mí:

• Aceptado una oferta a tiempo completo como analista cuantitativo para enero de 2021. Mi salario base será de 70k.

• También seguirá trabajando 15 horas a la semana en el negocio de mi hermana, haciendo $10 an hour. I believe that comes out to $ 7800 al año.

• Tengo un préstamo de auto de $39,333 - ciertamente no es la decisión más inteligente que tomé.

• Poseer 20.795 en préstamos estudiantiles.

• Actualmente tengo 25.000 dólares ahorrados para el pago inicial. Tengo la intención de tener 25k más en el momento del cierre. El pago inicial previsto será de 50 mil.

Teniendo en cuenta estos factores:

• ¿Qué cantidad de préstamo me aprobarán? Se agradecería un cálculo aproximado.
• ¿Cuáles son los costes iniciales de la compra de una vivienda que hay que tener en cuenta?
• Vivo en Dallas, TX. ¿Cómo puedo calcular cuánto será el pago mensual de mi casa? Entiendo que hay factores como los impuestos, las cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA) y, por supuesto, el importe real de la vivienda que hay que tener en cuenta.

He intentado abarcar todo lo que se me ha ocurrido. Si hay algo que he olvidado, por favor, hágamelo saber.

Gracias por todos los consejos que ofrezcan.

Answer 1

Acuda a un agente hipotecario o a un agente de préstamos de un banco y estarán encantados de precalificarle para un préstamo. Eso le dirá lo que estiman que puede pedir prestado y será mucho más preciso que lo que aparece a continuación. Puedes introducir los números en un calculadora de precalificación y obtener otra estimación - que están haciendo los mismos cálculos detrás de las escenas que me paseo por abajo.

Suponiendo que quiera un hipoteca cualificada (lo haces), tu ratio deuda-ingresos (también conocido como ratio de fondo, del que hablaré más adelante) no puede exceder el 43% (el CFPB se está alejando de esta regla hacia formas alternativas de evaluar la capacidad de pago, pero eso es algo muy profundo en la maleza regulatoria). En general, considero que es una locura tener una relación deuda-ingresos del 43%; los prestamistas prefieren que no supere el 36%. Utilizaré la cifra del 36% a continuación. Para un estudiante que acaba de salir de la escuela que está acostumbrado a vivir en el ramen y la compra de $ 50 sofás usados de Craigslist, usted podría ser capaz de justificar una mayor relación deuda-ingreso).

Los bancos también quieren que tu ratio de vivienda (también conocido como ratio de entrada, del que hablaremos más adelante) no supere el 28%. En tu caso, debido a tu préstamo para el coche, será el ratio de la parte trasera el que, casi con toda seguridad, será el factor limitante.

Ratio de endeudamiento (Ratio de fondo)

Esto es sólo el total de los pagos mensuales de su deuda dividido por el total de sus ingresos brutos mensuales. Utilizando el 36% como cifra, eso significa

(monthly debt payments)/ (monthly gross income) <= 36%
monthly debt payments <= 0.36 * monthly gross income

Has dado unos ingresos brutos anuales de ~78.000 (redondeando para que las matemáticas sean más bonitas), lo que se traduce en unos ingresos brutos mensuales de ~6.000. El 36% de esa cantidad son 2.160 dólares. Eso tiene que servir para todas tus obligaciones mensuales recurrentes (préstamos para el coche, préstamos para estudiantes, hipoteca, impuestos sobre la propiedad, seguro del propietario y cuotas de la comunidad de propietarios). Así que podemos empezar a restar.

Si tienes un préstamo de coche de unos 40.000 euros y supongo que es a 5 años con un interés del 4,5%, eso significaría que tienes una cuota mensual de unos 750 euros. Si tienes un préstamo estudiantil de ~20.000 y supongo que es a 20 años con un interés del 4,5%, eso supondría un pago mensual de ~125. Estoy usando un calculadora de préstamos para estimar los pagos, puede utilizar los importes de los pagos reales

  2,160
-   750
-   125
= 1,285

Los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y las cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA) serán, obviamente, diferentes según la casa y la zona. Como sólo estamos haciendo una estimación, podemos utilizar los promedios nacionales. La media mensual de los impuestos sobre la propiedad es de $190 and average monthly home owner's insurance is $ 100 que es $290 total. I'm going to change that to $ 285 porque hace que las matemáticas sean bonitas. Las cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA) se sumarían a eso si se trata de una casa con una HOA. Restar eso de lo que queda y se obtiene ~ 1.000

   1,285
-    285
=  1,000

OK, así que el banco probablemente se sentiría razonablemente cómodo si usted estuviera pagando $1,000 a month on your mortgage loan. What sort of loan amount would that translate to? Going back to our loan calculator, a $ Un préstamo de 220.000 euros al 3,5% durante 30 años supondría un pago de 987,90 dólares, así que eso es más o menos lo que te espera. Estoy haciendo una conjetura (esperemos que sea ligeramente pesimista) sobre el tipo, tomando los tipos medios actuales en la franja baja del 3 y añadiendo un poco para tener en cuenta el riesgo adicional porque no tienes mucho historial para tus ingresos actuales.

Si tienes un pago inicial de $50,000, that would mean you could look at houses up to about $ 270,000.

Ratio de vivienda (Ratio frontal)

El otro ratio del que se hablará mucho es el ratio de vivienda o ratio frontal. Es la relación entre tus gastos de vivienda y tus ingresos brutos. A los bancos les gusta que esté por debajo del 28%.

(monthly housing expenses)/ (monthly gross income) <= 28%
monthly housing expenses <= 0.28 * monthly gross income

Si utilizamos los valores del cálculo anterior

monthly housing expenses <= 0.28 * 6,000
                         <= 1,680

Reste el $290 for home owner's insurance and property taxes and you're left with $ 1.390 para su préstamo hipotecario. Introduciendo esto en la calculadora (todavía 30 años al 3,5%) con un importe de préstamo de $300,000 gives you a payment of $ 1,347.13.

El banco tomará el menor de los dos valores de estos, por lo que probablemente te precalificarían para algo en el $220,000 range. If you didn't have that car loan, your front-end ratio would become the limiting factor and you'd qualify for a ~$ Un préstamo de 300.000 euros.

Si quisieras optar por una relación deuda-ingresos más cercana al 43%, te acercarías mucho más al préstamo de 300.000 dólares. El banco podría permitírtelo, pero yo no querría pedir un préstamo en el límite superior de lo que permite el banco. Quieres poder ahorrar algo de dinero para la jubilación (sobre todo mientras eres joven y no tienes hijos que mantener). Digamos que es el 15% de tus ingresos. Los impuestos van a ser aproximadamente el 30% (impuestos federales, estatales, sobre la nómina y sobre las ventas). Si estás pagando el 43% de tus ingresos en deudas, sólo te queda el 13% de tus ingresos para vivir (comida, servicios públicos, entretenimiento, reparaciones de la casa, etc.), lo que no es mucho. Si eres así de "rico en casa, pobre en efectivo", es bastante fácil pasar apuros financieros si tienes un par de gastos inesperados en los que te endeudas con la tarjeta de crédito para reemplazar un calentador de agua roto o para arreglar el coche.

Si sabes que el préstamo del coche se va a pagar en unos pocos años (y vas a conducir ese coche hasta que se caiga a pedazos) y estás acostumbrado a un estilo de vida universitario espartano y no estás planeando gastar mucho en entretenimiento, podrías decidir que los beneficios de una casa más cara valen la pena el dolor a corto plazo y la posibilidad de vivir sin mucho colchón financiero por un tiempo. Sin embargo, hablando con franqueza (y esto no pretende ser un desprecio, sobre todo porque lo has señalado), para un estudiante universitario que compró un coche de 40.000 dólares, yo tendería a desconfiar de cualquier plan que implicara sacrificios significativos en el estilo de vida durante un período de años para que funcionara. Si compras una casa más barata ahora, siempre puedes mejorar en unos años cuando el coche esté pagado, tengas un aumento o dos en el trabajo y tengas un historial más largo de decisiones financieras prudentes en tu haber.

Answer 2

Cuando se obtiene un préstamo hipotecario se "libran dos batallas". Son la relación entre la deuda y los ingresos y los ingresos. Tus ingresos son saludables, ya que eres joven y soltero. Sin embargo, muchos prestamistas no te darán crédito por el trabajo a tiempo parcial. Argumentan que podrías dejarlo en cualquier momento, y que podría ser prudente hacerlo si pone en peligro tu trabajo a tiempo completo. Aunque esto no se aplique a tu situación, es probable que seas víctima de la política de los prestamistas. Sin embargo, 70.000 dólares están muy por encima del nivel de ingresos de los hogares nacionales. Buen trabajo.

No das detalles sobre tus préstamos (como los importes de los pagos mensuales), pero tu ratio deuda-ingresos tiene que estar por debajo de un determinado número que variará según el prestamista y puede afectar negativamente a tu tasa. Un sitio web afirma que la relación deuda-ingresos es la razón número uno por la que se rechazan las solicitudes de hipotecas. Un número elevado de deuda sobre ingresos, que es el total de todos los pagos del préstamo, es el 35%, pero algunos prestamistas lo aumentan.

Así que voy a suponer que tu sueldo neto es de unos 4500 dólares (sin el trabajo a tiempo parcial). Si no tuvieras otros pagos, probablemente podrías calificar para una hipoteca de 300K si tuvieras 50K para poner en una hipoteca de 30 años. Obviamente esto sería menos dependiendo de tus pagos.

Si utilizas una tarjeta de crédito para obtener recompensas y la pagas todos los meses, algunos prestamistas pueden tenerlo en cuenta para tu ratio deuda-ingresos. En mi opinión, eso es una tontería, pero no soy un agente de préstamos.

Es posible que no quieras comprar toda la casa que puedas permitirte, ya que eso podría limitarte a otras oportunidades de negocio, como aprovechar la aportación del 401K de tu empresa.

BTW, si fuera yo, para mañana tendría 1K en un fondo de emergencia, ningún préstamo estudiantil, y un préstamo de coche de 37K. También consideraría que estoy a tres años, más o menos, de comprar una casa. Porque además de pagar mi deuda de consumo y ahorrar para un pago inicial, también querría tener un fondo de emergencia.

Answer 3

Justin Cave tiene una buena respuesta y la de Pete B. es decente, pero hay algo más que no se ha dicho todavía.

Como mencionó Justin Cave, hay un montón de calculadoras de hipotecas que te ayudarán a averiguar algunas de las matemáticas puras de la hipoteca, pero eso es sólo un poco de la superficie de lo que necesitarás saber sobre el proceso, así que no voy a entrar en eso.

Préstamo de coche

Pete sugiere deshacerse de los préstamos estudiantiles y pagar un poco el préstamo del coche. El problema con eso es que los préstamos estudiantiles se consideran de manera muy diferente en el crédito que otras deudas. Los préstamos para automóviles son deudas garantizadas, hasta que dejan de serlo. Si tienes un accidente de coche y el coche queda destrozado, el seguro pagará una parte (si no tienes la culpa), pero probablemente no todo el préstamo. El resto de la deuda se convierte en una deuda no garantizada, por lo que no es un buen tipo de deuda a la hora de buscar una hipoteca. Los prestamistas hipotecarios lo saben y lo tratarán en consecuencia.

Los préstamos estudiantiles no son una deuda garantizada ni tampoco una deuda no garantizada. Al igual que las facturas médicas, están en una clase aparte. Afectan menos a tu crédito, tanto en lo bueno como en lo malo, por lo que son algo mejor que otras deudas. Si dejas de pagar un par de cuotas de tu coche, tu crédito puede caer sustancialmente. Si te saltas un par de pagos de tu préstamo estudiantil, tu compañía de préstamos estudiantiles tiene muchas formas, legalmente definidas, de trabajar contigo para que no te fastidies y para que la compañía de préstamos estudiantiles no te fastidie. Otros préstamos no tienen estas protecciones. Y tu crédito no se ve afectado tan drásticamente.

Yo sugeriría pagar el coche antes de pagar los préstamos estudiantiles. También sugeriría guardar al menos 6 meses de tus gastos después de la hipoteca para un fondo de emergencia. Como cifra improvisada, sugeriría destinar 20.000 dólares de tus ahorros al préstamo del coche, y guardar el resto para tu fondo de emergencia.

Tarjetas de crédito

No mencionas las deudas de las tarjetas de crédito, pero voy a suponer que tienes algunas. Eso es definitivamente una deuda no garantizada, así que paga eso incluso antes de pagar el coche.

Además de tener una mejor apariencia en su solicitud de hipoteca, la deuda de la tarjeta de crédito puede tener un efecto negativo drástico en su puntuación de crédito. Deshacerse de ella evita que le afecte varias veces en su solicitud de deuda. Sí, se supone que no debe afectarte varias veces, pero lo hace. Afecta a tu puntuación de crédito, a tu ratio deuda/ingresos, y tener muchas deudas de tarjetas de crédito hace que parezca que estás dispuesto a seguir aumentando tu deuda de tarjetas de crédito más allá de lo que es financieramente factible para ti. Los prestamistas hipotecarios te dirán que no piensan así, pero lo hacen aunque sea de forma inconsciente. Incluso puede ser parte de su política de empresa.

Edad

A los 23 años, es probable que no tengas un buen crédito. Esto se debe simplemente al poco tiempo que has tenido crédito. Esto no es "edadismo", es sólo un hecho. Yo tengo poco más de 40 años y mi crédito se ve afectado negativamente debido a mi relativamente corto historial crediticio. Tu historial crediticio es una combinación de los créditos que has tenido en el pasado y que has pagado, así como de los créditos que sigues pagando actualmente. Cuando obtuve mi hipoteca a principios de este año, sólo tenía un préstamo de coche de 2 a 3 años en mi informe, por lo que me vi obstaculizado por eso. Tengo todo un largo historial de más de 20 años de préstamos estudiantiles y personales que han sido pagados, pero eso no me favoreció tanto como el corto préstamo del coche me perjudicó.

Si lo volviera a hacer, me quedaría con un par de cientos en algunos de los préstamos estudiantiles y pagaría el coche, de forma similar a lo que te aconsejé antes. Había tenido los préstamos estudiantiles durante tanto tiempo y me habían perseguido durante tanto tiempo cuando no tenía dinero y estaba desempleado que sólo quería que desaparecieran, así que no pensé en las implicaciones crediticias. Sin embargo, tampoco conocí todas las implicaciones crediticias hasta después.

Como acabas de salir de la universidad, también es probable que tengas que dar al agente una copia de tu oferta de trabajo de 70.000 dólares como prueba de tus ingresos potenciales, si no estás trabajando en el puesto para entonces. Hay toneladas de personas que intentan decirles cuánto van a ganar, sólo para no conseguir el trabajo que esperaban.

Otra cosa que hay que tener en cuenta es que probablemente tendrás que cumplir un requisito mínimo de trabajo estable. Yo tuve que esperar unos meses para que me aprobaran el préstamo, ya que había dejado un trabajo para mudarme 2.000 millas y tuve problemas para encontrar otro trabajo en la nueva ubicación (larga historia). Mi compañía hipotecaria sólo necesitaba un año de empleo estable antes de concederme el préstamo. Algunas empresas necesitan 2 o más años. Esto no significa permanecer en un trabajo durante todo ese tiempo, pero sí tener a trabajo con pocas o ninguna interrupción durante ese tiempo. También pueden incluir un límite máximo en el requisito de trabajo, para que no estés saltando de un empleo a otro cada mes.

Historial de crédito

Si aún no tiene una cuenta, vaya a Karma de crédito para saber aproximadamente cómo es su historial de crédito. No estoy afiliado a ellos de ninguna manera, sólo sé que era indispensable para saber qué esperar cuando estaba buscando una hipoteca o incluso un préstamo de coche. Te dan las puntuaciones de crédito de Experian y TransUnion, así como acceso a mucha otra información sobre tu crédito, incluyendo el historial. También hace un seguimiento de tus puntuaciones de crédito, siempre que te conectes regularmente. Te ayudará a averiguar qué está ayudando y perjudicando tu puntuación. El sitio también incluye un montón de buenos consejos genéricos y generales para ayudar. Aaaaand incluye un montón de anuncios de tarjetas de crédito y otra basura. Yo me mantendría alejado de todo eso y me limitaría a la información gratuita.

Hay otros sitios que hacen algo similar, pero este es el que yo he utilizado. No puedo opinar sobre el funcionamiento de ningún otro sitio.

La comprobación de su historial no afectará a su puntuación. Solía hacerlo, hace un puñado de años, pero las cosas cambiaron y ahora hay golpes "suaves" y "duros" en su crédito.

Un golpe suave es que usted compruebe su crédito, una comprobación de crédito de precalificación de una compañía de tarjetas de crédito o que un agente de préstamos haga una consulta inicial sobre su puntuación. Estos golpes suaves no afectan a su puntuación de crédito en absoluto. Podrías comprobar tu puntuación 5 veces a la semana, y no importaría.

Un golpe duro es lo que hace un agente de crédito cuando obtiene oficialmente su historial crediticio completo con el fin de concederle un préstamo. Puedes hacer esto 1-2 veces con una hipoteca o 3-5 veces con un préstamo de coche antes de que empiecen a afectar a tu crédito. Se eliminan de tu historial crediticio después de 12-15 meses, a diferencia de los 7 años que tardan la mayoría de las demás cosas. Estos golpes duros no suelen afectar mucho a su crédito, a menos que tenga un número muy grande de ellos. Sólo 1 ó 2 no afectarán a tu puntuación, pero 3 ó 5 te restarán entre 1 y 5 puntos, y más de eso empezarán a costarte incluso más puntos.

Prestaciones para veteranos

Como veterano de la Reserva del Ejército de los Estados Unidos, pude obtener un préstamo VA. Esto me permitió obtener el 100% de financiación, así como algunos otros (menores) beneficios. Aún así, pagué un poco más de mi primer mes en lugar de un pago inicial, pero eso no fue requerido por el prestamista.

Obtener un préstamo VA requiere más papeleo para verificar su condición de veterano, y necesitará algo más que una baja deshonrosa para entrar en el programa, pero vale la pena. No sólo le ahorra dinero, sino que la oficina de la VA probablemente le conectará con un agente inmobiliario que entiende el proceso de préstamo de la VA y puede hacer que todo sea más fácil. Conseguí un agente inmobiliario maravilloso que me explicó las cosas, incluso diciéndome las cosas que debía preguntar, las cosas que debía evitar acordar, y mucho más que no conocía como comprador de vivienda por primera vez.

No mencionas ser Veterano, pero pensé que lo haría por si acaso y para otros que lean esta Respuesta. También lo mencioné en un comentario en la Respuesta de Justin Cave, pero pensé que también lo mencionaría aquí.

Puntos

Hay un sistema de puntos cuando se trata de hipotecas. Afecta a tu tipo de interés y a tu pago mensual. No lo entiendo del todo, pero tu crédito, el pago inicial y el agente hipotecario pueden afectar a esos puntos, lo que tendrá efectos a largo plazo en tu hipoteca. No lo entiendo todo, así que eso es todo lo que diré al respecto. Sólo quería que lo supieras, ya que fue una sorpresa para mí y es algo que debes preguntar cuando hables con un agente hipotecario.

Agente hipotecario

Pueden ser tu mejor amigo y tu peor enemigo, y al mismo tiempo. Afortunadamente, me tocó uno bueno que trabajó conmigo y me ayudó a superar algunos obstáculos. Su trabajo consiste en darte a veces malas noticias. Intenta no tomártelo como algo personal, aunque te duela. Hubo cosas que me dijo mi agente que me sorprendieron, así que trata de entender que están trabajando en un negocio que puede costarles a ti y a ellos mucho tiempo y dinero, especialmente si algo sale mal. No digo que no intenten hacerte pasar un mal rato o que intenten aprovecharse de ti, pero la mayoría están intentando asegurarse de no tener que ejecutarte la hipoteca.

Estas personas también le informarán de los costes de cierre, así como de una docena de cosas más. Su agente inmobiliario le ayudará con parte de esto, incluyendo lo que el vendedor está dispuesto a pagar. Esto puede complicarse rápidamente, así que no des por sentado que una calculadora hipotecaria en línea te dirá todo lo que necesitas ahorrar.

Me olvidé de mencionar que con una hipoteca típica, usted está buscando en el 10-20% para un pago inicial, aunque usted podría calificar para un préstamo de comprador de primera vez y sólo necesita el 3%.

Cronometraje

Como mencioné en un comentario sobre la respuesta de Justin Cave (no tenía intención de escribir una respuesta cuando hice esos comentarios), probablemente no vas a conseguir una hipoteca muy pronto. Yo supondría que al menos 6 meses, sólo en base a tu plan de ahorro. Es posible que tengas que esperar incluso más tiempo, en función de los requisitos de empleo y de los trabajos que hayas tenido en el pasado.

El mercado de la vivienda puede sufrir un gran cambio en tan poco tiempo, especialmente con la pandemia actual. El mercado puede tocar fondo y conseguir una gran oferta de vivienda con un gran tipo de interés, o los precios y los intereses pueden estar inflados para cubrir las pérdidas durante la pandemia. Así que cualquier información específica que obtengas sobre tu situación en las próximas semanas podría ser drásticamente diferente a la de unos meses. Y podría ir fácilmente en cualquier dirección.

Su trabajo puede incluso evaporarse en los próximos meses. Esta pandemia ha provocado mucha incertidumbre, y como eres un "nuevo empleado", puede que se deshagan de ti primero o que toda la empresa cierre hasta que el virus esté bajo control. Puede que tengas suerte y empieces a trabajar desde casa como algunos de nosotros, pero eso tampoco es una garantía.

No asumas nada, sigue haciendo cosas buenas por tu crédito y tu enganche. Ese es siempre un buen consejo, incluso si los postes de la hipoteca se mueven más allá de lo que puedes manejar. Con el tiempo, se moverá hacia el otro lado y entonces estarás en una buena posición para conseguir lo que quieres. Y sí, yo cerré mi casa poco después del comienzo de esta pandemia. De hecho, ni siquiera encontré mi casa hasta después de que mi ciudad se cerrara. Tenía el papeleo iniciado antes de eso, pero no había encontrado la casa que quería.

Otros datos

He escrito extensamente sobre los hábitos de gasto en otra Pregunta, así que no lo añadiré aquí. Esto ya es bastante largo.

Pagar la deuda y vivir dentro de las posibilidades frente a la planificación a largo plazo

Date cuenta de que conseguir una casa no es algo divertido ni fácil. Lo más probable es que estés buscando papeles durante semanas, o incluso más. Sé que me llevó bastante tiempo la primera vez que solicité una hipoteca. Eso fue alrededor de un año antes de que lo intentara de nuevo a principios de este año. Aunque la primera vez tenía la mayor parte del papeleo localizado, la segunda vez tuve que conseguir un montón más. Parte de ella era información duplicada/actualizada, como el seguro, el estado de la cuenta bancaria, la situación laboral y probablemente otras cosas.

Además, ten en cuenta que, por muy buena que sea la casa que consigas, es probable que haya que hacer un montón de reparaciones. Algunas de ellas las hará, o al menos las pagará, el vendedor. Tu agente inmobiliario debería poder ayudarte a resolverlo. Dicho esto, no inviertas todos tus ahorros en el pago inicial. Yo he gastado varios miles de dólares en reparaciones, mejoras, limpieza, sustituciones, etc. Aproximadamente la mitad de lo que he hecho podría considerarse innecesario, pero hace que la casa sea más un hogar para mí.

Ten en cuenta que habrá cosas que quieras cambiar y en las que quieras gastar dinero cuando llegues al lugar, así que guarda el dinero para ese momento. Y no gastes "demasiado" en esas cosas. Yo he desgastado mi fondo de emergencia por entusiasmarme demasiado con mis cambios. Además, tengo una docena de proyectos parcialmente terminados y necesito terminarlos antes de empezar otros nuevos, y mucho menos gastar más en proyectos futuros. Te sugiero que apliques el saldo a tu pago inicial y a tus ahorros para después del cierre de la casa.

Buena suerte.