¿Cuánto debo ahorrar, como propietario, para las reformas de la vivienda?

Question

Soy copropietario de un conjunto de propiedades de alquiler en California con un familiar. El control de alquileres está fijado en el 5%, aunque hay excepciones en nuestra localidad si se mejora una unidad -- en esas circunstancias, se puede subir el alquiler hasta el 10%.

Actualmente estamos completando la renovación de una unidad (así como pagando algunos turnos costosos, ya que tenemos una serie de vacantes inesperadas post-Covid).

Hemos ahorrado para esta renovación de una manera un tanto ad hoc. Nos habíamos fijado (arbitrariamente) un 10% de los ingresos anuales en ahorros para destinarlos a las mejoras, y hemos tenido que compensar la diferencia entre nuestros ahorros y los costes de la renovación y las rotaciones con los ingresos mensuales.

Mi pregunta es: ¿es el 10% de los ingresos anuales una cantidad razonable para ahorrar con vistas a mejorar las propiedades? Vamos a terminar gastando algo más cerca del 25% de los ingresos anuales este año entre la renovación y los cambios, y preferiría hacer este tipo de mejoras de una manera más planificada en el futuro.

¿Cómo debería enfocar el problema de cómo ahorrar y planificar las renovaciones en el futuro?

Answer 1

La respuesta a la pregunta de cuánto hay que ahorrar es: Depende.

Hay que hacer un análisis de cada propiedad. El tejado, los electrodomésticos, la calefacción y el aire acondicionado, el calentador de agua, la bomba de sumidero, la repavimentación del camino de entrada. Su lista será específica para cada propiedad. Hay que calcular la frecuencia con la que hay que sustituirlos y el tiempo de vida útil que les queda. También tendrá que obtener una estimación del coste de sustitución. No olvides la mano de obra.

Las asociaciones de propietarios y las juntas directivas de los condominios hacen este análisis todo el tiempo. Establecen una reserva de capital para cubrir estos elementos grandes y costosos. Obtienen las estimaciones, comienzan a ahorrar el dinero y luego vuelven a revisar su estudio cada pocos años.

Quieres hacer ese tipo de estudio. Si quieres actualizar cosas que no están rotas, entonces tienes que tenerlo en cuenta en tus estimaciones.

También hay gastos entre los inquilinos: pintura, alfombra, etc.

Answer 2

No hay una regla fija que me resulte muy agradable. Si se quiere, se puede hacer un presupuesto teniendo en cuenta el coste sobre la vida útil prevista de cada gasto, pero lleva bastante trabajo y hay que actualizarlo con cierta frecuencia. He tenido electrodomésticos que han superado con creces su vida útil y otros que no han durado ni la mitad de lo esperado, así que, aunque puede que se compense, no me parece que merezca la pena.

Sólo guardo unos seis meses de alquiler por propiedad y, en general, no me preocupo de planificar más allá de eso. Lo trato como un fondo de emergencia, lo utilizo cuando es necesario y luego lo repongo tan rápido como puedo. Hasta ahora ha sido más que suficiente para cubrir los gastos de rotación, las reparaciones, las pequeñas renovaciones y los nuevos electrodomésticos.

Si mi colchón fuera insuficiente o tuviera planeada una renovación importante, me inclinaría por pedir un préstamo en lugar de ahorrar dinero en efectivo, ya que los tipos son bastante agradables y eso suaviza el flujo de caja.

Answer 3

Mi pregunta es: ¿es el 10% de los ingresos anuales una cantidad razonable para ahorrar con vistas a mejorar las propiedades?

Eso es imposible de responder, porque depende de la ubicación.

Los ingresos de un propietario son las rentas. El problema de utilizar el alquiler como base para ahorrar para las renovaciones es que:

• Algunas localidades tienen una elevada relación entre el alquiler y el precio de la vivienda, mientras que otras tienen una baja relación entre el alquiler y el precio de la vivienda. Seguramente no querrás que el futuro de tu propiedad dependa de lo cara que sea la zona (a menos que la zona sea tan barata que no tenga sentido renovarla)
• En algunas localidades, el terreno es, con mucho, la mayor parte del precio de la vivienda. En otros lugares, el coste del terreno es (casi o exactamente) cero y el coste de una casa sólo consiste en el coste de construirla. De hecho, puede haber un orden de magnitud de diferencia en los precios de las casas, principalmente debido a esto. Basta con comparar alguna zona rural con Nueva York, San Francisco o similares. Las casas necesitan reformas, pero el terreno no. Aunque puede haber ligeras diferencias en el coste de la construcción (que también afecta al precio de las renovaciones), las diferencias no son tan grandes como las de los precios de las casas, porque el terreno no necesita renovaciones.

Mi regla habitual es: hay que ahorrar anualmente el 2% del coste de construcción de una casa nueva para financiar las reformas. Esto significa que, en un programa de contabilidad, depreciarías la casa en 50 años. (En contra de un mito popular, las casas no se revalorizan, se deprecian).

Esto significa que una casa en un terreno alquilado que cuesta 2500 euros por metro cuadrado, debería ahorrar 50 euros por metro cuadrado al año. Ten en cuenta que, a medida que el coste de la construcción aumenta debido a la inflación, también deberían hacerlo tus ahorros.

Si compras una casa nueva que no esté en un terreno alquilado en una zona cara, tal vez tengas que pagar 6000 euros por metro cuadrado. Eso se compone de 3500 euros por metro cuadrado (terreno) y 2500 euros por metro cuadrado (casa). La cantidad que deberías ahorrar es la misma, porque el terreno no necesita reformas.

Por ejemplo, yo pago 139 euros al año por metro cuadrado por mi casa de alquiler. Ahorrar un 10% de esa cantidad supondría 13,9 euros al año por metro cuadrado, lo que no es suficiente para hacer reformas. Así que esa es probablemente la razón por la que vivo en este tipo de vivienda de alquiler: es muy barata.

Answer 4

Necesitas calcular tus ingresos de las propiedades, a un nivel realista, y luego añadir esto al resto de los costes operativos anuales. asegúrate de que tú y el otro socio en esta empresa, como mínimo, tengáis una LLC en marcha. La SRL tiene el seguro y todos los demás gastos regulares a su nombre, de modo que ambos están protegidos de la responsabilidad, siempre y cuando estén cumpliendo con sus obligaciones de la Sociedad de Responsabilidad Limitada. En este punto, los fondos que no se pagan en sus dos ingresos van a las cuentas de la LLC y se mantiene para pagar los impuestos y cualquier reparación necesaria renovaciones o mejoras. Recuerde, la LLC todavía puede ser demandado, a pesar de que están protegidos en la mayoría de los casos por lo que usted y su pareja no quieren que las participaciones de la LLC para conseguir demasiado grande, por lo que en este punto, es necesario consultar a un abogado de la inversión sobre la protección de esos fondos en exceso. California es una región rica en desastres, que puede dejar un propietario abierto a las demandas en el deslizamiento de una lengua, por lo que también mirar en la legalidad de exigir a los inquilinos para mantener el seguro de los inquilinos, sólo para asegurarse de que están protegidos y no vienen después de que en caso de inundación de incendios tsunami y así sucesivamente. La gente es demasiado litigiosa hoy en día. Y tienes que asegurarte de que tu trasero está cubierto.

Ahora, con todo esto en mente, puede reparar, actualizar y reemplazar los aparatos como considere oportuno. Normalmente el control de alquileres no se aplica a las propiedades vacías, y una vez hecho esto, tienes una escala de alquileres o un valor de mercado al que tienes que ceñirte, y el control de alquileres limita tu capacidad de aumentar el alquiler, por lo que es importante mantener las propiedades con fondos disponibles todo el tiempo. Esto también mantiene a los inquilinos contentos y orgullosos de su CASA, lo que a su vez genera una actitud de necesidad personal de cuidar el lugar donde viven