Piénsalo desde la perspectiva del banco. Cuando te conceden un préstamo, quieren obtener beneficios de él. Ahora bien, el beneficio que obtienen (por término medio) de un préstamo de duración determinada depende principalmente de dos factores: El tipo de interés y el riesgo de no recuperar todo o parte del dinero.
El tipo de interés es algo que ellos controlan, mientras que el riesgo les viene dado más o menos por el tipo de préstamo (por ejemplo, préstamo hipotecario frente a préstamo al consumo) y por lo fiable que te juzgan a la hora de pagar (por ejemplo, ingresos, transacciones anteriores y otras deudas en forma de calificación crediticia, etc.). Así, si el riesgo es alto, te cobrarán un interés más alto para compensarlo (o se negarán a concederte un préstamo), mientras que para un riesgo bajo, el interés tiene que ser también más bajo, ya que de lo contrario irías a un competidor en su lugar.
Ahora bien, la razón por la que una hipoteca tiene normalmente un tipo de interés bajo es que es una inversión de bajo riesgo para ellos, porque hay una casa involucrada como garantía. Incluso si de alguna manera consigues arruinarte, ellos podrán recuperar su dinero vendiendo la casa. Así que, desde este punto de vista, no les importa en qué utilices el dinero o cuánto pagues. Lo único que les importa es que haya un papeleo hermético que les permita recuperar todas las deudas vendiendo tu casa si tienen que hacerlo.
Todo lo demás es sólo una consecuencia. Por ejemplo, enviarán el dinero directamente al vendedor no porque ese dinero específico tenga que utilizarse específicamente para esto, sino simplemente porque ambas transacciones tienen que producirse al mismo tiempo. No quieren entregar el dinero antes de que tengas la casa y el vendedor no te lo dará hasta que el dinero esté ahí. Y, en particular, quieren asegurarse de que pueden vender la casa por más de lo que les debes.
Si se tienen en cuenta los costes que conlleva la venta de una casa y los posibles pagos de intereses no efectuados, lo que se debe al final puede ser más que el préstamo inicial. Asimismo, la casa puede perder valor por falta de mantenimiento o por un mal mercado inmobiliario en general. De ahí viene el pago inicial. Para cubrir esas eventualidades, simplemente quieren que el importe total del préstamo sea inferior al precio de venta de la casa para asegurarse de que pueden recuperarlo todo. El pago inicial simplemente cubre la diferencia.
Esto nos lleva finalmente a tu pregunta. Si quieres sacar más dinero para invertirlo en otro sitio, la diferencia entre el importe del préstamo y el precio de la vivienda se reduce. Por lo tanto, el banco corre un mayor riesgo de no recuperar su dinero y, para compensarlo, te subirá los tipos de interés. Piensa en ello: Desde el punto de vista del banco, sacar un 5% adicional del precio de compra para otra cosa es idéntico a que te den un préstamo con un 5% de entrada en lugar de un 10%.
Puede que sigan queriendo hacerlo, pero para compensar el riesgo, aumentarán el tipo de interés en consecuencia. Podría haber funcionado para pasar del 60% al 40% de cuota inicial, pero tan cerca del precio total de compra el riesgo adicional para ellos será casi tan alto como para un préstamo sin garantía, por lo que es poco probable que saques provecho de esto.
