¿Me importa si el mercado de la vivienda ha subido o bajado, si me mudo de una casa a otra?

Question

Puedo ver varios casos en los que obviamente SÍ es importante si el mercado es alto o bajo, por ejemplo:

• si voy a comprar mi primera casa
• si estoy jubilado y vendo mi última casa
• si me mudo a un país/ciudad muy diferente, cuyos mercados inmobiliarios no están muy unidos.
• "patrimonio negativo", cuando la venta de la casa ya no es suficiente para cubrir el coste restante de la hipoteca.

Pero todos esos son casos un tanto extremos. Mi hipoteca comenzó con un depósito del 40%, así que la última opción es casi inconcebible. Y "me mudo de una casa en una ciudad a otra casa en esa misma ciudad" parece algo muy normal. Ya sea para vivir en una parte diferente de la ciudad (por ejemplo, para un mejor desplazamiento) o para cambiar a una casa más grande.

Entonces, si eso es lo que estoy haciendo... ¿me importa si el mercado está alto o bajo en este momento?

Parece que no. Las fluctuaciones afectan tanto a la venta como a la compra, por lo que las ganancias/pérdidas deberían anularse mutuamente.

Esto parece contradecirse con los medios de comunicación, en general, que informan de las subidas y bajadas del mercado de la vivienda como si fueran una gran cosa.

¿Me estoy perdiendo algo?

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Si crees que es relevante, estoy en Londres, Reino Unido.

Answer 1

Depende de cuál era el precio original de la casa a la que te vas a mudar en comparación con tu anterior casa. Supongamos que tiene una $500,000 house, and were looking at buying an $ 800.000 dólares de casa. Mientras consideras tu decisión, ambas casas suben un 10%. La diferencia de precio es (800,000 * 1.1) - (500,000 * 1.1) = 330,000 en lugar de la diferencia original de 300.000 dólares. En cambio, si el precio de la vivienda bajó un 10%, la diferencia es (800,000 * 0.9) - (500,000 * 0.9) = 270,000 .

Esto es realmente un punto importante. Si tu casa ha subido un 10%, es fácil tener la ilusión de que has hecho $50,000 on the sale. In reality, the net result of the transaction is that you pay $ 30,000 más que si sólo hubieras comprado el $800,000 house in the first place - in other words, you lost $ 30,000.

Si está reduciendo su tamaño, la lógica es inversa; si está vendiendo el $800,000 house and buying the $ 500.000 uno, ganaste 30.000 dólares con la transacción porque el 10% de 800.000 es más que el 10% de 500.000.

Answer 2

Una de las razones por las que puede importarle si el mercado de la vivienda ha subido o bajado es su propia situación financiera. Si tiene poco dinero en efectivo, pero no flujo de caja, es posible que quiera utilizar el capital de su propiedad actual para hacer el pago inicial de una nueva propiedad.

Digamos que compraste por 100.000 libras, pusiste 20.000 libras de entrada y la propiedad vale ahora 120.000 libras. Además, digamos que tienes que dar un 20% de entrada a la nueva propiedad.

Patrimonio total = 120 mil libras - 80 mil libras = 40 mil libras

Dado que tienes que dar un 20% de entrada a la nueva propiedad, el precio máximo que puedes pagar (basándote únicamente en el pago inicial) es 1 / 0,2 o 5x:

Precio máximo que te puedes permitir = 40 mil libras * 5 = 200 mil libras

El valor de los inmuebles ha aumentado un 20%, pero la cantidad que se puede financiar si se está limitado por el pago inicial se ha duplicado.

Ahora supongamos que al entrar en el mercado los precios están bajando. Supongamos que para cuando consigues una oferta, el mercado ha caído un 5%. Así que ahora tienes una oferta por 114 mil libras.

Patrimonio total = 114 mil libras - 80 mil libras = 34 mil libras

Precio máximo que puedes pagar = 34k€ * 5 = 170k€.

Pero esa casa de 200 mil libras, aunque también ha bajado un 5%, está ahora en 190 mil libras, que ya no te puedes permitir.

El punto en el que se encuentra limitado (pago mensual o pago inicial) probablemente cambiará en algún momento a medida que el mercado suba o baje.

Answer 3

Las fluctuaciones del precio de la vivienda van a afectar a su relación préstamo-valor (LTV) cuando se traslade. Eso puede determinar la cantidad que puedes pedir prestada y el tipo de interés ofrecido.

Un ejemplo sencillo: Tienes un depósito de 25.000 libras esterlinas que utilizas para comprar una casa de 100.000 libras esterlinas (claramente no es un ejemplo adaptado a tu ubicación). Su LTV es del 75%.

Si los precios de la vivienda en tu región han subido una media del 20%, has ganado potencialmente un 20% sobre el valor de la casa; no sólo tu depósito. Vendes tu casa por 120.000 libras y pagas la hipoteca, lo que te deja 45.000 libras.

Si entonces comprara una propiedad muy similar, por el mismo importe, su LTV sería del 62,5%. Su mayor depósito también significa potencialmente que usted es capaz de comprar una propiedad más grande.

Answer 4

La propiedad en la que vives no es una inversión, ya que si sube, también lo hace la casa de al lado, y si baja, la de al lado también. A no ser que cambies de mercado como has descrito, entonces no importa realmente hacia dónde vaya el mercado (y no estoy de acuerdo con tu argumento de la equidad negativa - el hecho de que debas más de lo que posees no cambia el precio de tu casa, o de la de al lado).

El movimiento del mercado sólo importa si a) usted está realmente en el mercado, es decir, si tiene la suerte de poseer una propiedad que sí no vivir, o b) si es capaz de volver a salir del mercado para obtener un beneficio.

El interés de los medios de comunicación se debe a que éstos venden publicidad a los inversores y los inversores son las personas que pueden entrar y salir de los mercados. Saber que tu casa está ganando más que tú es una cosa muy chula para decir en las fiestas de los comedores, pero no supone ninguna diferencia en tu día a día.