¿Cómo saber si comprar una casa es una buena inversión?

Question

Una pregunta similar: En general, ¿es económicamente mejor comprar o alquilar una casa? que puede ver los rendimientos que están obteniendo

Vale, pues quiero saber cómo puedo calcular lo rentable que sería comprar una casa frente a invertir mi dinero en un fondo gestionado. Sé que esto depende mucho de cada caso, pero me interesa que me den su opinión sobre el asunto/mis circunstancias y también la forma en que puedo calcular el valor de mis opciones (ya que probablemente no conocen el mercado neozelandés demasiado bien).

Algunos detalles sobre mí:

• Tengo 19 años y soy un recién graduado con un sueldo decente.
• Vivo en una pequeña ciudad de Nueva Zelanda.
• Si compro una propiedad, viviría en ella durante 1-2 años antes de viajar/trabajar en el extranjero y, probablemente, vivir en otra ciudad de Nueva Zelanda a partir de entonces.
• Puedo hacer que mis padres gestionen la propiedad como un alquiler, lo que facilita mucho las cosas.
• Estoy buscando para comprar una casa de 3 dormitorios para aproximadamente 300k
• Hay una burbuja inmobiliaria en la capital de Nueva Zelanda, estoy bastante lejos de eso geográficamente, sin embargo no sé hasta qué punto afectaría.
• Nueva Zelanda no tiene impuesto sobre las ganancias de capital y es poco probable que lo introduzcan para afectar a alguien con una sola vivienda.
• Si no comprara una vivienda, probablemente invertiría en un fondo gestionado como Fondos de Devon
• Actualmente no dispongo de la totalidad del depósito, tengo aproximadamente un 13% de depósito, pero no me llevaría demasiado tiempo adquirir la cantidad que necesito.
• Nueva Zelanda tiene un plan de jubilación que puedo obtener $5000 from as a free grant and I can also probably gain an additional $ 4000 de retirar mis "contribuciones de empleador" de la misma (que sólo puedo hacer si estoy comprando mi primera casa). Así que la compra de una casa tiene un valor añadido de unos 9.000 dólares para mí.

Me interesa escuchar sus opiniones respecto a mi situación y cualquier consejo que puedan dar.

Salud,

EDITAR: Mira todas las respuestas, no sólo la aceptada, ya que todas son excelentes y proporcionan ejemplos muy válidos y a veces específicos para cada caso, sin embargo la respuesta aceptada fue simplemente la más satisfactoria para mí personalmente.

Answer 1

No sé mucho sobre Nueva Zelanda, pero aquí hay algunas ideas generales sobre cosas a tener en cuenta.

La gran diferencia entre comprar una casa e invertir en acciones o similares es que es bastante fácil invertir en un conjunto diversificado de acciones (a través de un fondo de inversión), pero si se compra una casa, se está invirtiendo en una sola propiedad, por lo que todo depende de lo que ocurra con esa propiedad específica. Esta es en sí misma una razón por la que mucha gente no invierte en bienes inmuebles. Las acciones de una empresa o de un fondo de inversión son fungibles: si se compra un fondo de inversión, se sabe que se obtiene lo mismo que todos los demás miembros del fondo. Sin embargo, cada inmueble es único, por lo que calcular el valor de una propiedad no es una ciencia exacta. Además, comprar un inmueble significa que hay que mantenerlo y gestionarlo (o pagar a alguien para que lo haga). Es mucho más trabajo evaluar con precisión el potencial de ingresos de una propiedad, y luego mantenerla y gestionarla durante años, que comprar simplemente unas acciones y mantenerlas. Otra dificultad es que, si se decide vender la propiedad, volver a hacerlo implica trabajo. Con las acciones puedes venderlas cuando quieras (aunque puedes tener pérdidas). Con una casa tienes que encontrar a alguien dispuesto a comprarla, lo que puede llevar tiempo.

Así que un factor importante a tener en cuenta es la cantidad de esfuerzo que estás dispuesto a poner en tu inversión. Mencionas que tus padres podrían gestionar la propiedad por ti, pero es de suponer que tú mismo tendrás que pagar el mantenimiento y hacer algunas tareas de gestión (al menos, discutir las cosas con ellos y tomar decisiones). Además, si la propiedad es tuya durante mucho tiempo, tus padres acabarán siendo demasiado mayores para ocuparse de ella, momento en el que tendrás que replantearte el aspecto de la gestión.

Así que ese es el lado psicológico de las cosas. En cuanto a lo financiero, no mencionas la venta de la casa en ningún momento. Si nunca la vendes, la única ganancia que obtienes de ella es el alquiler que te aporta. Así que el principal factor a tener en cuenta a la hora de decidir si la compras para alquilarla es por cuánto puedes alquilarla. Esto va a estar determinado en gran medida por el lugar en el que se encuentre.

Así que, desde la perspectiva de hacer una inversión, la gran pregunta -que no abordas en la información que has proporcionado- es: ¿por cuánto puedes alquilar esta casa y por cuánto podrás alquilarla en el futuro? No hay forma de saberlo con seguridad, y la única manera de tener una idea aproximada es hablar con alguien que conozca bien el mercado inmobiliario local (por ejemplo, un agente, un tasador o un propietario). Si el inmueble se encuentra en una zona "en auge" (es decir, que más gente se va a trasladar allí en el futuro), los alquileres podrían dispararse; si está en un lugar atrasado, los alquileres podrían permanecer estancados indefinidamente.

Básicamente, si va a comprar un bien inmueble como inversión a largo plazo, necesita saber mucho sobre esa propiedad para poder hacer cualquier tipo de comparación con otro vehículo de inversión como un fondo de inversión. Si ya vives en la zona, puede que ya sepas algunas cosas (como por cuánto podrías alquilarlo). Aun así, debería intentar obtener algún consejo de personas de confianza que conozcan la situación inmobiliaria local.

Answer 2

Esto no es exactamente una respuesta, pero no puedo comentar en este momento. He comprado una casa en NZ en el último año, siendo mi primera. Hay un par de cosas que puede que tengas que tener en cuenta con el subsidio para la primera vivienda (los 5.000 dólares), especialmente la que dice que tienes que vivir en la casa que compras durante un tiempo determinado, de lo contrario tienes que devolverlo.

Supongo también que has estado en Kiwisaver (la jubilación) durante al menos 5 años. Sólo se puede tomar $1000 for each year you have been in there up to $ 5000. Puedes coger todos los fondos del Kiwisaver excepto lo que haya puesto el Gobierno, así que si tienes 4.000 dólares de tu empresa, probablemente tengas más en tus comillas que puedas utilizar también.

No es necesario tener el 20% de depósito para poder comprar una casa, yo fui a través de un corredor, y pude entrar con menos. No estoy seguro del porcentaje exacto. El 20% ayuda a que el banco ponga algunos fondos extra para los gastos legales, etc.

Mi casa no era una propiedad de inversión, pero espero que esto ayude.

Answer 3

Que sea mejor comprar o alquilar depende de varios factores. La mayoría de ellos son bastante inciertos, pero se pueden hacer cálculos para ver cómo se comportan a largo plazo para conocer su impacto.

Los resultados que se presentan a continuación están hechos sobre la base de que tanto el comprador como el inquilino gastan la misma cantidad, en este caso $1,480.03 per month. The buyer pays his mortgage and when it's all paid for he switches to investing $ 1.480,03 al mes al tipo de depósito del fondo. Mientras tanto, el inquilino paga el alquiler e invierte lo que queda de los 1.480,03 $ mensuales al tipo de depósito del fondo.

La cantidad de 1.480,03 dólares es fijada por el caso de la hipoteca y utilizada por el comprador y el inquilino para una comparación igual.

Tomando algunas estimaciones de tasas que esperamos no sean demasiado irreales, estos son los insumos de cálculo:-

mortgage APR = 4.0 %

deposit = $300,000 * 13 % = $39,000

grant = $5,000

mortgage amount = $300,000 - deposit - grant = $256,000

number of periods per year = 12
mortgage term in years = 25

periodic payment = $1,480.03

periodic rent = $900
rent inflation per annum = 2.0 %

fund deposit rate = 7.0 %

property appreciation rate = 2.0 %

(Todos los porcentajes se expresan en tasas anuales efectivas )

Trazado de los activos acumulados por el comprador y el inquilino a lo largo del tiempo

La simulación se extiende por el doble del plazo de la hipoteca.

Si el fondo de inversión puede devolver un 7% y un $900 rental is comparable to a $ 300.000, entonces no hay muchos argumentos convincentes en ninguno de los dos casos.

La disminución de la rentabilidad esperada del fondo muestra un panorama diferente.

fund deposit rate = 5.0 %

Siguiendo con la rentabilidad del fondo del 5,0%, la bajada del alquiler acerca la acumulación de activos del inquilino a la del comprador.

Si hay un conjunto particular de entradas que te gustaría ver trazado, estoy seguro de que podría añadir otro ejemplo a este post.

También hay una versión interactiva del cálculo que puede encontrar a través de esto página . Sin embargo, a diferencia de los ejemplos anteriores, que incluyen un depósito y una subvención, sólo explora el caso simple de una hipoteca del 100%. El objetivo es sólo ver cómo las variaciones de los tipos afectan al valor del activo a lo largo del tiempo.

Answer 4

Esta es mi opinión, como neozelandés de 38 años que creció en Auckland:

Cuando usted adquiere una propiedad residencial, tenga o no la intención de vivir en ella, está contando esencialmente con la posibilidad de que ocurra una de las siguientes cosas:

1. ser propietario es más económico que alquilar e invertir el dinero que, de otro modo, se pondría en la propiedad (en NZ, esto no suele ser así)
2. la propiedad se revaloriza más rápido que sus inversiones (esto es tan predecible como el mercado inmobiliario). Si esto ocurre, podrá comprar una propiedad para vivir en ella más adelante (porque podrá vender la inicial).
3. usted obtiene beneficios adicionales a través de la propiedad, ya sea una mayor tranquilidad, estabilidad o simplemente un mayor control sobre cómo modificar la propiedad

Este informe de la NZ Royal Society (según la memoria de una presentación a la que asistí) predice un continuo crecimiento de la población en NZ, principalmente impulsado por la inmigración, y sobre todo en Auckland. La construcción de nuevas viviendas no va a la par con el crecimiento de la población, así que apuesto por que el valor de las propiedades, especialmente en Auckland, va a seguir subiendo.

Otros factores que pueden influir en su decisión son cosas que sólo usted puede saber, como el lugar en el que es probable que se establezca, el grado de riesgo que está dispuesto a asumir, la capacidad que tiene para ocuparse de un inmueble en alquiler y los conocimientos que tiene sobre el mercado inmobiliario.

Hay que tener en cuenta que los planes gubernamentales y los acontecimientos mundiales pueden cambiar las perspectivas del número de viviendas que se construyen y los niveles de inmigración, que afectan en gran medida al valor de las propiedades.

Mi opinión personal es que el gobierno no está haciendo lo suficiente para proporcionar viviendas asequibles a nuestros jóvenes adultos en NZ. No sólo eso, sino que el gobierno es esencialmente responsable del problema en primer lugar, ya que las normas de zonificación de las autoridades locales inflan artificialmente los precios del suelo, lo que impide la construcción de viviendas asequibles. Además, la inversión extranjera en propiedades de alquiler no está regulada ni medida. Ambos problemas podrían resolverse con una legislación adecuada, aunque es poco probable que los precios de las ciudades centrales se alivien tanto como los de otras zonas, simplemente porque los precios también están inflados debido a la conveniencia de vivir en el centro.

El problema es grave, y los elevados precios de las viviendas, incluso las más pequeñas, van a agravar la desigualdad y los problemas sociales que conlleva. Me gustaría que se planificaran y construyeran nuevas ciudades o pueblos desde cero, como Pegasus y Canberra.