¿Cuál es la plusvalía de la venta de dos viviendas?

Question

Hace poco menos de dos años, me mudé a California y compré dos casas. Viví en una durante unos 10 meses mientras renovaba la segunda, y luego me mudé a la segunda mientras renovaba la primera, también unos 10 meses. (Estoy redondeando las cifras para simplificar los cálculos.) Me han ofrecido un trabajo fuera del país, y venderé ambas casas.

Ninguna de las dos casas fue residencia principal durante el periodo de dos años requerido. Sin embargo, tengo entendido que si vendo debido a un traslado por motivos de trabajo, puedo prorratear el $250K capital-gains tax exemption by the fraction of 2-years that I lived in each house. In the following calculation, I assume that each house gained $ 50 mil en valor:

exemption for each house: $250K * 10/24 = $104.17K
total exemption:                        =  208.33K
total capital gains:                    =  100.00K

¿Significa esto que mi exención cubre completamente el total de las plusvalías?

Answer 1

Creo que estás exagerando un poco.

1. Sólo se puede solicitar la exclusión de una vivienda cada dos años. Véase aquí :

No solicitó ninguna exclusión por la venta de una vivienda que se produjo durante un período de 2 años que finalizó en la fecha de la venta de la vivienda, la ganancia de la que ahora quiere excluir.

2. Sólo puede tener un casa principal. Ver en el mismo lugar:

Si posee o vive en más de una vivienda, la prueba para determinar cuál es su vivienda principal es una prueba de "hechos y circunstancias".

Yo diría que puedes reclamar la mudanza por motivos de trabajo con respecto a la vivienda que estás actualmente en, si es que lo hace. Pero la vivienda de la que se mudó hace 10 meses no puede alegar que se mudó a causa del nuevo trabajo y, por tanto, no se le puede aplicar esta excepción.

Pero yo diría que te arriesgas a una auditoría incluso aplicando la excepción a una sola vivienda.

En cualquier caso, sólo puede aplicar la exclusión a las ganancias de la venta de la casa. Por lo tanto, si cada casa genera $50K capital gain, and you want to claim $ 100K de exclusión para uno de ellos - sólo se excluye realmente el $50K gain from that house and lose the rest, while the $ 50K de la otra casa son su ganancia imponible.