¿Cómo puedo beneficiarme exactamente de la amortización lineal de mi propiedad?

Question

Tengo un inmueble en alquiler y he estado leyendo mucho sobre la amortización lineal pero no acabo de entender qué es y cómo puedo beneficiarme de mi $4,092.92 ¿deducción cuando llegue la temporada de impuestos? Después de la deducción, ¿significa esto que puedo obtener algún dinero de Hacienda? Y si consigo algo de dinero de Hacienda, ¿aumentaría esto mis ingresos netos anualizados?

A continuación, algunos datos por si son útiles

Mis ingresos brutos anualizados son $9,900

Mis ingresos netos anualizados después de pagar todos los gastos son $878.52

Mis ingresos netos de explotación anualizados son $5,481.60

Después de hacer mis cálculos:

LTV = 80%

Años = 27,5

Precio de compra = $72,500

(LTV * Precio de compra) / 27,5 = $4,092.92 depreciación

Si necesita más información, por favor, hágamelo saber.

Answer 1

Un par de cuestiones con los elementos de su pregunta:

• Como se ha señalado en un comentario, el importe de la depreciación se basa en el valor de las mejoras, no del terreno.

• El LTV no es un factor para calcular el importe de la depreciación.

• Al calcular sus impuestos, el importe de su pago mensual utilizado para reembolsar el capital no reduce sus impuestos.

Este último punto es la razón por la que la depreciación es importante. Si no tuvieras amortización podrías perder dinero cada mes pero seguirías teniendo ingresos imponibles desde el punto de vista de Hacienda.

Answer 2

Usted se beneficia de la depreciación porque reduce su renta imponible. El valor básico en efectivo de la depreciación es Depreciación por Tipo Impositivo Marginal = Beneficio en efectivo.

¿Cómo puedo beneficiarme de mi deducción de 4.092,92 dólares en la temporada de impuestos?

• Reducirá su renta imponible. Si $5,481.60 is your taxable income before depreciation (NOTE: NOI and taxable income ARE NOT THE SAME. I will just use this for illustrative purposes) and 35% is your effective tax rate (I will pretend marginal and effective taxes are equal here for simplicity), then you will pay $ 1.918,56 en impuestos. Una vez que reste la depreciación, sus impuestos son ( $5,481.60 minus $ 4.092,92) por 35% = $486.04 taxes. Depreciation saved $ 1.432,52 en impuestos, lo que equivale a la fórmula básica de la primera línea, Depreciación por tipo impositivo = Valor efectivo.

Después de la deducción, ¿significa esto que puedo recibir algo de dinero de Hacienda?

• La depreciación es sólo una pequeña parte de esta cuestión. Si tiene una renta imponible positiva, entonces la pregunta relevante para una devolución del IRS es si pagó de más o de menos en los impuestos del año. En el ejemplo anterior, si acaba debiendo $486 in taxes, but you paid the IRS $ 1000 a lo largo del año, entonces obtendrá un reembolso de $514. If only paid the IRS $ 200 en el año, entonces todavía les deberás $286 even with the depreciation. If you have a negative taxable income for the year, you will just owe $ 0 en impuestos para ese año.

Y si recibo algo de dinero de Hacienda, ¿aumentaría esto mis ingresos netos anualizados?

• En realidad no, el beneficio neto es un concepto contable que se calcula siempre después de los impuestos reales. Si usted calculó el Ingreso Neto incorrectamente con demasiados impuestos, y luego obtuvo un reembolso, entonces probablemente necesita actualizar su contabilidad con los impuestos reales pagados y obtendrá un nuevo Ingreso Neto. Básicamente, sin embargo, si su Ingreso Neto cambia después de los impuestos es porque lo estaba calculando incorrectamente, no porque un reembolso del IRS afecte literalmente el Ingreso Neto.

Answer 3

Dado que usted dice específicamente "depreciación lineal", no está claro si está preguntando sobre la depreciación en general, o si la versión lineal actúa específicamente de manera diferente. La depreciación en general suele describirse como una reducción de la renta imponible, pero más exactamente, difiere la renta imponible. La depreciación reduce la base de coste de su activo, por lo que cuando se vende, la cantidad del precio de venta que se considera "beneficio" se incrementa.

La depreciación es una deducción de sus ingresos, no un crédito. Es decir, no es un dinero que recibas de Hacienda, al menos no directamente. Una renta imponible más baja significa un impuesto más bajo, y si ya has pagado más de lo que debes, puedes recibir una devolución, pero eso es diferente a que Hacienda te dé el importe de la depreciación. Como la depreciación es mayor que tus ingresos netos, no podrás beneficiarte totalmente de ella. Es posible que pueda reclamar la pérdida contra sus otros ingresos y/o trasladar la pérdida al futuro. Debería consultar con un profesional de la fiscalidad cuáles son sus opciones en este caso.

La disminución del valor de sus activos es un gasto, por lo que es un poco engañoso dar sus ingresos netos después de los gastos, cuando eso no incluye la depreciación. Por supuesto, la depreciación a efectos fiscales no es necesariamente la misma que la disminución real del valor de mercado, pero a la hora de calcular los beneficios hay que tener en cuenta la depreciación "real". Su depreciación calculada es más de cuatro veces su ingreso neto, lo que debería darle una pausa. De nuevo, no se trata necesariamente de todos los gastos "reales", pero algunos de ello es. Deberías considerar seriamente si estás obteniendo un beneficio real, especialmente porque puede haber otros gastos que no estás considerando.

Además, no entiendo la línea

(LTV * Precio de compra) / 27,5 = 4.092,92 dólares de amortización

Usted da LTV como 0,8 y el precio de compra como $72,500, and I calculate 0.8*$ 72.500/27,5 como 2.1091 dólares.