Más allá de la necesidad de que un abogado se encargue de la parte contractual, no es necesariamente equitativo dividirlo como sugieres.
En la inversión se tiene un concepto de Aprovechar El préstamo es una forma de invertir algo de dinero, pero se pide prestado más dinero para hacer una inversión que, con suerte, dará un mayor rendimiento que el tipo de interés del dinero prestado. Usted invierte $20k, borrow $ 80.000 a un 3% anual, pon eso $100k in AMZN or AAPL, and make, say, $ 20k en dos años; ganaste ( $20k-$ 4.8k) = $15.2k, which on $ ¡100k es una buena rentabilidad del 7,6%, pero sobre 20k es una increíble rentabilidad del 75%!
Su casa es la forma más común de apalancamiento utilizada por la gente de clase media en los Estados Unidos (y probablemente en la mayoría de los países). Si bien se aplica la advertencia estándar -que la vivienda es sólo una especie de inversión, y no debería tratarse exactamente como tal-, tiene sentido mirarla a través de esa lente en este caso.
Digamos que compras una casa por $1M, and you put in $ 200k. Luego vives en él durante cinco años, y lo vendes al final. Los pagos son, digamos, $60k/year, and for simplicity let's assume of that a flat $ 12k/año se destinan al principal (esto es inexacto, pero no es importante). ¿Cuáles son los posibles resultados?
Importe de la venta
Balance de la reunión
Equidad
Pagado(P1)
Pagado(P2)
Ingresos(P1)
Ingresos(P2)
Devolución(P1)
Retorno(P2)
$800,000
$740,000
$60,000
$350,000
$150,000
?
?
?
?
$1,000,000
$740,000
$260,000
$350,000
$150,000
$230,000
$30,000
(34%)
(80%)
$1,200,000
$740,000
$460,000
$350,000
$150,000
$330,000
$130,000
(6%)
(13%)
$1,300,000
$740,000
$560,000
$350,000
$150,000
$380,000
$180,000
9%
20%
$1,500,000
$740,000
$760,000
$350,000
$150,000
$480,000
$280,000
37%
187%
La primera fila para la que necesitarías tener una respuesta en el contrato: ¿qué pasa si pierdes dinero, y vendes por menos del coste inicial (s? ¿Sólo estás dando la $200k person all $ 60k de la equidad, o el otro socio todavía recibe algo de vuelta para sus pagos?
Las dos filas siguientes muestran modestas "pérdidas", que no son verdaderas pérdidas en cuanto a la pérdida de valor de la casa, sino que los impuestos sobre la propiedad y los intereses pagados no se recuperan totalmente en la venta, por lo que no se termina con tanto como se puso en ella. En ambos casos hay un rendimiento negativo para ambos participantes, y el rendimiento es "mayor" proporcionalmente para el socio sin pago inicial, aunque es el mismo valor total en dólares... y lo más probable es que al final se sientan bien, ya que al menos obtuvieron algún valor de la casa mientras vivían en ella.
Los dos últimos, sin embargo, demuestran que el poder del apalancamiento es muy útil: si la casa se vende por mucho más, P2 está ganando mucho. Están poniendo 150 mil dólares, y están haciendo casi doble ¡su inversión inicial! Si estoy invirtiendo dinero, quiero ser P2 aquí, asumiendo que creo que la casa se venderá por un beneficio neto.
Sin embargo, donde realmente se convierte en un negocio mortal ser P2 es cuando se considera el coste del alquiler - básicamente, sin esta casa estarían gastando eso de todos modos (y no lo recuperarían). Si se tiene en cuenta este factor, P2 sale ganando en todos los casos. Digamos que el coste de alquilar una casa similar es $50k annually ($ 250k/5 años), repartidos a partes iguales.
Importe de la venta
Balance de la reunión
Equidad
Pagado(P1)
Pagado(P2)
Ingresos(P1)
Ingresos(P2)
Devolución(P1)
Retorno(P2)
$800,000
$740,000
$60,000
$225,000
$25,000
?
?
?
?
$1,000,000
$740,000
$260,000
$225,000
$25,000
$230,000
$30,000
2%
20%
$1,200,000
$740,000
$460,000
$225,000
$25,000
$330,000
$130,000
47%
420%
$1,300,000
$740,000
$560,000
$225,000
$25,000
$380,000
$180,000
69%
620%
$1,500,000
$740,000
$760,000
$225,000
$25,000
$480,000
$280,000
113%
1020%
En un escenario muy optimista (+50% en 5 años), P1 gana el doble de su dinero, lo que no está mal, un 23% de rendimiento anual. Pero en el caso de P2, duplican su dinero si la casa se vende básicamente por cualquier cosa ¡por encima de la cantidad inicial! Incluso vendiendo por $1,050,000 they make more than double their input (net of their rent-equivalent costs). And they have nearly no risk - they risk a measly $ 25k, aunque el mercado inmobiliario se hunda y la casa se venda por nada, mientras que P1 pierde los ahorros de toda su vida.
Entonces... ¿cómo se resuelve esto?
Hay dos maneras que tienen sentido para mí.
La primera es tirar todo este post por la ventana y decidir que vas a reconocer el aspecto emocional/social de esta transacción, y acordar algo que sea realmente injusto para ti, pero que sea mejor para la relación. Esto es lo que más la gente lo hace, por lo que puedo decir. En este caso, no intentes ponerte tan detallado como lo has hecho arriba: hazlo como yo lo hice en la tabla anterior. El precio de venta menos el saldo de la hipoteca es igual al patrimonio neto; obtienes $200k off the top of that, then equity is split 50/50, no worrying about anything else. Maybe you get that $ 200k pase lo que pase (así que si pierde dinero, te quedas con todo el capital), eso parece un intercambio justo para el socio.
La segunda es considerar que usted es el propietario de la vivienda y su pareja se la alquila a usted, tal vez en régimen de "alquiler con opción a compra", pero con una participación limitada de su pareja en los beneficios. Tú asumes básicamente todo el riesgo, por lo que te llevas básicamente toda la ganancia. Tu pareja recibe una cantidad fija en función de los pagos -el 50% del capital pagado cada mes- y luego recibe un porcentaje fijo por encima de esa cantidad en función de la revalorización de la casa (de modo que si se vende por el 150% del precio de compra, recibe los pagos del capital más el 50%, digamos). Veamos esa tabla una vez más con este ejemplo... y supondremos que han pagado 5.000 dólares de capital cada uno en los primeros 5 años para simplificar. También dejaremos el factor "alquiler" restando de la cantidad pagada, para que se vea el rendimiento más realista.
Importe de la venta
Balance de la reunión
Equidad
Pagado(P1)
Pagado(P2)
Ingresos(P1)
Ingresos(P2)
Devolución(P1)
Retorno(P2)
$800,000
$740,000
$60,000
$225,000
$25,000
40,000
20,000
(80%)
(20%)
$1,000,000
$740,000
$260,000
$225,000
$25,000
$235,000
$25,000
4%
0%
$1,200,000
$740,000
$460,000
$225,000
$25,000
$430,000
$30,000
191%
20%
$1,300,000
$740,000
$560,000
$225,000
$25,000
$527,500
$32,500
234%
30%
$1,500,000
$740,000
$760,000
$225,000
$25,000
$722,500
$37,500
321%
50%
En este segundo ejemplo, se recupera muy poco si lo vendes en los primeros años. No les parecerá muy justo, ya que se quedarán con la mayor parte de las ganancias, pero probablemente sea lo más justo desde el punto de vista de la inversión pura: recuerden que lo más probable es que ni siquiera vendan por un 20% más, y puede que vendan por menos. No corren el riesgo de perder mucho, ¡y su rendimiento sigue siendo muy bueno comparado con lo que están invirtiendo! Esa línea superior es mucho más probable de lo que usted cree, especialmente en California...
