Parece que la gente tiene diferentes experiencias con las empresas de gestión, y eso es de esperar.
Por si sirve de algo, en algunas zonas del mundo (Australia, probablemente otras), básicamente se espera que gestiones tu propiedad de alquiler a través de una agencia de gestión, independientemente de dónde vivas. Eso no quiere decir que todo el mundo lo hace, pero es muy común.
Por ejemplo, yo vivo en Nueva York, pero tengo una casa en Sídney (Australia). Actualmente estamos planeando comprar una segunda propiedad en Australia (en una ciudad diferente de Sydney). Nuestra empresa de gestión hace todo . Encuentran inquilinos para la casa (nosotros los aprobamos), hacen inspecciones, persiguen el retraso en el pago del alquiler, dicen a los inquilinos que limpien el moho de los azulejos del baño y se encargan de todas las reparaciones. Incluso pagan las facturas por nosotros (tenemos su dirección en nuestros facturadores locales). Literalmente, nunca hemos conocido ni hablado con nuestros inquilinos en persona, sólo en el papel cuando les aprobamos para mudarse.
Recogen el dinero del alquiler del inquilino, utilizan ese dinero del alquiler para hacer reparaciones y pagar las facturas asociadas a la propiedad. A final de mes nos ingresan el remanente en nuestra cuenta. Cada mes, y al final del año financiero, recibimos un estado de cuenta que muestra los ingresos/gastos y los gráficos, etc., junto con cualquier elemento que debamos atender.
Nuestro agente se lleva un % del alquiler cada mes, unos 120 dólares al mes. También estamos alquilando en la parte superior del mercado y estamos tomando una buena cantidad de dinero en efectivo cada mes. Cuanto más bajo sea el alquiler, menos honorarios se llevarán.
Mis padres lo hicieron durante 15 años: tenían dos propiedades. Una de ellas estaba a 2 horas en coche y la otra a 10 horas. En ambas ocasiones tuvieron muy pocos problemas.
Así que yo no dejaría que unas cuantas historias negativas te desanimaran. Si encuentras una buena empresa en la que puedas confiar, puedes hacerlo. Especialmente si no puedes permitirte invertir en la zona en la que vives, pero quieres invertir en una zona más asequible.
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¿Compras al contado o piensas pedir un préstamo? ¿En qué país se encuentra?
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Sí, un "buen" administrador de la propiedad debería ser capaz de reducir las molestias de ser propietario (a larga distancia o no). Te aconsejo que los investigues antes de contratarlos.
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Gracias por las respuestas. Planeamos tomar un préstamo con un 40% de pago inicial en los Estados Unidos. Además, cualquier consejo sobre cómo "investigar" al administrador de la propiedad sería estupendo.
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Sé que no es el objetivo de tu pregunta, pero ten en cuenta que el pago de intereses reduce directamente tu rentabilidad (al igual que los gastos de gestión de la propiedad). Todo eso para decir que yo haría la inversión sigue siendo la mejor opción o si otras inversiones más pasivas no le dará una mejor tasa de retorno para un riesgo similar. He mirado en la propiedad de alquiler un par de veces, y cada vez los rendimientos de mis inversiones pasivas son mejores a menos que pueda pagar con dinero en efectivo.
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¿Cuál es la distancia? ¿Una hora en coche, cuatro en coche, se necesita un billete de avión? ¿Con qué frecuencia espera ir de visita?
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¿Qué cosas estarías dispuesto a hacer tú mismo y qué cosas estarías dispuesto a pagar a otro para que las hiciera? Por ejemplo: Anunciar a los inquilinos, investigar a los inquilinos, limpiar/pintar entre inquilinos, cobrar el alquiler, gestionar las reparaciones, las inspecciones anuales, los impuestos, las llamadas a la policía, los incendios y otras cosas que requieran interactuar con las aseguradoras, los desalojos y las demandas de los inquilinos.
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@DStanley - en realidad los rendimientos pueden aumentar cuanto más se pida prestado. Si pones un depósito del 20% y pides prestado el 80% restante, por ejemplo, sí que deducirías los intereses de tus ingresos por alquiler para que tus ingresos netos por alquiler sean menores, pero calculas la rentabilidad sobre tu depósito (el dinero real que pones), no sobre el precio total de la compra. Su inversión inicial es el depósito, no el precio de compra. En determinadas circunstancias (especialmente cuando los tipos de interés son bajos), la rentabilidad aumentará cuanto más se pida prestado.
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@Victor Eso es sólo apalancamiento que no es de lo que estoy hablando. El apalancamiento multiplica los rendimientos en ambas direcciones por lo que las ganancias son mejores pero las pérdidas también, por lo que el riesgo no sería comparable.
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No, los rendimientos se calculan en función de la inversión real, no del precio de compra. Si usted pone 20kdownthenyouhavetocomparewithwhatreturnsyouwouldgetwith 20k en otro lugar, o bien no es una comparación adecuada.
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@Victor pero ahora eres responsable de la totalidad del préstamo, ¿no? El hecho de que sólo hayas invertido 20 mil dólares no significa que si el mercado inmobiliario se desploma no seas responsable de la totalidad del importe.
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@StephenS - eso es un tema completamente diferente de su inversión inicial y sus rendimientos. Eso tiene que ver con la gestión del riesgo. Incluso si el mercado inmobiliario se desploma, no todos los que han comprado una casa tienen problemas financieros. Si uno se excede desde el principio, no tiene en cuenta ningún riesgo. Si se tienen en cuenta los riesgos, se incluirán las subidas de los tipos de interés, la pérdida de empleo durante un tiempo, la ausencia de inquilinos durante un tiempo y la caída de los precios de la vivienda. E incluirías un colchón para todo ello.