Comparación del tipo de interés hipotecario con el del Tesoro a 10 años

Question

Una de las razones típicas que se mencionan para no prepagar una hipoteca es que los intereses son deducibles fiscalmente y, por tanto, el tipo efectivo de la hipoteca es mucho menor. Sin embargo, este argumento no parece tener sentido si el tipo de la hipoteca y el del Tesoro son iguales.

Supongamos que tengo una hipoteca a tipo fijo con un interés del 3% y la duración coincide con un tesoro a 10 años que también paga exactamente el 3%. Supongamos además que el tipo del impuesto federal sobre la renta es del 20% y que las aportaciones a todos los planes de inversión con ventajas fiscales se han agotado.

Si tengo 1.000 dólares, después de impuestos, para invertir, puedo pagar la hipoteca o comprar un tesoro.

Si pago la hipoteca entonces he ahorrado $30 in interest, but I would have deducted .2*30 from federal income tax so I have actually saved $ 24. En otras palabras, tendré 24 dólares extra en mi bolsillo después de un año.

Si compro un tesoro, obtengo $30 of interest, but I have to pay the tax-man his 20%. Therefore, I am left with $ 24 después del 15 de abril.

Mi pregunta es: aparte de la "liquidez", ¿hay alguna ventaja en comprar un tesoro en lugar de pagar una hipoteca con dinero después de impuestos cuando los tipos de interés son similares?

Gracias de antemano por su consideración y respuesta.

Answer 1

La deducibilidad fiscal de los intereses es una pieza del rompecabezas, pero no "la" razón para no prepagar.

Le recomiendo encarecidamente que lea otra pregunta aquí, Simplifícalo para mí: el orden correcto de inversión . No es exactamente un duplicado, ya que su pregunta está muy enfocada. En cuanto a la otra respuesta, tanto la respuesta más valorada/aceptada como la mía sugieren que pagar antes de tiempo es la última prioridad, de nuestras 6 principales. Si, de hecho, estás en el punto 6, y prefieres la seguridad del pago anticipado, sí, hazlo. Dentro de uno o dos años, los bonos del Tesoro pueden estar al 5%, y si se reserva un $20,000, the delta is 2%, or $ 400€/año. Sin duda, muchos preferirían pagar la hipoteca antes y dormir más tranquilos.

No conozco a nadie que diga que hay que mantener una hipoteca "por la deducción", sólo que hay que mirar la deuda igual que se miran las inversiones, sobre una base post fiscal.

Tampoco conozco a nadie que sugiera coger el dinero de los posibles prepagos e invertirlo en bonos del tesoro. La elección típica es entre pagar la hipoteca, una rentabilidad bruta garantizada del 3% de los fondos, en su caso, frente a una inversión a largo plazo en acciones, una rentabilidad de alrededor del 10%, pero con una desviación estándar de casi el 20%. Yo elegí invertir, y lo documenté en un artículo que escribí titulado " Jubilado, con hipoteca ." El chiste de ese artículo es que incluso con 2 choques, "sin" contabilizar la deducción de intereses, e ignorando cualquier depósito 401(k) igualado, hace 3 años teníamos un saldo de hipoteca de $233K vs $ 453K de los depósitos que habrían pagado la hipoteca. No he actualizado los números del artículo desde entonces, pero la hipoteca es ahora de 175K dólares, mientras que el S&P en los 3 años '15,'16,'17, tuvo una CAGR del 11,4%, subiendo un 38%. Cubriendo con creces los pagos.

El enfoque que describo no es para todos. Pero considere cuántos están contentos de apostar por la regla del 4% para la planificación de la jubilación. Tiene una tasa de éxito del 90%, más o menos. En mi caso, las probabilidades eran mucho mayores, y el artículo se escribió cuando el tipo de interés medio de las hipotecas mirando hacia atrás era del 6%, no del 3% del que usted disfruta.

Answer 2

En Estados Unidos, un aspecto "elefante en la habitación" es el llamado "seguro hipotecario" o PMI.

Simplemente, el PMI es un interés con otro nombre. Es un absurdo juego de palabras. **

De hecho, el interés real es muy alto hasta que se alcanza el punto de equidad donde se elimina el PMI.

(Creo que es el 20% por lo general, ¿verdad? Tal vez más para las grandes hipotecas).

(En casi todos los casos creo que es enormemente ventajoso para la gente pagar rápidamente hasta el punto de eliminar el PMI. Hasta donde yo sé).

Creo que la nomenclatura PMI afecta enormemente a su pregunta sobre el tipo de interés del Tesoro.

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** Oh, espera, el gobierno no reparte una exención de impuestos en la parte de los intereses llamada "PMI", ¿verdad? Hombre, qué asombrosa coincidencia.

Answer 3

Soy lo suficientemente mayor como para recordar cuando los tipos CAÍAN al 8% para una hipoteca a 30 años. En aquel entonces la gente hacía pagos extras en casas y coches porque era un gran ahorro económico.

Sigue siendo un ahorro, pero no creo que tenga mucho valor devolverlo antes de tiempo. Sobre todo si vives en la misma casa más tiempo que la media de 10 años y tus ingresos aumentan.