Estamos buscando una casa, una razonable, no fuera de nuestras posibilidades, y planeando pagar nuestra hipoteca antes de tiempo. Tendremos un pago inicial decente, pero guardando algo de efectivo para emergencias, y pagaremos el principal extra para pagarlo tan pronto como podamos. Mi pregunta es sobre el mejor tipo de préstamo para esto y cosas como los puntos. Por supuesto, exigimos que no haya penalizaciones por reembolso anticipado, pero hasta ahora todos los prestamistas que hemos mirado parecen hacerlo ya.
Parece que con el préstamo a 15 años, los intereses están más repartidos, mientras que en el préstamo a 30 años los intereses están más concentrados. En otras palabras, los pagos mensuales al principio se destinan más a los intereses que al capital y, más adelante, a más capital y menos intereses. Esto me hace pensar que una hipoteca a 15 años tiene más sentido ya que estaremos "cortando" más intereses ya que planeamos pagar pronto y el interés se desplaza relativamente más hacia el final del préstamo. No he mirado el plazo de 10 años, me pregunto si eso se inclina aún más hacia el principal al principio... Con la economía actual estoy un poco receloso de ir tan lejos como un ARM.
Además, la compra de puntos al principio reduce la cuota mensual y los intereses, lo que nos permite aplicar aún más al capital. He leído que si no se piensa pagar durante toda la duración del préstamo, los puntos no tienen sentido. Creo entenderlo, el coste inicial de los puntos puede no compensar el ahorro de intereses durante la vida del préstamo. ¿Esto sigue siendo válido si se reembolsa antes de tiempo, tal vez incluso más aplicable? Para los números que estoy viendo no estoy tan seguro.
Lo que estoy buscando para un $400k loan are 3.9% with $ 18k en puntos frente al 5,6% sin puntos para un 15 años, y el 4,7% con $18k in points versus 6.1% with no points for a 30 year. We can afford the points, it's not a huge percentage of the emergency fund. We are hoping to pay it off in 7-10 years, which math suggests is doable looking at our financial I/O. We should be able to pay up to about $ 6500 al mes, que es después de los gastos, por lo que 2x los pagos mensuales o más. Tenemos un poco de amortiguación incluso con los pagos más altos del préstamo a 15 años.
Entonces, ¿tiene sentido hacer 15 sobre 30 (es una pregunta tonta?), y qué pasa con los puntos? ¿Existen otras opciones a tener en cuenta en cuanto a los préstamos (es decir, no las acciones) cuando se planea un reembolso anticipado?
Actualización 1:
Bueno, hice mis propios cálculos, que pueden ser erróneos, pero parece que los puntos tienen sentido siempre (pago de $4000/mes):
Loan: $900000 for 15 years at 4%, $18000 in points
Total term: 122 months (10 years 2 months)
Total paid: $506000.00
Total interest: $87369.49
Loan: $900000 for 15 years at 5.75%
Total term: 137 months (11 years 5 months)
Total paid: $548000.00
Total interest: $145855.71
Loan: $900000 for 15 years at 6.125%, $2900 in credits
Total term: 141 months (11 years 9 months)
Total paid: $561100.00
Total interest: $161129.30
Loan: $900000 for 30 years at 4.75%, $18100 in points
Total term: 128 months (10 years 8 months)
Total paid: $530100.00
Total interest: $110218.54
Loan: $900000 for 30 years at 6.125%
Total term: 141 months (11 years 9 months)
Total paid: $564000.00
Total interest: $161129.30
Loan: $900000 for 30 years at 7.125%, $11000 in credits
Total term: 153 months (12 years 9 months)
Total paid: $601000.00
Total interest: $208647.07
