¿Por qué invertir en convertirse en propietario?

Question

Una de las formas más recomendables de invertir el dinero sigue siendo el sector inmobiliario. Seguro que hay diferentes maneras de invertir en bienes raíces, pero ¿por qué tiene sentido financiero comprar una propiedad y convertirse en propietario?

Aquí, en mi región, un piso cuesta unos 2.500 euros/m², mientras que los alquileres habituales son de 10 euros/m². Digamos que compro un piso de 60 m² por 150.000 euros y lo alquilo por 600 euros al mes. Dejando de lado los impuestos, las tasas y las reparaciones, tardaría casi 21 años en empezar a obtener beneficios. En realidad, sin embargo, tendría que pagar más de 150.000 euros por el piso debido a los impuestos y las tasas, mientras que al mismo tiempo ganaría menos de los 600 euros debido a los impuestos, los costes de las reparaciones necesarias, etc.

En comparación con la inversión de los mismos 150.000 en una cartera de ETF con un conservador 4% de rendimiento anual, habría ganado alrededor de 140.000 euros después de impuestos en los mismos 21 años, es decir, casi el doble de dinero.

Sé que mis números son un muy estimación aproximada, pero ¿están tan lejos? ¿Qué me falta?

Answer 1

¿por qué tiene sentido desde el punto de vista financiero comprar una propiedad y convertirse en propietario?

Porque entonces su inversión genera dinero en efectivo en lugar de quedarse sin hacer nada.

Dejando a un lado los impuestos, las tasas y las reparaciones, pasarán casi 21 años antes de que empiece a obtener beneficios.

No, su beneficio serán los alquileres que cobre (menos los gastos). Sigue teniendo un activo que vale más o menos lo que pagó por él (y podría subir de valor), por lo que no necesita recuperar el todo coste de la propiedad antes de obtener un beneficio.

En comparación con la inversión de los mismos 150k en una cartera de ETF con un conservador 4% de rendimiento anual, habría ganado alrededor de 140k € después de impuestos en los mismos 21 años, es decir, casi el doble de dinero.

Si cobras 600 €/mes (y nunca te falta un mes de ingresos por alquiler), después de 21 años habrás ganado 151k € en alquileres además de que todavía tienes una propiedad . Lo más probable es que esa propiedad valga más de lo que usted pagó por ella, por lo que debería tener al menos 300 mil euros en activos.

Dicho todo esto, NO siempre tiene sentido invertir en propiedades de alquiler. Ser propietario puede ser un trabajo duro, y existen muchos riesgos que son diferentes a los de las inversiones financieras.

Answer 2

El valor de entrar en el negocio de los propietarios -o en cualquier otro negocio- depende de las circunstancias del momento. ¿Cuánto le costará comprar la propiedad? ¿Cuánto puede esperar razonablemente recaudar en concepto de alquiler? ¿Es fácil o difícil encontrar un inquilino? etc.

Tuve una propiedad de alquiler durante unos diez años y perdí un montón de dinero con ella. Las cosas que la gente no suele tener en cuenta a la hora de calcular los posibles ingresos por alquiler son:

1. Habrá momentos en los que no tengas inquilino. Alguien se muda y no siempre se encuentra un nuevo inquilino de inmediato.

2. Mantenimiento. Siempre hay algo que el inquilino espera que arregles. Es probable que los inquilinos no cuiden la propiedad tan bien como lo haría un propietario. Y mientras un propietario puede arreglar él mismo pequeñas cosas, como un interruptor de la luz o un pomo de la puerta rotos, el inquilino espera que el propietario arregle esas cosas. Si vives cerca y tienes tiempo y capacidad para hacer pequeños trabajos de mantenimiento, puede que no sea un gran problema. Si tienes que llamar a un profesional, esto puede resultar muy caro rápidamente. Por ejemplo, una vez un inquilino se quejó de que el calentador de agua no funcionaba. Llamé a un fontanero. El fontanero descubrió que el botón del calentador de agua estaba en posición "baja". Así que lo subió. Me cobró, creo que 200 dólares. No puedo quejarme del precio. Tuvo que conducir hasta la propiedad, averiguar que ese era el problema, girar la perilla, y luego verificar que eso realmente resolvía el problema.

3. Los inquilinos no siempre pagan el alquiler a tiempo, o no lo hacen. Tuve varios inquilinos que, aparentemente, veían el alquiler como algo opcional, que debían pagar si les sobraba dinero y no se les ocurría nada mejor que hacer.

4. Puedes tener malos inquilinos que destruyan el lugar. Tuve un inquilino que causó daños por valor de 10.000 dólares. Eso incluía 15 centímetros de basura por toda la casa que había que limpiar, comida podrida por todas partes, excrementos untados en las paredes, agujeros en las paredes y muchas cosas rotas. Me pareció asqueroso tener que entrar a limpiarlo, no me imagino viviendo así, pero da igual. Dependiendo de las leyes de tu zona, puede ser muy difícil echar a un mal inquilino. En mi caso, tuve que desalojar a dos inquilinos, y tardé unos tres meses cada vez en pasar por el proceso legal.

Por el lado de los resbalones, la gran ventaja de poseer un inmueble es que, una vez que lo pagas, eres el dueño y puedes seguir cobrando el alquiler. Y como la mayoría de las monedas del mundo están sujetas a la inflación, el alquiler que puedes cobrar normalmente subirá mientras tus pagos de la hipoteca son constantes.

Answer 3

Con 150K € para invertir para "convertirse en propietario" tienes varias opciones:

• Si paga el 100% de una propiedad, obtendrá un porcentaje importante de la renta mensual como beneficio cada mes. Ese beneficio puede utilizarse para invertir en otras cosas, o para ahorrar para comprar otras propiedades. Al final de los 21 años de tu ejemplo, puedes vender el piso para recuperar el capital menos los gastos de venta, o incluso mejor, obtener un beneficio porque la propiedad ha subido de valor.

• Pagar el 20% de entrada en 5 pisos, y luego obtener un beneficio mucho menor por piso cada mes debido al pago de la hipoteca de cada uno. Al final de los 21 años vende los pisos. Suponiendo que una parte importante de la hipoteca se pague, cada piso se venderá por más del saldo de la hipoteca. Por lo tanto, tendrá 5 grandes beneficios cuando los venda.

• algo entre 1 y 5 pisos.

Cada uno de ellos tiene diferentes riesgos y gastos. Con 5 propiedades en alquiler es más probable que utilices una empresa de gestión, lo que aumentará tu coste mensual.

Answer 4

Hay al menos tres aspectos importantes que faltan en su ecuación. Sin embargo, vienen acompañados de cierta incertidumbre, ya que normalmente no se puede saber el rendimiento futuro.

1. Apreciación del valor de las unidades de alquiler. Si se compara con la ganancia de cualquier inversión alternativa, el aumento del valor del piso también es una ganancia.

2. Aumento de la renta. Los alquileres suelen ajustarse periódicamente o, al menos, cuando se cambia de inquilino. Por lo tanto, la estimación de un alquiler fijo a lo largo de 20 años está muy equivocada.

3. Deducciones fiscales por gastos de capital (es decir, hipotecas), gastos de conservación y mantenimiento de la propiedad, conservación y gestión, etc. Evidentemente, esto depende de su legislación local.

Por supuesto, hay otras muchas cuestiones que hay que tener en cuenta, por ejemplo, la vacante involuntaria, que no actuaría a su favor.

Answer 5

Permítanme añadir algunas reflexiones que no se han mencionado hasta ahora en las demás respuestas.

• Tenga en cuenta que para la decisión de comprar o alquilar una casa, es decir, para uso personal, no para alquilar, hay una regla general que dice que si el precio de la compra es más de 20 años ("frío" / sin servicios públicos) de alquiler se considera bastante caro. No sé qué tan localizada es esta regla general, pero la conozco para Alemania, que aparentemente es el país del candidato.

• Evidentemente, hay diferencias entre comprar una casa/piso para uno mismo y para alquilarla. Como ya se ha dicho, el mantenimiento es un factor importante para los propietarios de viviendas, y en este caso depende en gran medida de la cantidad de trabajo que se haga por cuenta propia (es decir, si se tiene la posibilidad de cambiar las horas de trabajo por los costes, lo que está estrechamente relacionado con la exposición al riesgo financiero, por ejemplo, aumentar los ingresos reduciendo los costes al hacer uno mismo el trabajo de mantenimiento si se pierde el trabajo diurno).

• Esto juega un papel crucial para los propietarios que conozco (todos son pequeños propietarios, y la mayoría de ellos realizan un trabajo considerable): Conozco a bastantes personas que alquilan pisos en la casa en la que viven. Algunas de las casas se construyeron con pisos y el propietario vive en uno de ellos; otra situación bastante típica es que la gente construyó su casa de manera que un piso más pequeño puede separarse fácilmente y alquilarse una vez que los niños se han mudado (nótese también que la situación legal para el propietario es más fácil en ese caso especial). También conozco a alguien que tiene una casa a varios 100 km de donde viven y dicen que piden intencionadamente un alquiler algo inferior al precio de mercado para ese tipo de piso (bonito) para tener muchos solicitantes al mismo tiempo y que los inquilinos no se vayan, ya que encontrar un nuevo inquilino es mucho trabajo y costoso debido a la distancia.

Mi conclusión personal a partir de estos puntos es que, como inversión (es decir, no para uso personal inmediato o futuro), diría que las circunstancias exactas son muy importantes: si estás (establemente) establecido en una región en la que la relación entre el precio de compra y el de alquiler es favorable, tienes el tiempo necesario y eres capaz de hacer el trabajo de mantenimiento tú mismo y existe la posibilidad de comprar una casa adecuada cerca, entonces por qué no. Si no es el caso, puede ser mejor otra forma de invertir en bienes inmuebles.

Por otro lado, invertir en más inmuebles cerca de donde se vive en la propia casa supone un mayor riesgo de bulto: se pierde la diversificación en regiones donde el valor de los inmuebles puede evolucionar de forma muy diferente.

Relación entre ser rico y ser propietario

Hay un punto psicológico importante que puede influir en la relación observada entre ser rico y ser propietario. En primer lugar, hay que recordar que la riqueza media (sin pensiones) en Alemania es de unos 51.000 euros, y alguien que posee un piso sin hipoteca de 150.000 euros y nada más se encuentra en algún lugar del séptimo decil de riqueza. Dicho de otro modo: la cuestión de si invertir 150.000 euros para convertirse en propietario sólo tiene importancia práctica para las personas ricas (en términos de riqueza). Además, esta pregunta sólo es pertinente para las personas que ya son propietarias de la vivienda en la que viven, ya que la compra para uso personal suele ser más rentable que la compra para alquilar.

Pero ya las personas que compran para uso personal son, por término medio, más ricas (o al menos están en vías de serlo en el caso de los nuevos propietarios de viviendas) que las que alquilan. Esto se atribuye a las características personales y al hecho de que el pago inicial de la hipoteca obliga a un comportamiento de ahorro (que suele mantenerse una vez pagada la casa, y que de todos modos se constata que es más pronunciado que en el caso de los no propietarios). Por el contrario, muchas personas que deciden no comprar nunca una vivienda no cumplen sus planes iniciales de ahorro/inversión (por ejemplo, poner los 150.000 euros en un ETF para los próximos 21 años) y al final gastan bastante más dinero, y este grupo de personas rara vez invierte en convertirse directamente en propietario.

Suponiendo que sepas leer alemán, aquí tienes una artículo de periódico relevante y una relacionada comunicado de prensa .