¿Se puede perder todo aunque la casa esté casi pagada?

Question

Tengo una pregunta tonta que me he planteado. No se aplica a mí; es sólo teórica.

Supongamos que hay una pareja mayor que compró una casa hace 27 años. Han cumplido fielmente con los pagos de su hipoteca, y actualmente su patrimonio neto es del 92%. De repente, el marido pierde su trabajo y no pueden hacer frente a los pagos de la hipoteca. Así que comienza el proceso de ejecución hipotecaria.

¿Estoy en lo cierto que, si el proceso de ejecución hipotecaria se lleva a término y la pareja pierde su casa, perderá todo de ese 92% de patrimonio que acumularon? En otras palabras, ¿se les tratará igual que a una pareja joven que actualmente tiene un 4% de patrimonio neto en su vivienda?

Si eso es cierto, entonces básicamente eso significa que el riesgo de un propietario aumenta a medida que aumenta su patrimonio. Lo que parece un poco perverso.

Pero tal vez estoy pasando algo por alto; no tengo mucha experiencia con la propiedad de viviendas y no tengo experiencia con las ejecuciones hipotecarias.

Answer 1

Este artículo ofrece un buen resumen de los entresijos de la misma: Qué ocurre con el patrimonio durante una ejecución hipotecaria .

La versión abreviada es que usted tiene derecho a las ganancias de una casa vendida en ejecución hipotecaria menos el saldo pendiente del préstamo, los honorarios y cualquier otro coste en que incurra el prestamista durante el proceso. Tenga en cuenta que las casas ejecutadas tienden a venderse con un descuento extremo, por lo que la posibilidad de perder una gran parte del capital es muy alta en esa situación.

Answer 2

Si la pareja ha estado haciendo sus pagos diligentemente durante 27 años, en primer lugar creo que el banco estaría dispuesto a negociar. Una ejecución hipotecaria no es una buena solución para nadie.

Además, hay que tener en cuenta que se trata del 8% de la original importe del préstamo. Digamos que la casa se fue por $150,000 (nominal) when the couple bought it 27 years ago. That'd probably be on the high side, and of course the current market value of the house is irrelevant for this calculation. It would leave them with a $ La carga de la deuda es de 12.000 euros en la actualidad. Incluso un préstamo con un interés razonablemente alto (pero no de tarjeta de crédito) por esa cantidad es ciertamente soportable en términos de costes de intereses incluso con unos ingresos limitados; un tipo de interés del 10% supondría un coste de $100/month before tax effects. A payment plan to pay that loan off in five years brings the initial grand total up to the neighborhood of $ 300 euros al mes.

Como se ha señalado, el banco sólo puede quedarse con lo que se le debe, pero claro, si el sólo Si el capital adicional que la pareja puede aportar está encerrado en la casa, la venta de la misma va a ser necesaria para poder acceder a ese capital. En algunas jurisdicciones (no sé si en EE.UU., pero en Suecia existen disposiciones de este tipo), se exige específicamente que el cobro de la deuda se realice de la forma menos invasiva posible. Sí, el banco puede forzar una ejecución hipotecaria de la casa, o para el caso de cualquier otro activo que es la garantía de un préstamo, pero si hay otros activos que se pueden utilizar para cubrir la deuda y será menos invasivo para la vida de la pareja, esos se toman primero. Y es raro que uno tenga no activos distintos de la vivienda, sobre todo a partir de los 50 años.

Si el banco sigue exigiendo el pago íntegro para evitar la ejecución hipotecaria, especialmente con una cantidad pendiente tan relativamente pequeña, no sería descabellado pedir un préstamo personal a familiares o amigos. Utilícelo para pagar el préstamo al banco (o incluso para mantener los pagos), y luego devuélvalo a quien le prestó el dinero lo antes posible.

Answer 3

Según wikipedia

La ejecución por venta judicial, más comúnmente conocida como ejecución judicial, que está disponible en todos los estados (y es obligatoria en muchos), implica la venta de la propiedad hipotecada bajo la supervisión de un tribunal, y los ingresos se destinan primero a satisfacer la hipoteca, luego a otros titulares de gravámenes y, por último, al deudor hipotecario/prestatario, si quedan ingresos.

Así que la pareja de tu ejemplo recuperaría parte de ese 92% de patrimonio. Menos los gastos legales y dependiendo del precio de venta de la propiedad.

Answer 4

La casa se venderá y el banco será la primera entidad en exigir todas las comisiones posibles. Así que el deudor seguirá recibiendo la mayor parte del patrimonio. Sin embargo, hay dos trampas importantes.

En primer lugar, la falta de pagos a menudo incurre en enormes multas y honorarios y los que pueden ser más grandes que usted puede esperar y, por supuesto, pueden ser más grandes que lo que el deudor se debe al momento de la ejecución hipotecaria. Todas esas tasas y multas se exigirán al deudor.

En segundo lugar, al prestamista no le interesa vender al mejor precio: recuerde que sólo quiere recuperar su dinero, no le importa el patrimonio del deudor. Así que el banco suele vender barato y esto puede reducir mucho lo que el deudor tiene al final.

Siendo así, la ejecución hipotecaria no suele ser la mejor opción para el deudor, ya que puede quedar muy despojado en el proceso.

Answer 5

Refinanciar la casa. Por lo general, puedes refinanciar hasta el 80% del valor de la vivienda. Eso te daría suficiente dinero para hacer los pagos durante bastante tiempo si fuera necesario.

Si tienen más de 62 años, pueden solicitar una hipoteca inversa para cubrir el saldo restante y recibir pagos del préstamo para ayudarles con los gastos de subsistencia. Si solucionan su problema de ingresos, pueden empezar a pagar el préstamo y dejar de recibir los pagos.