¿Cómo calcular la rentabilidad total de la compra de una vivienda?

Question

Cómo calcular la rentabilidad total de la compra de una vivienda, teniendo en cuenta aspectos como :

• valor de la vivienda
• pago inicial
• pago constante de la hipoteca (pasando de ser mayoritariamente intereses al principio a ser mayoritariamente capital al final)
• tipo hipotecario fijo (digamos 4,5%)
• deducciones fiscales (intereses + impuestos sobre la propiedad)
• otras cuotas mensuales (mantenimiento, seguro, impuestos...)
• PMI (normalmente sólo hasta alcanzar el 20% de patrimonio neto)
• salario actual y crecimiento previsto (digamos un 5%)
• inflación (~3%/año)

Por ejemplo, una casa comprada al contado $100,000 would have to be sold $ 242.726,247 30 años después sólo para compensar la inflación, y eso sería una rentabilidad del 0%.

Pero no consigo, o no encuentro, una forma de integrar todos los elementos anteriores para calcular cuánto tendría que vender una vivienda dentro de x años para obtener un y% de rentabilidad.

Answer 1

Para obtener los factores que desea, comience con una calculadora de amortización y un calculadora de deducciones fiscales En la página web de la empresa, se puede rellenar los valores de la cuota inicial, el precio de compra, los impuestos y el tipo de interés de la hipoteca. Si se trata de una propiedad específica, debería poder obtener los impuestos del año en curso y, tal vez, utilizando valores históricos, estimar los impuestos que van a salir. Algunas calculadoras incluyen el PMI (que deberías evitar como la peste en una compra real). Teniendo en cuenta algunos datos preliminares, puedes calcular tu seguro .

Así que una vez que tengas tu pago mensual PITI (principal, intereses, impuestos y seguros) y la deducción fiscal, puedes calcular cuánto gastas al mes en la casa menos la deducción.

Para estimar los costes de mantenimiento, puedes calcular lo que necesitarás reemplazar en el tiempo que planeas quedarte y utilizar una estimación aproximada de lo que es. También puedes utilizar algunas estimaciones aproximadas como este (1% del valor de la propiedad anualmente) o este (lo que eleva la cifra a la friolera del 2%).

No olvides los gastos de cierre como comprador y vendedor. También puedes encontrar estimaciones de los mismos, y están en función del precio de compra (normalmente en torno al 2%).

Así que para calcular cuánto te cuesta vivir en una casa durante X meses, puedes hacer

Sum(PITI - deductions) over the months of owning from the calculators

Así que su coste total es

down payment + closing costs as buyer + cost per X months + total maintenance cost

El rendimiento total es:

sale price - closing costs as seller - amount left on mortgage

Puedes ajustar esa rentabilidad total a la inflación utilizando este para obtener la rentabilidad total ajustada a la inflación. Si se proyecta hacia el futuro, puede probar una fórmula que se encuentra aquí .

Para calcular el rendimiento de su inversión, utilice

(total return adjusted - total cost) / total cost

Por lo tanto, para calcular el rendimiento total ajustado que necesita para un determinado ROI, encuentre

(ROI * total cost) + total cost = total return adjusted

Answer 2

Esta afirmación tiene un fallo fundamental:

Por ejemplo, una casa comprada al contado $100,000 would have to be sold $ 242.726,247 30 años después sólo para compensar la inflación, y eso sería una rentabilidad del 0%.

Se ha olvidado de deducir el alquiler de sus gastos mensuales. Eso cambia significativamente los cálculos.

Tus cálculos son válidos SÓLO si compraras una casa y la dejaras vacía, lo cual es poco probable. O bien vas a vivir en ella, y te ahorras $1000 a month in rent, or, you are going to rent it out to someone, and earn an income of $ 1000 al mes.

De cualquier manera, usted tiene 1000 dólares al mes y esto debe ser incluido.

Answer 3

No es por decir lo obvio, pero ¿te das cuenta de que esto sólo se puede hacer a posteriori? Por supuesto, puedes hacer una proyección para obtener un rango de rendimiento esperado, pero las leyes fiscales pueden cambiar cada año, tus propios ingresos cambian, por lo que tu tipo marginal cambiará. Es posible que hayas empezado con una hipoteca del 7%, y que ahora la hayas refinanciado al 4,5%, por lo que estás mucho mejor que el plan original.

Repetiré lo que otros mencionaron, para tu propia casa, el alquiler que "no" estás pagando es la mayor parte de tu rendimiento. A $100K home may appreciate at whatever rate 3-5%, say. But the $ 800/mes de alquiler que no tienes que pagar son 9600$/año, casi un 10%. Así que cuando insinúas que una casa que simplemente sube con la inflación es un rendimiento real cero, yo sugeriría que eso está lejos de ser exacto, teniendo en cuenta todos los demás gastos, por supuesto.

Answer 4

Supongo que se puede calcular la tasa de rentabilidad de la compra de una vivienda en función de la revalorización, los gastos, la inflación, los impuestos, etc. No hay nada malo en ello.

El método que ha ideado justkt es exacto, pero cuando saques el número no me preocuparía si el rendimiento es negativo.

¿Por qué? Porque has vivido allí y has disfrutado de la casa todo el tiempo (de todos modos, asumo que es tu residencia la que estás comprando). Si sales mínimamente ganando, ¡felicidades! Has tenido un lugar gratis para vivir todo el tiempo, además de haber ganado un poco de dinero en el trato.

Si has perdido dinero, pues bien. Todavía tenías un lugar donde vivir.