Bienes inmuebles: Por favor, revise mi reciente inversión (con números de la reciente compra)

Question

Recientemente he comprado una casa nueva como propiedad de alquiler en Syracuse, NY:

Price: $200,000

Down payment: $40,000 (20%)

Monthly payment: $1,500-1,600 a month (~$800 mortgage + ~$700 for taxes)

Price I pay for agent to find a tenant: $1,000

Rent: $2,100

Para tu información, los impuestos de Syracuse son extremadamente altos:

The tax rate for the village of East Syracuse is $15.22 – the highest for all villages in Central New York and 16th among villages in the state. Add to that school, county and town taxes and the total rate for village homeowners is $46.70.

Sin embargo, como es una casa nueva, los impuestos del primer año de la casa son extremadamente bajos porque se basan en el valor del terreno. Esto me permitió obtener un rendimiento de 5k más o menos.

Basándome en mis números, ¿se considera que mi flujo de caja es decente? Lo pregunto porque esta fue mi primera inversión inmobiliaria, así que no sé realmente lo que se considera "bueno". Mi agente está tratando de venderme otro lugar que es más caro pero con un rendimiento similar (casa nueva, $250,000-260,000, rent it for $ 2400, el pago mensual sería de $1800, los impuestos freeish en los primeros 6 meses) y no estoy seguro si estos números son buenos.

Una cosa que me molesta son los impuestos. El flujo de caja mensual es el mismo, pero el pago mensual es mayor. Sin embargo, este es supuestamente el barrio "más caliente" de Siracusa, por lo que sería fácil de alquilar (según él).

Se agradecerá cualquier consejo. Gracias.

Answer 1

Bien, voy a dividir esta respuesta en un par de secciones:

• ¿Has conseguido un buen trato?
• La compra de la segunda vivienda.
• Educación

Bien, lo primero es lo primero. ¿Obtuviste un buen trato? Esta pregunta es difícil de responder por varias razones. En primer lugar, un buen trato es relativo a los objetivos del comprador. Si usted está tratando de comprar un activo que proporciona ingresos pasivos, entonces tal vez usted cumplió con su objetivo y consiguió un buen negocio. Si usted está tratando de comprar un activo que proporciona el crecimiento a largo plazo, y usted compró por encima del mercado (estoy especulando, por supuesto), entonces usted puede haber hecho un mal negocio.

Entonces, ¿cómo se puede determinar si se ha hecho un buen negocio?

1. Mire los "comparables", o casas muy similares a la que acaba de comprar, en los alrededores. ¿A cuánto se venden o se han vendido? ¿Por qué precio se alquilan? Si su agente inmobiliario vale la pena, ya tendrá un análisis detallado para usted, con un mapa, impreso o en formato PDF. La advertencia aquí es que si su agente no tiene esto, busque un nuevo agente AHORA.
2. ¿Sus ingresos por alquiler superan sus gastos de alquiler? Esto incluye, pero no se limita a, la hipoteca, los impuestos, el seguro, el agua/alcantarillado/basura (si lo pagas) y, por supuesto, lo que a todo el mundo le gusta olvidar, un presupuesto de reparación SANO. Ahora bien, es cierto que tienes una propiedad nueva, así que es de esperar que las reparaciones sean mínimas. Dicho esto, recoja los fondos, póngalos en un fondo de inversión que pague dividendos y se reinvierta en sí mismo y déjelo.

3. ¿Su "multiplicador bruto de alquiler" es igual o menor que el del GRM medio de su zona? Cuanto más bajo sea, mejor.

   • Multiplicador del Alquiler Bruto o el (GRM = Precio de compra / Renta anual anual)

   Entonces, ¿cómo se utiliza el GRM para determinar si se está haciendo un buen negocio? Divida el precio de compra entre el GRM medio de la ciudad (o de la zona) y eso le dirá lo que debería recibir anualmente en concepto de alquiler. También puedes utilizar el GRM para determinar si una futura compra está sobrevalorada o infravalorada. Sólo tienes que sustituir el precio de compra por el precio de venta.

Muy bien, estas son las herramientas que puedes utilizar para decidir si has hecho un mal negocio o no. Hay muchas maneras de despellejar un gato, por así decirlo. Estas son las herramientas que yo uso ANTES Compro una casa. Mucha gente es muy sabia y muy tonta. Tómese su tiempo cuando haga grandes compras. Es OKAY para decir PASAR .

Bien, lo siguiente es esta nueva compra que estás viendo. La regla número uno cuando se trabaja en una franquicia es que no se abre una segunda tienda hasta que se tenga un modelo de trabajo perfecto del que partir. Si usted nunca ha tenido que presentar una declaración de impuestos para su actual alquiler. Entonces tienes que esperar. Si nunca has leído las leyes de alquiler locales y estatales. Entonces necesitas esperar. Si nunca has tenido que dejar un evento antes de tiempo, despertarte en medio de la noche, o recibir un mensaje de texto mientras estás en una cita de uno de tus inquilinos. ENTONCES TIENES QUE ESPERAR . Dale un año o dos. Aprende lo desconocido sobre las propiedades de alquiler. Utilice su primera como su banco de pruebas. Es MUCHO más barato que si comete un mal error y lo hace con varias propiedades.

Por último, les dejo con esto. Nadie en este sitio, incluido yo mismo, sabe todo lo que hay que saber sobre bienes raíces. Cualquiera que diga que lo sabe, que mande su culo a paseo. Este es un negocio complejo COMPLEJO. Siempre hay algo que aprender y si no tienes la pasión de seguir aprendiendo entonces pásaselo a alguien que sí la tenga. Hay ley de impuestos, ley de alquileres, ley de reparaciones de la ciudad, ley de contratos y esto ni siquiera incluye las cosas que te hacen ganar dinero, como saber cómo aprovechar los préstamos de bajo o ningún dinero de entrada.

Por favor, tómate un tiempo y sal a aprender.

Buena suerte. -AR

Answer 2

Su pregunta me da un poco de miedo. Usted muestra 2100 dólares de alquiler, e incluso vamos a suponer que es el 100%, es decir, nunca una vacante. (La regla general es el 10% de desocupación. Dependiendo de la zona, un inquilino puede quedarse un año, pero cuando se va, es posible que tenga que tener un poco de mantenimiento y perder 2 meses de alquiler)

Cuentas la hipoteca y los impuestos, y te quedan 500 dólares al mes. ¿Dónde está la lista de gastos corrientes?

• Estacional - Césped y paisaje / Quitar la nieve
• La factura del agua, ¿quién la paga?
• Mantenimiento - Las casas nuevas siguen teniendo desagües obstruidos, grifos que gotean y elementos eléctricos que fallan. Las cosas se rompen.
• Reparaciones a largo plazo - A $12000 roof may have a 20 year life. Budgeting for $ 600/año puede parecer una tontería, pero con varios sistemas de calefacción/ aire acondicionado, la entrada a la casa, etc., se puede acumular $40000 or more over a 20 year cycle, so somewhere you'll be coming up with an average $ 2000/año o más para estas reparaciones.

Te sugiero que pongas esos 500 dólares al mes en una cuenta separada y nos avises dentro de un año si te queda algo.

Para el punto de Anthony. Estoy 100% de acuerdo, nadie puede decirte todo lo que necesitas saber. Pero, sea cual sea mi respuesta, o la suya, otros miembros con experiencia (similar o diferente) añadirán algo, y al final tendrás una gran visión general. La verdad es que me resulta fácil sentarme aquí y ver lo que te puede faltar. Por cierto, si miras las "reglas del juego" te harán girar la cabeza. Hay quien dice que el objetivo es que el alquiler sea el 2% del valor de la vivienda. Pero, hay mercados en los que esto nunca ocurrirá. Hay otra regla que dice que los gastos (además de la hipoteca/impuestos) deben planificarse en un 50% del alquiler, es decir, que hay que reservar 1000 dólares al mes para gastos a largo plazo. La nueva casa será más baja, por supuesto, pero en los años posteriores al año 10 o así, esta cifra empezará a parecer razonable.