Estoy de acuerdo con Joe Taxpayer en que un montón faltan muchos detalles para evaluarlo realmente como una inversión... para contextualizar, soy dueño de algunas propiedades de inversión, incluyendo un 'pequeño' complejo de apartamentos de más de 10 unidades.
Mi respuesta puede ser más de lo que realmente quieres/necesitas, (se convirtió en una especie de inversión inmobiliaria 101), pero para ser justos estás realmente haciendo 3 preguntas diferentes aquí: tu titular pregunta "¿cómo de eficaces son las promociones de condominios/hoteles como inversiones?" La respuesta es... a veces, muy. Son una forma de que tú -el inversor- obtengas mayores rentas por metro cuadrado como propietario, y de que el hotel limite sus riesgos y acceda a financiación adicional para el desarrollo. Por su descripción, parece que esta empresa en particular se lleva una parte importante de los alquileres. No conozco este segmento inmobiliario en concreto, pero puedo darte mi opinión sobre los alquileres de apartamentos a largo plazo... los números son los mismos en el fondo.
Las otras dos preguntas que insinúas son: "¿Qué tan efectivo es ESTE desarrollo de condominios/hoteles?" y "¿Deberías comprar en él?". Si tienes los fondos y los medios financieros para considerarlo honestamente, entonces estoy seguro de que no necesitas que te lleven de la mano las advertencias sobre los pros/contras de la inversión de la última pregunta.
Pero permítanme darles algunas de mis ideas en cuanto a la forma de evaluar una propiedad de inversión, y algunas otras preguntas que podrían hacerse antes de tomar la decisión de comprar o tal vez de invertir en otro lugar.
El aspecto financiero de los bienes inmuebles puede ser sencillo o complicado. Parece que tienes un buen comienzo evaluándolo, pero esto es lo que yo haría:
Comience por calcular la cantidad de ingresos que realmente "verá":
Ingresos potenciales brutos: 365 días x Alquiler medio de la habitación = GPI
(menos) Vacantes... tendrás que calcular esto... en realidad harás las cuentas como (Tasa de Vacantes %) x GPI
(igual) Ingreso Potencial Efectivo = EPI
A continuación, averigüe cuánto se embolsará realmente al final del día como ingresos de explotación:
Tome el EPI
(menos) Gastos de explotación
... Utilidades
... Mantenimiento
... HOA
... Marketing si lo hace usted mismo
(menos) Gastos de gestión
... 40% del PAI
... cualquier otra "comisión" que puedan cobrar si lo gestionas tú mismo.
... ¿Ayuda fiscal adicional?
(menos) Servicio de la deuda
... Pago de la hipoteca
... incluyen seguros (propiedad, PMI, etc.)
\== Ingresos netos de explotación (NOI)
Ahora NOI (menos) Impuestos
\== Ingresos netos
Ingresos netos (añadir) Depreciación (añadir) a veces Intereses hipotecarios
\== Flujos de caja después de impuestos
Hay dos cifras "rápidas" que los inversores inmobiliarios pueden soltar. Uno es el NOI, el otro es el Cap Rate.
Para responder a la pregunta "¿Qué eficacia tiene esta promoción?", tendrá que hacer los números usted mismo y decidir. El NOI se basará en las suposiciones que decida hacer sobre las tasas de vacantes, los ingresos reales de las reservas de habitaciones de hotel, etc. Pero le mostrará cuánto debería ingresar antes de impuestos cada año. Si divide el NOI por el precio de venta de su unidad (y lo multiplica por 100), obtendrá la "tasa de capitalización". Se trata de una estimación aproximada de la tasa de rendimiento que puede esperar para su unidad... si la compra.
Si vuelve y dice "bueno, he descubierto que tiene una tasa de capitalización del XX%", no estaremos realmente capacitados para ayudarle. Las mega propiedades de inversión bien establecidas (piense en centros comerciales, edificios de oficinas, etc.) pueden tener tasas de capitalización tan bajas como 3-5, y tan altas como 10-12. Cuanto más arriesgada sea la propiedad, más alta será la tasa de capitalización. su de retorno debería ser. Pero si es algo que te gusta, y la posibilidad de obtener una rentabilidad del 6% te parece bien, entonces esa es tu elección. O si tienes algo así como una tasa de capitalización del 15%... eso no es necesariamente excepcional dado el nivel de riesgo (vacantes inciertas) que implica un hotel.
Otras preguntas que deberías hacerte son
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¿Cuánta competencia hay en la zona para el alojamiento de corta duración? Esto podría hacer que las vacantes suban o bajen... y que los alquileres suban o bajen también
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¿Qué grado de "liquidez" tendrá la propiedad (sala) como activo? Si sólo puede cubrir los gastos de explotación, entonces podría tener sentido como inversión si piensa que podría revalorizarse Y podría vender la unidad a otra persona.
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¿Cuánta experiencia tiene este empresa de gestión inmobiliaria tienen... (a) en general, (b) gestionando hoteles, y (c) gestionando este tipo de proyectos combinados de condominio-hotel? Me interesaría especialmente saber qué es exactamente lo que obtienes a cambio de pagarles el 40% de cada reserva.
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¿Estacionalidad? Esto se relaciona con la pregunta de Joe Taxpayer sobre las tasas de vacantes. Tu perfil dice que eres de Texas... lo que sugiere que probablemente no estás buscando un condominio en las pistas de esquí o algo así, pero si estás buscando algo que sea un destino similar a las vacaciones de primavera, entonces todavía podría tener una gran racha de alta o durante marzo/abril/mayo/junio, pero estar casi vacío durante octubre/noviembre/diciembre.
Espero que eso ayude. Hay mucho espacio para hacer un modelo más "exacto" de cómo podrían ser tus flujos de caja, pero eso se basará en suposiciones e investigaciones que probablemente no estás haciendo en este momento.
