¿Cómo puedo calcular el retorno de la inversión de una propiedad de alquiler que tengo (hipotecada) desde hace unos 15 años?

Question

Tenemos una casa bifamiliar y las dos partes están alquiladas. Nos mudamos hace años y ahora vivimos con la familia extendida... "temporalmente". Tratando de averiguar la mejor ruta financiera mientras nos metemos en nuestra propia casa de nuevo.

Estoy buscando si la mejor rentabilidad es mantener esta propiedad de alquiler o venderla ahora. Para hacerlo un poco más complicado, si no vendo esta propiedad voy a tener que hacer una refinanciación y sacar algo de capital para comprar una primera vivienda.

¿Puede alguien indicarme una ecuación o calculadora muy completa?

Gracias.

Answer 1

Si estás tratando de decidir si vender la propiedad o seguir vendiéndola, no creo que el ROI sea la mejor medida. El ROI te diría cuál es el rendimiento de tu inicial inversión es, pero como el pasado es pasado, se pueden eliminar los costes e inversiones "a fondo perdido" y limitarse a mirar hacia delante para tomar la mejor decisión.

A valor actual El análisis te diría cuál es la "mejor" inversión desde el punto de vista puramente financiero (sin tener en cuenta el estrés, las molestias, el disfrute, etc.)

Has descrito dos caminos:

1. Vender la casa. Eso es fácil, ya que probablemente puedes ignorar el valor temporal del dinero y tu "valor actual" sería el ingreso neto esperado (precio de venta menos los costes de cierre, comisiones, gastos para tener la propiedad "lista para la venta", etc.)
2. Pagar para arreglar la propiedad y seguir alquilando. Este tampoco es tan malo, ya que podrías calcular el valor actual de los pagos de intereses (que debería ser negativo). Puedes utilizar sólo los pagos de intereses, ya que deberías poder suponer que el principal aumenta el valor de la propiedad, que recuperarías cuando la vendieras. A continuación, calcule el valor actual de las rentas a perpetuidad (crecientes o no crecientes) utilizando un fórmula sencilla . Una tasa de descuento adecuada sería la tasa de rendimiento que se esperaría de lo que se invirtiera el producto de la venta en otra cosa (¿10%? ¿15%?).

Cualquiera que tenga el mayor valor actual es la "mejor" opción financiera.

Answer 2

Considerar el ROI o el análisis del valor actual sólo toca una parte de la matriz de decisión. Ninguno de los dos métodos se ocupa del riesgo. Endeudarse para comprar una propiedad para vivir en ella mientras se mantiene o se aumenta la deuda de otras propiedades que generan ingresos aumenta el riesgo (más apalancamiento, más riesgo de limitaciones de flujo de caja en el futuro).

En lugar de refinanciar las propiedades de alquiler para sacar dinero para el pago inicial, considera la posibilidad de vender las propiedades de alquiler y utilizar el capital como pago inicial. Esto reducirá su obligación de deuda (riesgo). En lugar de pagar los intereses de la deuda, conservará una mayor parte de sus ingresos de forma continua. El rendimiento de la inversión puede no ser tan grande como el de las propiedades en alquiler, pero es un rendimiento garantizado.