Para comprar una casa, usted necesita calcular el verdadero costo de la misma. Puede haber pisos disponibles por menos de 500 EUROS por metro cuadrado, pero puede haber miles de EUROS por metro cuadrado de la renovación de la deuda, es decir, reformas que deben hacerse en el futuro cercano. Para eliminar el componente de renovación de la deuda, la única posibilidad es calcular el costo de comprar una nueva propiedad.
Para la construcción de una propiedad, usted necesita:
- La tierra
- Permiso para construir (la burocracia)
- Materiales y mano de obra
...que resulta en el precio de compra total. En los países civilizados, los materiales y la mano de obra es relativamente independiente de la zona donde se construye la casa. Así, se puede obtener una estimación realista de los materiales y la mano de obra, mirando en todas las casas nuevas y escoger la zona donde las casas nuevas son las más baratas.
A continuación, usted paga los gastos de funcionamiento y ahorrar para el futuro de las renovaciones. La renta menos los gastos de funcionamiento y futuro de la renovación de ahorro es la verdadera rentabilidad real menos los costos.
Vamos a utilizar como ejemplo el mercado de alquiler en la Mayor región de Helsinki.
- El costo para la construcción de un edificio de apartamentos se encuentra cerca de 2500 EUROS por metro cuadrado. Esto puede ser verificado por la búsqueda de nuevas casas en todos los de Finlandia. Hay zonas donde se puede comprar una casa por 2500 EUROS por metro cuadrado. Este es el "materiales y mano de obra" de los componentes.
- El costo de la compra (no construir, pero la compra de un recién construida) la casa es de 4500 EUROS por metro cuadrado aproximadamente (esto varía mucho dependiendo de la zona y puede ser más barato o más caro dependiendo de la zona)
- La tierra y el permiso para construir (la burocracia) por lo tanto los costos de 2000 EUROS por metro cuadrado en este ejemplo.
También hay gastos de funcionamiento (se incrementa en función de la inflación):
- Impuesto a la propiedad, calefacción, administración, etc. son unos 42 EUROS / metro cuadrado / año en Finlandia. Esto supone que el edificio no está construido en tierras alquiladas. En tierras alquiladas, usted puede pagar menos de 2000 EUROS / metro cuadrado de la tierra y de la burocracia, pero la tierra la renta, deberán estar incluidos en los costes de funcionamiento.
- Una casa requiere de 2% por año, de los materiales y mano de obra para mantenerla actualizada (renovación a gran escala). Otra forma de pensar acerca de esto es que una casa se convierte en el valor de la tierra precio en 50 años (2% por año) si no renovaciones se realizan. En mi zona, es de 0.02 * 2500 EUROS por metro cuadrado y por año o 50 EUROS por metro cuadrado y por año. Nota: este es el 2% de los costes de construcción (2500 EUROS). Es sólo 1.111% del precio de compra de un recién construida casa. Esta es una sana valor de acuerdo a otras fuentes, así: 1% del precio de compra o el 2% del costo de la construcción debe ser tomada en cuenta para las renovaciones.
A continuación, en el otro extremo tiene la renta, que se eleva en el muy largo plazo de 2% por año (la inflación en la Eurozona es del 2% por año, de acuerdo a las decisiones del BCE). Es posible que desee preguntar si debe incluir el aumento de los precios de la vivienda en esta estimación. La respuesta es no, porque ya está incluido el aumento de los valores en el aumento de la renta, es decir, el cálculo de rendimiento de alquiler a partir de ahora hasta el infinito.
- Donde yo vivo, el alquiler es de unos 200 EUROS / metro cuadrado por año (esto varía según la zona)
Luego de restar de la renta (200 EUROS / metro cuadrado / año) de los costos (92 EUROS / metro cuadrado por año) y te dejan con 108 EUROS / metro cuadrado / año.
El real rendimiento (108 EUROS / metro cuadrado / año) / (4500 EUROS / metro cuadrado). El rendimiento es de 2.4% por año. El nominal de rendimiento rendimiento real más la inflación, es decir, un 4,4% por año. Impuestos sobre la renta no se deducen de aquí (impuesto a la propiedad se incluyen en los 42 EUROS / metro cuadrado / año).
Por lo tanto, ahora sabemos que el ingreso: 2.4% por año realmente, o un 4,4% por año nominalmente. A continuación, vamos a calcular el riesgo de que los ingresos.
Las poblaciones se beneficien del crecimiento económico (2,5% por año) y el rendimiento de los dividendos (3.5% por año), con un rendimiento de 6% por año realmente. El aumento del dividendo en adición al crecimiento económico de acuerdo a la inflación, por lo real de rendimiento es de 8% por año por año.
En la historia reciente (últimos 40 años o así), una cartera bien diversificada en el finlandés mercado de la vivienda ha disminuido en valor de 50%. Un bien global diversificada cartera de acciones tiene dos veces en la historia reciente disminución en el valor de 50%. Así, ambos tienen el mismo riesgo: posibilidad de que el 50% de caída en el nivel general de precios.
En el más largo de la historia, los precios de la vivienda en Amsterdam tienen un alto valor de índice de 317.9 (en 1778/9), y el bajo valor del índice de 68.1 (en 1814/5), por lo que en 36 años, los precios descendieron un 78,6%. Eso es bastante significativo: es tan grande como la Gran Depresión caída en los precios de las acciones. Así, la mayor caída en los precios de la vivienda es la misma que la mayor caída en los precios de las acciones.
Así, la diversificación de su cartera de valores de rendimientos más, en la misma situación de riesgo, como bien diversificada de la casa de la cartera en el área dada. Así, en la Mayor región de Helsinki, no tiene sentido invertir en casas, incluso si usted puede diversificar mediante la compra de numerosas casas diferentes. Invertir en acciones es una idea mucho mejor.
Un solo plano, por supuesto, tiene mucho mayor riesgo de una cartera bien diversificada. Mi regla de oro es agregar 3% de rendimiento de la demanda, tanto en comparación con la diversificación de su cartera de acciones (que los rendimientos del 6% en realidad), usted debe esperar 9% de rendimiento realmente obtener libre de riesgo beneficio de una sola plana. YMMV, pero si usted está invirtiendo en un activo individual, usted debe tomar el riesgo de invertir un montón de dinero en un activo único en cuenta en el rendimiento.
Pero, pero, pero... los precios de la vivienda aumentan de valor con el tiempo, que dicen! No! Hay un largo conjunto de datos de Amsterdam, que muestra los precios de la vivienda doble en 345 años, realmente, es decir, la rentabilidad real de la inflación es del 0,2%. Que es muy cercano a cero, y todo esto ha ocurrido después de la segunda Guerra Mundial.
Pero, pero, pero... si eres un buen inversionista, las poblaciones pueden rendir más! O, existencias dio más favoritos en tu calendario! Sin embargo, en el muy largo plazo, las existencias de producción de acuerdo al rendimiento de los dividendos (3.5% en la actualidad), crecimiento económico (2.5% en la actualidad) y de la inflación (2% en la actualidad), produciendo realmente un 6% o nominalmente 8%. Cualquier ganancia que está por encima de esto es especulativo de corto plazo de ganancia. Incluso el mejor de los inversores tienen grandes problemas de golpear el índice a muy largo plazo.
