Hace poco leí un excelente artículo sobre las causas de los altos precios de los inmuebles urbanos en Estados Unidos, ¿Por qué es tan caro Manhattan? La regulación y el aumento del precio de la vivienda ( GLAESER, GYOURKO y SAKS (2005) ). Al tratar de entender si el impuesto regulador de Manhattan puede justificarse, exponen tres posibles justificaciones para dicho impuesto regulador.
En esta sección, nos preguntamos si es probable que haya alguna externalidad negativa lo suficientemente grande como para justificar un impuesto regulador de la magnitud que encontramos en Manhattan. ...
En una gran ciudad como Manhattan, un impuesto zonal óptimo debería incorporar al menos tres elementos para reflejar el coste social coste social de un nuevo residente para la comunidad. En primer lugar, la zonificación debería reflejar el hecho de que un nuevo apartamento puede eliminar las vistas de los apartamentos existentes. De hecho, la mayoría de las restricciones de altura actuales existen exactamente por esa razón. En segundo lugar, el nuevo desarrollo debe ser en la medida en que haya externalidades negativas creadas por la de la aglomeración. Los efectos salariales puros (es decir, el hecho de que más trabajadores puedan deprimir los salarios) son externalidades pecuniarias, no reales, por lo que la la lógica económica habitual sugiere que estos efectos no deberían formar parte del impuesto sobre el desarrollo. En tercer lugar, el impuesto debe reflejar la carga fiscal del del nuevo residente. Esta carga fiscal debería definirse como la diferencia entre los gastos del gobierno en el nuevo residente y los impuestos que pagará el residente.
Mi pregunta se refiere a la parte en negrita, según la cual las nuevas construcciones obstruyen la visión de las antiguas y, por lo tanto, son una externalidad que debe regularse. ¿Se trata de una externalidad?
Si no se puede responder de forma general, imagine un caso concreto. Un mundo sencillo en el que todos el edificio es de derecho . Tengo un terreno vacío. Tengo derecho a construir, y construyo, un edificio de diez pisos que impide la visión de su edificio de 9 pisos. Este derecho a construir no se discute y es conocido por ambas partes. Resulta que su edificio está en el mercado en ese momento. Usted recibió una oferta anticipada por \$10 million but when I announced my construction they withdraw the bid and submit a new one for \$ 9 millones de euros que usted acepta. ¿Ese millón de dólares de diferencia fue una externalidad negativa para usted?
Tal vez esto parezca obvio, yo hice algo, tú sufriste, no tuviste nada que ver, ergo, una externalidad. Pero no estoy tan seguro. Por construcción, en el ejemplo, yo tenía un derecho de propiedad para bloquear tu vista. Eso hizo que mi propiedad fuera más valiosa y la expectativa de que tu propiedad pudiera tener algún día vistas obstruidas debería haber hecho bajar el valor de la tuya. Dado que el derecho de desarrollo tenía un precio, no se cumple la condición básica de una externalidad. Como en el caso de Coase, si poseo el derecho a contaminar, no hay externalidad por contaminar. Si poseo el derecho a obstruir, ¿cuál es la externalidad de obstruir?
¿Cómo debemos pensar en entornos urbanos más complejos y generales?
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Mas Collel Winston Green (1995) define una externalidad de la siguiente manera:
Definición 11.B.1: Existe una externalidad siempre que el bienestar de un consumidor o las posibilidades de producción de una empresa se vean directamente afectadas por las acciones de otro agente de la economía.
Luego continúan:
Por simple que parezca la definición 11.B.1, contiene un punto sutil que ha sido fuente de confusión. Cuando decimos "directamente", queremos decir excluir cualquier efecto que esté mediado por los precios. Es decir, un Es decir, una externalidad está presente si, por ejemplo, la productividad de una pesquería se ve afectada de una refinería de petróleo cercana, pero no simplemente la la rentabilidad de la pesquería se ve afectada por el precio del petróleo (que, a su vez que, a su vez, se ve afectada en cierta medida por la producción de petróleo de la refinería). Este último tipo de efecto (denominado externalidad pecuniaria por Viner (1931)) está presente en cualquier mercado competitivo pero, como vimos en el Capítulo 10, no crea ninguna ineficiencia. De hecho, con el comportamiento de toma de precios el mercado es precisamente el mecanismo que garantiza un resultado óptimo de Pareto. resultado óptimo de Pareto. Esto sugiere que la presencia de un externalidad no es un mero fenómeno tecnológico, sino también una función del conjunto de mercados existentes.
Así que hay una prueba de dos partes para una externalidad:
- ¿Se ve A perjudicado por las acciones de B?
- ¿La acción de B pasa por el mecanismo de los precios o no?
En el ejemplo de la pregunta anterior, al igual que en el problema de la variación del precio de las naranjas en el comentario de la respuesta de @EnergyNumbers, se cumple la prueba 1. La pregunta que queda es si la prueba 2 también se cumple.
El precio del terreno bajo el nuevo edificio tiene un precio que incluye los derechos de urbanización. El precio del edificio existente es inferior debido a esos derechos de urbanización. Pero, usted dice, el precio bajó cuando lo construyeron.
¿Es suficiente? Eso es también exactamente lo que se esperaría si el precio de compra incluyera una apuesta por cuando el otro edificio se construiría. Si la construcción aumenta los alquileres, ¿debemos considerar la construcción como una simple externalidad pecuniaria, igual que si los alquileres más bajos hubieran disminuido el valor de la estructura existente?
Lo que también es complicado con las vistas es que no se destruyen tanto como se transfieren por la nueva construcción. Así que no es como si, en el ejemplo de MWG, la contaminación matara a los peces, es más como si un grupo de pescadores decidiera pescar río arriba de otro grupo de pescadores. Eso ciertamente no es bueno para este último grupo, pero lo hace parecer mucho más como una externalidad pecuniaria en la que otro trabajador te quita el trabajo al estar dispuesto a trabajar por menos o otro comprador te quita la naranja al estar dispuesto a pagar más por ella.
