¿Por qué invertir en convertirse en propietario?

Question

Una de las formas más recomendables de invertir el dinero sigue siendo el sector inmobiliario. Seguro que hay diferentes maneras de invertir en bienes raíces, pero ¿por qué tiene sentido financiero comprar una propiedad y convertirse en propietario?

Aquí, en mi región, un piso cuesta unos 2.500 euros/m², mientras que los alquileres habituales son de 10 euros/m². Digamos que compro un piso de 60 m² por 150.000 euros y lo alquilo por 600 euros al mes. Dejando de lado los impuestos, las tasas y las reparaciones, tardaría casi 21 años en empezar a obtener beneficios. En realidad, sin embargo, tendría que pagar más de 150.000 euros por el piso debido a los impuestos y las tasas, mientras que al mismo tiempo ganaría menos de los 600 euros debido a los impuestos, los costes de las reparaciones necesarias, etc.

En comparación con la inversión de los mismos 150.000 en una cartera de ETF con un conservador 4% de rendimiento anual, habría ganado alrededor de 140.000 euros después de impuestos en los mismos 21 años, es decir, casi el doble de dinero.

Sé que mis números son un muy estimación aproximada, pero ¿están tan lejos? ¿Qué me falta?

Answer 1

Como propietario desde hace 14 años con 10 propiedades, puedo dar algunos consejos:

• ser capaz y lo suficientemente hábil como para realizar la mayor parte del mantenimiento porque, de lo contrario, este será su mayor gasto. le sorprenderá la cantidad de mantenimiento que requieren las unidades de alquiler.

• no inviertas en inmuebles donde la localidad/estado favorece al inquilino (por ejemplo, Nueva York) en los litigios. Un gran estado es Florida, donde se puede desalojar a alguien muy rápidamente.

• exigen una puntuación de crédito mínima de 620 para todos los inquilinos mayores de 21 años. Este parece ser el número mágico que mantiene fuera a la mayoría de los inquilinos de pesadilla

• se asegura de que tienen un trabajo cercano que paga al menos tres veces su alquiler anual

• Cada vez que renueve el contrato, ajuste el alquiler de su inquilino para que sea aproximadamente un 5% inferior a los precios vigentes en su zona. Utilice Zillow como guía. Mantenerlo justo por debajo de los precios del mercado evita que los inquilinos se muden a opciones más baratas.

• no alquilar a menores de 30 años y solteros. Confía en mí, confía en mí. No puedes hacer esto oficialmente, pero hazlo mientras ofreces otra razón aceptable para el rechazo; siempre hay algo que puedes decir que es legítimo (mal crédito, o elegir otro inquilino, etc.)

• cobrar una tasa de retraso del 5% a partir de 10 días después del vencimiento del alquiler. Si se retrasa 20 días, solicite el desahucio para que el inquilino sepa que va en serio.

• No te endeudes demasiado, pon el dinero suficiente para que empieces a ser rentable. Yo cometí el error de enterrarme y no he podido apenas respirar durante los 14 años. Es ahora cuando por fin empieza a ser rentable.

• No obtengas préstamos a tipo de interés variable o de tipo globo bajo ninguna circunstancia. Sólo fijo a 30 años. Puedes pagarlo en 20 años y obtener los mismos beneficios que si obtuvieras un 20 fijo, pero querrás la opción de pagar menos algunos meses, así que obtén el 30 y trátalo como un 20.

• ni siquiera intentes buscar tus propios inquilinos. Utilice un agente inmobiliario y asuma el coste del 10%. En realidad, te ahorran dinero porque pueden mostrar tu casa a muchos más posibles inquilinos y se alquilará mucho antes. Lugar vacío = cartera vacía. Además, bloquea la parte del contrato de alquiler de la inmobiliaria en la que se indica que siguen recibiendo el 10% cada año. La mayoría de los agentes inmobiliarios aceptarán esto sólo para obtener el primer año, pero si no lo hacen, busca otro agente inmobiliario.

• comprar todo en la misma comunidad si se puede, entonces se puede utilizar la misma lista de proveedores, el mismo contrato de alquiler, el mismo agente inmobiliario, la misma documentación, hojas de cálculo, etc. Es mucho más fácil que todo sea un clon. Dicen que no hay que poner todos los huevos en la misma cesta, pero la realidad es que gestionar un montón de propiedades es mucho trabajo, y cuanto más parecidas sean, más se puede duplicar el trabajo de forma gratuita. Eso vale mucho más en el día a día que la remota posibilidad de que toda tu comunidad arda en llamas