La compra de un muy asequibles casa con 10% de enganche VS alquilar y ahorrar el 20%

Question

Antecedentes:

• Alquiler actual: 710/mo o, aproximadamente, el 20% de mi 3700 sueldo a casa.
• Esposa se encuentra actualmente en la escuela y graduarse en dos años, momento en el que ella probablemente será hacer que el sueldo de un maestro. Actualmente, cuidado de niños y otros trabajos de contribuir, que no me tome en cuenta como "renta mensual garantizada de" estar en el lado seguro.
• Actual contrato de arrendamiento en 4 meses (mediados de febrero).
• No estoy pensando en mudarse durante al menos 5 años.

Más sobre la nueva casa:

Hemos encontrado una casa que ha sido renovado recientemente (intento de flip), que nos encanta. Esta sería nuestra primera compra de vivienda. La casa está listado en $85,000. Actualmente tenemos suficiente para un pago inicial del 10% (que podría poner más, pero no quiere usar TODOS nuestros ahorros (a menos que, por alguna razón, una buena idea).

Para un 15 años de hipoteca y el pago inicial del 10%, zillow.com da estas opciones:

Fija a 30 Años: 4.24% $376 /mo
Fija a 15 Años 3.76% $557 /mo
ARM 5/1: 3.07% $325 /mo

Parece que está calificado para un préstamo de la FHA, pero no estoy seguro de lo que estas nos dan, como no lo he investigado ellos.

Mi pregunta es: ¿Es un financieramente sólida paso a convertirse en los propietarios de viviendas en este punto, dado nuestro contexto? Estoy preocupado por no tener un 20% de pago inicial, y prefiere guardar para arriba. Sin embargo, en el lado positivo, el pago mensual tendrá un costo de $200 menos/mo con esta casa vs nuestro actual de alquiler. En una hipoteca de 30 años sería de casi $3-400 menos. Esto me hace pensar que yo podría utilizar la diferencia a pagar directamente hacia el principal de cada mes. Es mi lógica de sonido? Una jugada inteligente, incluso con el riesgo de romper/pago de un contrato de arrendamiento (que podríamos hacer)? o deberíamos continute para gastar dinero en alquiler, mientras que tratando de ahorrar dinero para el pago inicial del 20%?

Answer 1

Un par de cosas a tener en cuenta. Un 90% de la hipoteca es de $76,500, PMI para el 10% es de $76,500/2300 = $33/mo. Esto, además de $557 es aún más bajo que el precio de su alquiler. Me gustaría tomar el 15 puesto que usted quiere deshacerse de que el PMI tan pronto como pueda. A menudo, el banco requerirá que el PMI ser retirado después de la regularidad de los pagos regulares han metido a 20% de capital, pagos por adelantado mat no cuentan. Esto puede haber cambiado recientemente. Verifique para estar seguro. Incluso en 5 años, usted ahorra en comparación con el alquiler, y a partir de este punto, las probabilidades son que va a aumentar de valor. No quiero contar en cualquier deducción de impuestos. Su deducción estándar es $11,400. Incluso en la tasa más alta, usted tendría $3200 en intereses, impuestos a la propiedad no puede ser más de $2000. Tiene un fácil de impuestos, diría yo. La buena suerte.

ACTUALIZACIÓN - ahora 2016 - La deducción estándar es $12,600 para una pareja. Con el interés tal vez de $3200, y el impuesto a la propiedad de $2000, curioso por qué cualquier otra lectores podría pensar que el OP sería el que se especificarán.

Answer 2

Si usted puede conseguir una hipoteca con un 10% de anticipo y el vendedor aceptará (algunos pueden desear al menos el 20% de enganche por los motivos que sea) y con PMI es aún más bajo que el precio de su alquiler, suena como una buena idea para comprar ahora.

Por supuesto, esto supone que el dinero que desea ser de otro modo ahorro de un 20% de pago inicial será utilizado para pagar una hipoteca más rápido.

Answer 3

Siempre que usted ponga menos de 20% de enganche, que suelen ser necesarios para pagar el seguro hipotecario privado (PMI) para proteger al prestamista en caso de incumplimiento en su préstamo. Usted paga por esta hasta llegar a 20% del valor de su casa. Retirar una calculadora de amortización para ver cuánto tiempo que usted toma. La mayoría de los horarios de tener que pagar más interés en el inicio de su préstamo y menos principal. PMI consigue nada - ningún interés o el principal pagado es tirar dinero a la basura en un sentido muy real (más en esta respuesta). Aún así, si quieres hacerlo, asegúrese de agregar el PMI para el costo por mes.

También es posible obtener dos hipotecas, una para el 20% de pago inicial y uno para el 80%, y evitarlo. Los prestamistas son bastante cautos haciendo en este momento dada la crisis inmobiliaria, pero usted puede ser capaz de encontrar uno que te permita hacer las dos hipotecas. Esto aumentará su pago mensual en su propia manera, por supuesto.

También recuerde tener en cuenta los costos de propiedad de la vivienda en sus cálculos. Verificación del condado o de la ciudad de sitio web para averiguar el impuesto a la propiedad de esa casa, dividir por doce, y añadir un número a su pago. Calcule su seguro de propietarios de viviendas (por supuesto, llegar a soltar el seguro para inquilinos, así que asegúrese de calcular que en el alquiler de lado de los costes) y dividir el costo anual por 12 y añadir que en. Lo que es más importante, añadir 1-2% del valor de la casa anuales para gastos de mantenimiento y reparación para su presupuesto. Todos los costes se van a comer lejos en su 3-400 un poco. Así que tienes que ahorrar alrededor de $70 por mes hacia reparaciones, etc. para el caso de cada 10-50 años cuando usted necesita un techo nuevo y así sucesivamente.

Muchos expertos sugieren tener el mantenimiento dinero en ahorros, en la parte superior de su fondo de emergencia desde el primer día de la propiedad en caso de que su calentador de agua de repente se muere o su techo comienza una fuga. Asegúrese de que usted también ha estimado los costos de cierre en esta casa, o que el vendedor tendrá que pagar sus costos. De lo contrario, pierdes parte de que a partir de su pago inicial o de otros ahorros.

Una vez que usted se sume todos los números que usted puede averiguar si la compra es una buena propuesta. Con la intención de quedarse durante cinco años, parece que realmente podría ser. No estoy argumentando en contra de ella, simplemente poniendo todos los factores para usted.

El NYT Alquilar Frente a Comprar calculadora establece la mayoría de estos elementos en términos de alquiler o de compra, y puede ayudarle a tomar una decisión.

EDIT: Como Tim observó en los comentarios de abajo, real costo mensual debe tomar en cuenta las deducciones de intereses de la hipoteca y los impuestos de propiedad pagados. Esta calculadora puede ayudar a averiguar eso. Esta pregunta será uno para ver de respuestas sobre cómo calcular los costos y retorno de la compra de una casa, con la respuesta por mbhunter ser un importante factor de calificación

Answer 4

A menos que los impuestos están por encima de los 3000 por año parece una buena oferta para comprar (el de 30 años mtg)

Usted también podría considerar la posibilidad de obtener el préstamo a 30 años y añadir principal adicional a sus pagos.

Parece que el PMI podría ser de alrededor de $50 por mes.

Se llega a deducir más de $3000 en los pagos de intereses el primer año, así como los impuestos de bienes raíces.

Dependiendo de su tasa de impuestos que podría ser algo así como $100 por mes o así de incentivo para elegir comprar en lugar de alquilar.

El gran problema a considerar es el riesgo de artículos costosos de reparar.

Usted debe mantener un fondo para este tipo de cosas...

calentador de agua, techo, nevera, pozo negro, etc.

buena suerte

Answer 5

Realmente no relacionadas con dinero, pero: ¿cuánto tiempo vas a estar allí? Una vez que su esposa graduados, sería mudarse a otra área, o la necesidad de desplazarse a estar más cerca de donde ella trabaja?

Si es así, es posible que desee esperar hasta después de que se gradúe y sabe dónde va a ser, antes de dejar el dinero en grandes artículos de papelería como las casas.