El equilibrio entre el alquiler y la compra

Question

Mi novia y yo estamos barajando la idea de comprar una casa. Hemos oído los pros y los contras de las hipotecas; estás invirtiendo tu dinero en una inversión y pagas mucho más de lo previsto debido a los intereses. Pero nos gustan mucho los números. Creo que ambas opciones tienen sus ventajas, pero me gustaría encontrar el equilibrio adecuado.

A continuación he analizado tres situaciones diferentes. Donde compramos 300k casa con una hipoteca ...

1. al 3,6%, 20% de entrada, a 25 años.
2. al 3,6%, 80% de entrada, en 10 años, ahorrando 4000 $ al mes.

3. al 3,6%, 80% de entrada, en 10 años, ahorrando 2000 $ al mes

   Home price: 300k 300k 300k Down payment: 20% 80% 80%

   Loan Amount: 240k 60k 60k Loan term: 25y 10y 10y Interest rate: 3.6% 3.6% 3.6% Interest Total: 123k 11.5k 11.5k

   Years Renting: 0 5y 10y Rent Cost: 0 1.5k 1.5k Rent*: 0 90k 180k

   Property Tax/y: 2.7k 2.7k 2.7k P tax duration: 25y 20y 15y P tax total: 67.5k 54k 40.5k

   Total payment: 491k 456k 532k Time b4 owning: 25y 15y 20y

Como puedes ver, si podemos ahorrar 4000/mes (~40% de ingresos) durante 5 años mientras alquilamos a $1500/mes, ahorraríamos unos 35k y pagaríamos nuestra casa 10 años antes. Pero si reducimos el ahorro en 2000/mes ahora acabaremos pagando más que en el primer caso, sólo que en menos tiempo. Sin embargo, no tenemos que ocuparnos del mantenimiento de la casa y otros gastos asociados durante más tiempo, y tampoco tenemos en cuenta los intereses acumulados en ese tiempo.

Intento mantener una cierta base, ya que cuanto más te sumerges, más complicadas resultan las matemáticas. Cosas que voy a ignorar: Servicios públicos, seguro de hogar/arrendatarios y mantenimiento, ya que creo que estas cosas deben presupuestarse junto con el mantenimiento personal (dental, médico, alimentos, etc.).

Tampoco iba a tener en cuenta la inflación ni las inversiones, ya que no entiendo lo suficiente las matemáticas y las primas que conllevan. Desde entonces he modificado la tabla anterior para tener en cuenta el impuesto sobre bienes inmuebles en mi zona, y compensado las diferencias en los plazos con el coste entre la finalización de la hipoteca y la columna del plazo más largo. No sé nada acerca de los beneficios fiscales o la posibilidad de hacer depósitos "a tanto alzado" en una hipoteca a largo plazo, etc., así que no sé cómo calcular eso en estas matemáticas.

Me interesa sobre todo maximizar el ahorro neto minimizando el tiempo antes de estar libre de hipotecas.

Mi pregunta es:

Para minimizar el tiempo de hipoteca y maximizar el ahorro neto, ¿en qué momento sería más beneficioso hipotecarse que alquilar?

El cálculo de los intereses se ha realizado mediante esta calculadora web .

Answer 1

Le sugiero que lea estos artículos:

A) Por qué su casa es una pésima inversión

B) Alquiler frente a propiedad, coste de oportunidad y cifras

En resumen, sus modelos también deberían incluir:

1) Los gastos corrientes asociados a la propiedad de la vivienda, los impuestos y el mantenimiento.

2) Calefacción/servicios si difieren entre la casa que alquilas y la que estás mirando.

3) El valor previsto de tu casa dentro de 10 años y cuánto crees que subirá en ese periodo.

4) (ESTA ES LA GRAN COSA QUE LA GENTE OLVIDA) El interés que todo el dinero que estás ahorrando para la casa ganaría durante ese periodo de tiempo asumiendo que lo estás invirtiendo.

5) La sensación intangible y cálida de tener tu propia casa.

6) La cálida sensación intangible de no tener hipoteca y un buen montón de dinero en el banco.

Answer 2

Me han afectado de alguna propiedad de apreciación en sus figuras. Después de 25 años plan a y B son comparables costo: $229.8 k vs $309.5 k. Si usted es feliz de renta y ahorro de 5 años, usted puede evitar algunos de la casa de los costos de reparación con el plan B. En el otro lado podría ser más cómodo en una de $300k casa. 2% de la propiedad de la apreciación puede ser optimista, aunque.

Plan               A       B       C

Home price:       300k    300k    300k
Down payment:      20%     80%     80%

Loan Amount:      240k     60k     60k
Loan term:         25y     10y     10y
Interest rate:    3.6%    3.6%    3.6%
Interest Total:  124.3k   11.5k   11.5k

Years Renting:       0      5y     10y
Rent Cost:           0    1.5k    1.5k
Rent*:               0     90k    180k

after 25 years from start

Property Tax/y:   2.7k    2.7k    2.7k
P tax duration:    25y     20y     15y
P tax total:     67.5k     54k   40.5k

Prop appreciation
Appreciation rate   2%      2%      2%
Appr. duration     25y     20y     15y
Appr. value       192k    146k    104k

Total payment:   229.8k  309.5k   428k

Time b4 owning:    25y     15y     20y

Answer 3

La conclusión es que no se sabe ni se puede predecir el futuro.

A nivel microeconómico, el barrio que elijas podría sufrir un proceso de gentrificación, por lo que sería muy sensato adquirir una vivienda en este momento. Hace ocho años en Nashville, y hace 15 años en Austin fueron buenos momentos para comprar. O podría acabar como Detroit.

A nivel macroeconómico, los tipos de interés podrían dispararse y sería realmente inteligente haber comprado una vivienda, ya que los alquileres también aumentarán. O puede que los tipos bajen y sea mejor esperar.

Es realmente imposible predecir el futuro. Sin embargo, aunque éste no parezca ser su problema, una hipoteca actúa como un plan de ahorro forzoso. Al pagar su préstamo, con el tiempo acabará disponiendo de un importante activo. Como demuestra la popularidad de las hipotecas inversas, para muchos la vivienda es su único activo. Así que, a pesar de los artículos que dicen que una casa es una mala inversión, es mejor que nada.

En un plano más personal, estás hablando de dividir un activo a largo plazo con una persona con la que no te has comprometido de por vida. Claro, eso se puede tomar con pinzas, ya que pocos matrimonios duran toda la vida, pero hay que tener cuidado. Hay que redactar documentos legales en los que se describa lo que ocurre si uno de los dos quiere irse. O, una forma más sencilla de hacerlo es que una de las partes compre la propiedad y la otra pague el alquiler.

Y realmente ese es el riesgo de tener una casa, lo que te pasa a nivel personal. Independientemente de cómo vaya la economía, si usted sufre algún tipo de bajón en sus ingresos, podría suponer una pérdida dolorosa. Con el alquiler, siempre puedes mudarte a un lugar más barato y, como tus inversiones en acciones y bonos no están apalancadas, no es necesario venderlas. Con una casa, si no puedes pagar el préstamo debido a la caída de tus ingresos, entonces experimentarás dolor y pérdidas. Las transacciones inmobiliarias son muy caras, e incluso si la vivienda aumentara de valor, el beneficio de su venta podría ser escaso o nulo.

Así que en mi opinión sólo comprar una casa si:

1. No tienes ninguna otra deuda. No hay pagos de automóviles, CCs saldos, o préstamos estudiantiles.
2. Puedes permitirte dar un 10% de entrada.
3. Puedes permitirte la hipoteca a 15 años.
4. Has encontrado un barrio en el que estarías bien viviendo a largo plazo.
5. Tienes una carrera estable. Es posible que desee cambiar de empresa, pero está cerca de la que se propone comprar.
6. Tienes una relación estable y, si no estás casado, puedes llegar a un acuerdo equitativo para ambas partes.

Aunque está muy bien orientarse hacia los números, se trata de predecir el futuro y los resultados pasados no dictan los futuros.