¿Hay que amortizar la hipoteca o no (inversión inmobiliaria)?

Question

Cuando se invierte en inmuebles con la intención de alquilarlos, ¿se amortiza la hipoteca o sólo se pagan los intereses?

Lo que quiero decir es que, digamos que planeas comprar una casa, alquilarla durante X años y luego venderla.

Durante esos X años, sus flujos de caja mensuales son los pagos de la renta que recibe del inquilino, y los pagos de la hipoteca (más otros gastos) que van al banco. pero si sólo paga los intereses, y no las amortizaciones, su flujo de caja mensual será mayor.

Si planeas deshacerte de la casa en 5-10 años, y nunca esperas pagarla, ¿tiene algún sentido amortizarla? Por ejemplo, podrías optar por una hipoteca a 30 años que no se amortice durante los primeros 10 años, y después de esos 10 años, simplemente venderla al precio de mercado.

¿Cuál de estas dos estrategias se utiliza habitualmente y por qué?

Answer 1

En un mercado completamente desregulado, si se amortiza el préstamo del banco (un acuerdo hipotecario típico) o pagar el capital en cuotas planificadas o a voluntad, o incluso no pagar nada de capital (¡o incluso ningún interés!) hasta el final del plazo del préstamo, es un punto de negociación entre usted y el banco .

El prestamista generalmente quiere que los pagos del principal sean tempranos y frecuentes, para minimizar su riesgo. El prestatario generalmente quiere evitar los pagos anticipados del principal [o si son muy conscientes del riesgo, también pueden querer pagar el principal a lo largo del camino - y la mayoría de las personas que piden préstamos para viviendas tienden a ser algo reacios al riesgo, piensen así o no]. Otros puntos de negociación incluirían el tipo de interés que se aplica, el pago inicial requerido, etc., así que esto sólo significa que si teóricamente quieres un préstamo a 30 años sin pagos hasta el año 30, un prestamista podría hacerlo si aceptas un tipo de interés más alto por el camino.

Entonces, ¿por qué el acuerdo hipotecario común hace que se pague la amortización del capital a lo largo del camino?

(1) Facilidad de comprensión - Usted conoce exactamente su pago mensual, todos los meses, para siempre, por lo que una persona con menos conocimientos financieros puede seguir reflexionando sobre cómo encaja ese pago en su salario mensual.

(2) Reducción del riesgo para el banco - Los prestatarios individuales de hipotecas para viviendas suelen ser arriesgados, por lo que el banco no quiere conceder un préstamo a 30 años a alguien que podría, por ejemplo, morir en el año 29, o perder el trabajo en el año 20, o lo que sea. El banco compensa parcialmente este riesgo al tener el derecho de vender tu casa para resarcirse en caso de impago, pero el riesgo sigue existiendo, y en este caso pueden reducirlo consiguiendo el reembolso del principal a lo largo de toda la vida del préstamo.

(3) Reducción del riesgo para el prestatario - un prestatario individual podría teóricamente evitar el pago del principal del préstamo, invertirlo en el mercado durante 30 años, y salir en el año 31 con una hipoteca completamente pagada y con dinero sobrante de las ganancias obtenidas en el mercado de valores. Por supuesto, esa persona podría "olvidarse" de invertir ese capital por el camino, y quedarse con una hipoteca de 300.000 dólares a los 65 años, sin dinero en el banco, y verse obligado a vender su casa para pagar esa hipoteca. Además, incluso alguien que invierta astutamente esos fondos podría perderlos al final en una caída de la bolsa, y estar en la misma situación.

En cuanto a tu pregunta, "¿por qué no querría alguien esto si va a vender en el año 5 de todos modos?", ¿qué pasa si el mercado inmobiliario baja en el año 4 y tienes que vender? ¿Tendrás dinero en efectivo para cubrir el capital extra de la hipoteca que hay que pagar? Además, ¿ganará lo suficiente con el flujo de caja extra para pagar los intereses adicionales cada mes?

(4) Normativa gubernamental - a la luz de los 3 puntos anteriores, la mayoría de los gobiernos regulan las hipotecas para exigir la protección inherente a un préstamo amortizable. En EE.UU. había menos de esta regulación antes de la crisis financiera global de 2008, que comenzó con la crisis de la vivienda de 2007, en la que, entre otras cosas, la gente a menudo tenía hipotecas de "pago global" sin deuda de capital durante los primeros 5 años, lo que sólo funciona si el mercado de la vivienda sube, sube, sube. Los gobiernos no quieren rescatar a los bancos (de nuevo), y no quieren tener que pagar por las viviendas de los ancianos indigentes, y no quieren que los bancos moralmente quebrados quiebren financieramente a los individuos con prácticas de prestamista de usura. Así que, en su lugar, exigen que se cumplan ciertas pruebas para que se produzca el préstamo a la residencia, incluyendo la necesidad de pagar el principal por el camino, limitando el riesgo de todos.

Entonces, sabiendo lo anterior, ¿funciona igual para los préstamos de no residentes?

Sí y no - las cuestiones planteadas en los números 1 a 3 anteriores siguen existiendo, y todo esto es una negociación con el banco. La gran diferencia estriba en la regulación que existe para protegerle a usted como prestatario y al banco como prestamista. Eso dependerá de la normativa que exista en su jurisdicción, pero normalmente la normativa es, en algunos casos, más laxa y, en otros, más estricta para los préstamos a unidades de alquiler. Entre otras cosas, el banco considera que los préstamos de inversión son más arriesgados que los de vivienda, porque con los préstamos de vivienda, si huyes de ellos después de un desplome del mercado, no tendrás dónde vivir, y por tanto estás más motivado para hacer esos pagos de la hipoteca como sea.

Así que esta es una conversación que debes tener con los posibles prestamistas, y tiene que ser a la luz de cualquier regulación gubernamental que exista en tu país.