¿Qué argumento(s) apoya(n) la afirmación de que los precios de la vivienda a largo plazo tienden al alza?

Question

El eminentemente útil Calculadora de compra o alquiler del New York Times supone una subida media anual del 3% en el precio de la vivienda. Con la curiosidad de saber si ese valor tenía sentido, investigué un poco y me encontré con las opiniones de Robert Shiller creador del índice Case-Shiller para el sector inmobiliario. Al parecer, sostiene que los precios de las viviendas tienden a volver a sus precios de 1890.

¿Hay alguna credibilidad en la creencia de que los precios de los inmuebles tienden a subir a largo plazo? ¿O se trata realmente de un mito generalizado, como sostiene Shiller?

Obviamente, esto afecta en gran medida a los cálculos de las finanzas personales, porque la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda es uno de los principales factores que afectan a la decisión de comprar o alquilar, desde una perspectiva puramente financiera.

Answer 1

Los datos de Shiller están ajustados a la inflación. En efecto, una línea plana significa que, a largo plazo, la vivienda sube con la inflación, ni más ni menos. No hay ningún argumento, sólo los datos subyacentes para apoyar sus gráficos. Esto, entre ellos.

Por mucho que respete a Robert Shiller, ganador del Premio Nobel, su enfoque y análisis del boom ignoró los tipos de interés. Digamos que miramos un $50K earning couple. This is just below median income. At 9%, they qualify to borrow $ 145K. Como las tasas cayeron al 4%, califican para $244K. El mismo plazo fijo de 30 años. Ignorando todos los demás factores, la oscilación de las tasas generará una oscilación alrededor de la tendencia a largo plazo. Y mis propios datos sugieren que el precio medio de la vivienda en equilibrio tenderá hacia el precio soportado por la renta media.

Una pregunta similar, pero no idéntica - ¿Por qué el precio de la vivienda no puede estar en desacuerdo con los salarios?

En respuesta al comentario de Chan-Ho, imagino que Shiller entiende el impacto del interés. Para aclararlo, el gráfico, tal como se presenta, lo ignora.

Answer 2

Varias personas han mencionado lo obvio: la inflación. Pero supongamos que estamos hablando de precios reales (ajustados a la inflación).

Uno de los argumentos es que la población sigue aumentando mientras la tierra no cambia. Así que el precio de las viviendas en lugares deseables sube y la gente se traslada a lugares de segunda categoría, lo que hace subir esos precios, etc. Un argumento maltusiano similar es válido para las materias primas (acero, granito, maderas nobles, etc.).

Otro argumento es que la economía tiene una trayectoria ascendente a largo plazo (ese es el supuesto). Así que cada generación, en su conjunto, tiene más renta real disponible que la anterior. A medida que aumenta la renta disponible, la gente tiende a invertir más y más dinero en sus viviendas, lo que hace subir los precios. Esto es cierto para todos los bienes, por supuesto, pero puede ser más cierto para los bienes inmuebles que para otros tipos de bienes.

Answer 3

Se basa en la inflación y en los valores históricos. Si se observa el mercado inmobiliario, así como el bursátil, han aumentado constantemente durante un largo periodo de la historia, incluso con caídas a corto plazo. También se basa en la inflación y en el hecho de que el precio del suelo y del material de construcción ha aumentado con el tiempo.