Alquiler de larga distancia

Question

Odio que esta pregunta sea demasiado general, pero creo que el problema es que no sé lo que no sé. Mi mujer y yo estamos pensando en convertirnos en arrendadores a distancia, pero al no haberlo hecho nunca, no estamos seguros de que la inversión merezca la pena por el dolor de cabeza que supone tratar con inquilinos a distancia.

¿Alguien sabe si un buen administrador de fincas es capaz de reducir suficientemente las molestias? ¿Hay que tener en cuenta otras cosas antes de realizar o desistir de la compra?

Algunos detalles adicionales:

• Conocemos la zona, ya que hemos vivido allí recientemente
• Comprar a nivel local no es ventajoso actualmente por un par de razones diferentes
• No tenemos familia en la zona, pero tenemos algunos buenos amigos para comprobar si es necesario

Answer 1

El principal trabajo que realiza una empresa de gestión inmobiliaria es encontrarle un inquilino. Después de eso, pueden proporcionar servicios de mantenimiento a un precio decente, pero en su mayor parte se limitan a hacer las mismas llamadas que usted haría a un fontanero/electricista, etc. en las ocasiones en que algo va mal.

Soy propietario y me gusta encargarme de las reparaciones yo mismo, mi hermana es propietaria a distancia, cuando un inquilino se va, hace un viaje, tiene una casa abierta un fin de semana y elige un nuevo inquilino desde allí. El gasto del viaje compensa algo de los ingresos del alquiler, lo que funciona muy bien si es un lugar al que quiere ir de vez en cuando. De lo contrario, cuando hay problemas, simplemente llama a una empresa de servicios adecuada y se coordina con el inquilino para que lo solucione.

Una empresa de gestión de la propiedad, en mi opinión, no hace lo suficiente para ganarse su parte, pero si realmente quieres no tener que intervenir, probablemente sea la mejor manera de proceder. Encontrar un individuo para gestionar su propiedad podría ahorrarle algo de dinero en comparación con una empresa de gestión de la propiedad, pero probablemente será más difícil de encontrar y no tiene ningún despido como lo haría con una empresa de gestión con al menos algunos empleados.

Answer 2

Parece que la gente tiene diferentes experiencias con las empresas de gestión, y eso es de esperar.

Por si sirve de algo, en algunas zonas del mundo (Australia, probablemente otras), básicamente se espera que gestiones tu propiedad de alquiler a través de una agencia de gestión, independientemente de dónde vivas. Eso no quiere decir que todo el mundo lo hace, pero es muy común.

Por ejemplo, yo vivo en Nueva York, pero tengo una casa en Sídney (Australia). Actualmente estamos planeando comprar una segunda propiedad en Australia (en una ciudad diferente de Sydney). Nuestra empresa de gestión hace todo . Encuentran inquilinos para la casa (nosotros los aprobamos), hacen inspecciones, persiguen el retraso en el pago del alquiler, dicen a los inquilinos que limpien el moho de los azulejos del baño y se encargan de todas las reparaciones. Incluso pagan las facturas por nosotros (tenemos su dirección en nuestros facturadores locales). Literalmente, nunca hemos conocido ni hablado con nuestros inquilinos en persona, sólo en el papel cuando les aprobamos para mudarse.

Recogen el dinero del alquiler del inquilino, utilizan ese dinero del alquiler para hacer reparaciones y pagar las facturas asociadas a la propiedad. A final de mes nos ingresan el remanente en nuestra cuenta. Cada mes, y al final del año financiero, recibimos un estado de cuenta que muestra los ingresos/gastos y los gráficos, etc., junto con cualquier elemento que debamos atender.

Nuestro agente se lleva un % del alquiler cada mes, unos 120 dólares al mes. También estamos alquilando en la parte superior del mercado y estamos tomando una buena cantidad de dinero en efectivo cada mes. Cuanto más bajo sea el alquiler, menos honorarios se llevarán.

Mis padres lo hicieron durante 15 años: tenían dos propiedades. Una de ellas estaba a 2 horas en coche y la otra a 10 horas. En ambas ocasiones tuvieron muy pocos problemas.

Así que yo no dejaría que unas cuantas historias negativas te desanimaran. Si encuentras una buena empresa en la que puedas confiar, puedes hacerlo. Especialmente si no puedes permitirte invertir en la zona en la que vives, pero quieres invertir en una zona más asequible.

Answer 3

Hice lo del casero a distancia durante un par de años y fue un desastre.

Nuestra primera empresa de gestión inmobiliaria se largó con nuestro depósito, y con el de muchos otros clientes también. Nunca recuperé el dinero.

Después, la siguiente empresa de gestión de la propiedad gestionó completamente mal una situación, que estuvo a punto de convertirse en un problema legal cuando existía una solución sencilla y no legal de mutuo acuerdo (entre el inquilino y yo).

Eso es sólo en el lado de la gestión de la propiedad. Los inquilinos también eran difíciles. No has preguntado por eso, así que no voy a entrar en ello.

Ambas empresas de gestión de la propiedad fueron muy recomendadas.

Basta con decir que mi mujer y yo decidimos finalmente que no merecía la pena y vendimos la casa con pérdidas.

Answer 4

Tengo algo de experiencia en alquileres de corta y larga distancia, y la larga distancia apesta.

Si le das algún valor a tu tiempo personal, difícilmente valdrá la pena a menos que tengas mucha suerte con buenos inquilinos y sin grandes desastres. De lo contrario, estarás atrapado entre confiar en personas distantes (agentes / comerciantes) para resolver las cosas correctamente, o quemar mucho de tu propio tiempo y dinero en visitar y tratar de resolver las cosas por ti mismo.

También me sorprende el nivel de confianza que la gente está dispuesta a depositar en los agentes de alquiler y los comercios, ciertamente en el Reino Unido los agentes de alquiler y los agentes inmobiliarios son (con razón en mi experiencia) vistos como tan dignos de confianza como un labrador en una excavación arqueológica.

Si saben que no es fácil que te pases por allí y compruebes el estado de las cosas o el trabajo realizado, aprovechan cualquier oportunidad para conseguir que su contratista favorito, el más barato, se dedique a hacer cualquier trabajo a medias y te cobre el máximo dinero por ello. También les gusta encontrar fallos menores por los que puedan armar un escándalo con la esperanza de que cedas y les des el trabajo de solucionarlo.

Actualmente soy un propietario a distancia, y reservo un % de los ingresos del alquiler como fondo de contingencia para lanzar a los fontaneros o a quien sea en caso de un problema importante, sólo por el hecho de que no puedo estar disponible 24/7/365. En el caso de las distancias largas, es probable que haya que reservar o prever un buen fajo de dinero al año para pagar a alguien la tarifa mínima por ir a cambiar una bombilla cada vez que se estropee, etc., ya que algunos inquilinos no pueden (o no quieren) ocuparse de cosas básicas como esas sin quemar el lugar.

Espero que puedas identificar a un par de comerciantes locales decentes en los que puedas confiar para que solucionen las cosas correctamente y no te cobren de más. Por aquí, eso es un enorme "si", e incluso entonces no vale la pena que un tipo en una furgoneta conduzca 16 kilómetros por la carretera para cambiar una bombilla por menos de 50 libras, sin importar lo digno de confianza que sea.

Un ejercicio de reflexión es imaginar que recibes una llamada a las 2 de la madrugada de un inoportuno día de invierno en el que tienes que trabajar durante la semana, para decirte que se ha roto la calefacción, o que está entrando agua por el techo, o algo así de urgente e inaplazable: ¿cómo lo solucionas? ¿Cuánto te cuesta?

Answer 5

Yo estaba pensando en lo mismo con mi condominio en Herndon, VA y por casualidad me encontré con una mujer en mi edificio que se había mudado a Michigan un año antes y se convirtió en un propietario de LD para su unidad. Se enteró de que una empresa local de gestión de la propiedad gestionaba 22 unidades en el complejo, así que pensó que serían buenos. Todo empezó bien. Encontraron inquilinos y los cheques de alquiler aparecían regularmente... hasta que dejaron de hacerlo. Empezó a hacer llamadas más frecuentes a la empresa de gestión de alquileres y le dieron largas. Resulta que no investigaron bien a los inquilinos, una pareja, y el hombre tenía un historial carcelario bastante extenso. La mujer ganaba muy poco dinero... no lo suficiente para pagar el alquiler. Así que cuando el hombre fue arrestado y fue a la cárcel, su pareja simplemente dejó de pagar el alquiler mientras seguía viviendo allí. El casero de LD acabó teniendo que hacer todo tipo de investigaciones y tratar con el sheriff local para averiguar cómo desalojar LEGALMENTE al inquilino y contratar a alguien para sacar todas sus cosas y deshacerse de ellas. Tuvo que tomarse una semana libre en el trabajo y volar desde Michigan a VA para ocuparse de todo, y se arrepintió de haber alquilado la casa en primer lugar.