¿Debería uno ahorrar para comprar una casa/un piso o maximizar su 401(k) primero?

Question

Por un lado, parece que el 401k con la participación del empleado es una de las mejores inversiones que se pueden hacer. Por otro lado, pagar un alquiler a un propietario es una pérdida continua en comparación con vivir en tu propio inmueble.

Entonces, ¿cuál es la mejor estrategia para alguien que aún no es propietario de un inmueble? ¿Debe invertir en el 401k o debe ahorrar dinero en efectivo lo más rápido posible para poder obtener un préstamo para la vivienda en el banco?

Answer 1

Cuando se paga el alquiler, ese dinero se gasta. En un mundo idealizado, cuando pagas la hipoteca, te estás pagando a ti mismo. Cada pago construye un capital. Pero en el mundo real hay, por desgracia, algunos escollos que hay que tener en cuenta:

• El banco añade un porcentaje de interés al dinero que tienes que pagar. Es un dinero que pagas al banco, no a ti mismo.
• Aunque la vivienda sea totalmente de tu propiedad, te generará un par de gastos fijos que, de otro modo, pagaría el propietario (como el impuesto sobre bienes inmuebles). Así que nunca se puede vivir completamente libre de alquileres. Esto significa que la propiedad de una vivienda nunca debe ser la única parte de su plan de jubilación.
• Hablando de cosas que hay que pagar: Como propietario de una vivienda, tienes muchas más preocupaciones con las que lidiar. "¿Qué es ese sonido de goteo? Por favor, que sea un grifo y no una tubería!", "¿Qué le hará ese huracán a mi tejado?", "Espero que esa mancha en la pared sea sólo suciedad y no moho", "¿Se supone que el calentador hace ese ruido?", "¿Niños? ¿Jugando a la pelota cerca de mis ventanas? AAAAH!". Como inquilino, todo eso es problema de otro. Si el edificio se derrumba, sólo tienes que encontrar una nueva casa para alquilar. Sólo te cuesta el alquiler de un camión de mudanzas. Como propietario, tienes que acostumbrarte a un par de espadas de Damocles que penden constantemente sobre tu cabeza. Paga más por un buen seguro y mantén un gran fondo de emergencia.
• Si compras una casa de construcción barata, puede perder valor mientras la pagas. Cuando pagues el préstamo, puede que esté lista para ser demolida y tengas que empezar desde el principio. Lo ideal es tener una casa construida para durar. De este modo, usted, sus hijos y los hijos de sus hijos podrán beneficiarse de su inversión a largo plazo.

Pero, a pesar de todo, ser propietario de una vivienda puede ser una buena decisión financiera. Que sea una buena inversión o no depende en gran medida del mercado de la vivienda en tu región concreta y del tipo de interés que los bancos estén dispuestos a darte. Tendrás que hacer tú mismo los cálculos para saber si te merece la pena o no.

Answer 2

Existe un límite en cuanto a la cuantía que el empleador puede aportar, si es que lo hace. Aporta lo suficiente para capturar todo el partido (¡dinero gratis!). Si su objetivo es comprar una vivienda propia lo antes posible, contribuya lo justo para maximizar la coincidencia, y ahorre el resto para la compra.

De este modo, se tardará un poco más en comprar y pagar una propiedad que si no se aporta nada, pero probablemente merezca la pena. Suponiendo que seas agresivo a la hora de ahorrar para la compra y pagar el préstamo, considera los siguientes escenarios (no son números exactos/realistas - tendrás que hacer algunos cálculos por tu cuenta para averiguar cuáles son los números reales):

• Propiedad pagada a los 40 años, 0$ en el 401(k)
• Propiedad pagada a los 50 años, 500.000 dólares en 401(k)

De cualquier manera, al final pagará el préstamo (suponiendo que lo pague realmente) y será dueño de la propiedad sin deudas. Con una de las opciones se llega más rápido, mientras que con la otra se tarda más, pero se consigue una base financiera mucho mejor para el resto de la vida.

Estas cifras son puramente hipotéticas, y usted tendrá que hacer sus propios cálculos (salario, contribución del empleador, rendimientos estimados, precio objetivo de los bienes inmuebles, el tiempo que tardará en pagarlos, etc.). Sólo recuerda que la aportación del empleador es dinero gratuito que crecerá durante las próximas dos décadas si lo coges ahora, o será dinero hipotético que podrías tener si lo dejas sobre la mesa.

Answer 3

En primer lugar, como respuesta directa a su pregunta, debería siempre aproveche al máximo el programa de contrapartida de su empresa. Se trata de un dinero 100% gratuito que está declinando recibir si no fija sus contribuciones al 401k lo suficientemente altas.

Consideraciones y datos sobre la jubilación

• Las 401k y las IRA tradicionales son cuentas con ventajas fiscales, por lo que el dinero que aportas crece sin haber sido gravado antes. Esto es una gran ventaja para su jubilación. Eso significa que la cantidad que puedes aportar a tu cuenta 401k es mucho mayor que la que disminuye tu nómina.
• El mercado de valores a muy largo plazo tiende a superar los rendimientos inmobiliarios, y sus inversiones pueden ser mucho más diversas. Incluso puede invertir en bienes inmuebles sin ser propietario de una vivienda, ya que hay muchos fondos que le permiten invertir en todo tipo de cosas.
• Puedes retirar 10.000 dólares de una cuenta IRA tradicional antes de tu edad de jubilación sin penalización para destinarlos a tu primera casa. Si esto es algo ideal desde el punto de vista financiero, todavía no lo he descubierto.

Costes de propiedad de la vivienda

La propiedad de una vivienda se compone de los siguientes costes juntos:

• El principal, es el dinero que pones en la factura de tu hipoteca y que te quedas al 100%
• Los intereses, que pueden ascender a decenas o cientos de miles a lo largo de 30 años
• Impuestos sobre la propiedad, que debe pagar siempre
• Costes de cierre, en torno al 6% del valor de la vivienda para realizar la operación de compra
• Mantenimiento, incluyendo el mantenimiento a largo plazo como hornos, techos, aire acondicionado, calentadores de agua, cuidado del jardín/césped, trabajos de mantenimiento, etc.
• Seguros
• Seguro hipotecario si no tiene el 20% de cuota inicial

Los alquileres consisten en todos los costes anteriores excepto el capital y los gastos de cierre. Un alquiler también tiene el coste adicional de un margen de beneficio para el propietario que suele ser muy escaso, dependiendo de muchos factores.

Muchos alquileres son más baratos al mes que una vivienda equivalente con todos los gastos anteriores añadidos a la hipoteca. Pero eso no es universal, y varía según el mercado.

Lo que esto significa es que, aunque alquilar parezca "tirar el dinero", lo que en realidad significa es que ser propietario de una vivienda conlleva muchos de los mismos costes que un alquiler que nunca recuperará, y sólo una parte del pastel que puso (el capital) se queda con usted, y también se queda con las ganancias de la revalorización inmobiliaria.

Pros de la propiedad de la vivienda

• Tienes tu propia propiedad, y puedes disfrutar de un control total sobre ella
• Las viviendas suelen revalorizarse con el paso del tiempo, y usted puede quedarse con esas ganancias
• Se ve obligado a ahorrar su dinero en un activo relativamente estable que también puede albergar
• Las viviendas son una "cuenta de ahorros" ventajosa en el sentido de que a menudo no pueden ser embargadas tan fácilmente como el capital líquido debido a la quiebra en muchos estados.
• Las viviendas tienen una serie de ventajas fiscales de las que no disfrutan los inquilinos, como la deducción de los impuestos sobre la propiedad. Con los alquileres, estás pagando el impuesto sobre la propiedad indirectamente al propietario.
• Una casa pagada en la jubilación puede significar una vida de "bajo alquiler" con un espacio muy agradable en comparación con la reducción a cualquier apartamento que pueda permitirse en la vejez
• Las casas en propiedad suelen ser más "bonitas". Los propietarios no mantienen meticulosamente sus viviendas ni añaden los electrodomésticos más bonitos.

Contras de la propiedad de la vivienda

• Debe organizar y pagar el mantenimiento por su cuenta
• Has hecho una inversión en tu barrio y en tu ciudad, y puedes estar más expuesto a las fuerzas macroeconómicas (por ejemplo, la emigración fuera de Detroit) o a los cambios en el tejido de tu barrio.
• Es posible que renuncies a oportunidades de ganar más dinero por ser menos flexible a la hora de moverte
• Inflexible hacia los cambios en el tamaño de la familia, como los niños adicionales, tienes que planificar por adelantado para eso
• Es posible que no pueda acortar sus desplazamientos si cambia de trabajo dentro de su ciudad

Lo que hay que saber

• Utilice herramientas para saber si está en un mercado de alquiler o de compra, como esta calculadora del New York Times .
• Evalúe si realmente quiere ser propietario de una vivienda en lugar de pensar demasiado en los aspectos financieros de la misma.
• Apóyese en personas con experiencia que le ayuden a tomar esta decisión. No entre en una casa sin un excelente inspector de viviendas y un agente inmobiliario de su lado.
• Conozca los entresijos de las estructuras hipotecarias y las matemáticas que hay detrás de los préstamos amortizados antes de precipitarse a firmar un acuerdo hipotecario.
• Evalúa tus objetivos y riesgos profesionales y cómo se ajustan a tu situación vital.
• No compre nunca si tiene intención de mudarse en los próximos 5 o 7 años.
• Evalúe todos los costes juntos de cada opción, no sólo el cheque de la hipoteca frente al cheque del alquiler.

Answer 4

No es una respuesta completa, sino algunas reflexiones que no caben en un comentario:

Curiosamente, necesitas "reservas PITI" para conseguir una hipoteca en primer lugar, y, normalmente (buenas noticias) el 50% de la cantidad de tu 401K cuenta "como reservas PITI" así que gana el doble hasta eso.

"En algunos lugares" puedes incluso pedir un préstamo contra una parte de tu 401K y utilizarlo como pago inicial de la hipoteca.

Así que puede ser capaz de "hacer ambas cosas" hasta cierto punto. En el peor de los casos, podrías hacer una "retirada anticipada" de tu 401K, pagar las (diversas) penalizaciones a la hora de pagar los impuestos, y aún así salir ganando gracias a la contribución de tu empresa. No es la opción perfecta, pero está disponible.

Así que todo esto parece favorecer la inversión en el 401K, pero sigue siendo una decisión personal, quiero decir, si usted puede ahorrar agresivamente durante 6 meses y obtener una casa que podría valer la pena si las casas están apreciando rápidamente en su área, todavía depende. Incluso en ese caso, seguirías "dejando algo de dinero sobre la mesa", pero es posible.

Yo recomendaría tener una casa en propiedad en lugar de pagar un alquiler, ya que los alquileres suben cada año, pero las hipotecas no. El único riesgo es si tienes que mudarte pronto (especialmente si los precios de las casas han bajado mientras tanto), pero en general mi recomendación (si no tienes planes inmediatos de mudarte) sería apretar el gatillo y comprar, casi siempre es mejor que alquilar a largo plazo, aunque al principio puede ser ligeramente más caro (coste mensual), al menos el dinero se destina finalmente a la equidad que estarás construyendo. Si estás en EE.UU., puedes obtener préstamos de la FHA con un 3,5% de entrada, o convencionales con un 5% de entrada. Estos tienen "seguro de hipoteca" añadido, pero para el convencional una vez que haya "pagado" (o apreciado) 20% LTV total, entonces usted puede caer el seguro de hipoteca. A largo plazo es una buena victoria.

Answer 5

Casi siempre hay que aprovechar las ventajas de la aportación del empleador al 401(k) hasta el máximo que ofrezca el empleador. En mi caso personal, por ejemplo, mi empleador iguala las contribuciones realizadas por mí hasta el 6% de mi salario, por lo que definitivamente no debería ahorrar menos que eso en el 401(k).

Ahorrar para una vivienda es una decisión independiente. Ser propietario de una vivienda tiene elementos de inversión y de consumo, y el equilibrio entre ellos depende de tus preferencias personales y de tus planes futuros. Puede considerar que el alquiler es un "desperdicio" (y desde un punto de vista macroeconómico, bien podría serlo), pero la propiedad de una vivienda no está totalmente exenta de costes, y no hay garantía de que el valor de los inmuebles vaya a subir. El objetivo principal de ser propietario de su vivienda principal es proporcionarle un refugio que le dé la libertad de modificar la propiedad para maximizar su disfrute (dentro de los límites establecidos por los códigos de construcción y las ordenanzas de zonificación locales). A cambio de esa libertad, usted será responsable de los costes de mantenimiento (cifra del 1% del valor de la propiedad al año), los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la estructura, los intereses de la hipoteca, etc. El propósito de la casa como vehículo de ahorro/inversión suele ser secundario. Además, tu "inversión" será relativamente ilíquida, por lo que será un obstáculo para responder a los cambios del mercado laboral que puedan requerir una reubicación (algo que es más común cuando se está empezando).

La inversión inmobiliaria es diferente, por supuesto, ya que su objetivo principal es extraer rentas de otros personas.

Ahorre para una vivienda si quiere tener su propia casa, pero ahorre primero para la jubilación, al menos hasta el límite de la aportación del empresario.