Haciendo números para comprar una casa durante 3 años en lugar de alquilarla

Question

Mi SO y yo nos mudamos a una nueva ciudad mientras ella está en la escuela de medicina. Actualmente estamos en un apartamento que paga ~1.300 dólares al mes (después de los servicios públicos, etc.). Sin embargo, el otro día me di cuenta de 2-3 casas de la cama aquí costo 95-120k, que - desde donde yo estoy - es alucinante.

Por primera vez en mi vida de veinteañera, estoy considerando seriamente comprar una casa. Pero aquí está mi problema, no tengo ni idea de cómo deberían ser las matemáticas para saber si valdría la pena o no. Por un lado, en lugar de "tirar" ~1300 dólares al mes, lo estaría destinando a una hipoteca que podría recuperar (parcialmente) después de vender.

Por otro lado, ¿qué pasa si no puedo vender o el mercado de la vivienda se desploma y como nos vemos obligados a mudarnos me veo obligado a vender con grandes pérdidas? Por no hablar de que estoy seguro de que hay muchos costes ocultos de ser propietario de una vivienda (¿qué pasa si se rompe la nevera o revienta una tubería?).

¿Cómo puedo hacer algunos cálculos aproximados para determinar si esta es una opción que debería estudiar más?

Para los números completos: Hago $2,000/paycheck after deductions and I usually spend ~$ 500/cheque en cosas no relacionadas con el apartamento (comida, lujo, etc...). Un ejemplo de casa en una zona agradable con las comodidades que estoy buscando que encontré lanzando dardos en Zillow tiene un valor de $106k y el impuesto a la propiedad de ~2.5%. Para cuando la compre (en algún momento del año que viene), podré poner un 20% de entrada y es probable que tenga una tasa hipotecaria de alrededor del 4% 1 .

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1. Esta es probablemente la cifra de la que estoy menos seguro. Tengo una puntuación de crédito muy fuerte, pero no he visto ninguna calculadora/estimador de hipotecas que te ayude a calcular este porcentaje.

Answer 1

Si ha comprado un $100,000 house, put down 20% and got a 30-year mortgage at 4% you'd have$ 25.401 euros de capital en la casa al cabo de 3 años si el valor de la casa se mantuviera estable.

El pago básico de la hipoteca sería sólo de 382 dólares al mes. A continuación, añada el mantenimiento, las reparaciones, los seguros, los impuestos y los servicios, lo que requerirá una investigación para determinar y calcular.

El coste de vender una casa suele ser del 6 al 8% del valor (investigue el coste medio de venta en su zona), así que suponiendo que no haya cambios en el valor, eso es potencialmente $8,000 to sell after 3 years. You can just divide that by 36 and add that$ 222 a la hipoteca y otros gastos a efectos de comparación.

También está el coste de oportunidad, si en lugar de poner 20.000 dólares de entrada en una casa los invirtieras, ¿qué podrías conseguir en esos tres años?

Si eres propietario de una casa durante 15-20 años, puedes esperar razonablemente sustituir el tejado una vez, el sistema de climatización una vez, los electrodomésticos principales una vez, etc. Si vives allí 3 años, es posible que tengas que sustituir todas esas cosas, pero no podrás disfrutar de toda su vida útil (y normalmente no recuperas esos costes al venderla).

Luego está el mercado inmobiliario en el que estás comprando. Si tu casa se revaloriza significativamente durante esos 3 años, te encantará haberla comprado. Si el mercado baja considerablemente, puede que acabe con una casa que no quiere pero que no puede permitirse vender por lo que el mercado dicta que vale. Esta situación hace que mucha gente renuncie a comprar. Puedes investigar el tiempo medio en el mercado, y Zillow muestra el tiempo que una casa ha estado en la lista.

Desde mi punto de vista, parece que tu alquiler es bastante alto si se puede comprar una propiedad comparable por 100.000 dólares, normalmente eso significa que deberías favorecer la compra en lugar del alquiler, pero sin conocer tu mercado específico no haría una recomendación sólo por eso.

Answer 2

No hay una respuesta sencilla porque hay muchas variables en juego.

Desde el punto de vista inmobiliario, ¿cuál es el estado de la casa? ¿El techo, la alfombra, los electrodomésticos y la unidad de aire acondicionado son razonablemente nuevos? ¿Cómo son los impuestos y el coste y la disponibilidad del seguro del hogar?

¿Eres razonablemente hábil y estás dispuesto a hacer reparaciones o al menos a aprender (sweat equity)?

Olvídate de lo que cuestan las casas en tu lugar de origen. ¿Cómo es el coste de la casa en comparación con las comparativas locales? ¿Es estable el barrio? ¿Se producen ventas en un tiempo razonable?

¿Piensas vivir en la zona cuando tu hijo termine la carrera de medicina? Lo más probable es que tengas un plazo de 3 años, ya que no hay forma de saber dónde estará su residencia, etc. ¿Estás dispuesto a alquilar la casa si tienes que trasladarte? ¿Cuál es la relación precio/alquiler en la zona? ¿Hay demanda de alquileres?

Sí, el mercado de la vivienda puede desmoronarse. Yo he vivido unos cuantos y el alquiler de las viviendas me mantuvo a flote hasta que el precio se revalorizó lo suficiente como para justificar la venta.

Suponiendo que tenga el pago inicial y reúna los requisitos para una hipoteca razonable, ¿tendrá también algunas reservas de efectivo?

¿Es tu trabajo lo suficientemente seguro como para que puedas estar seguro de tus ingresos?

Al igual que la vida, tener una casa ofrece sorpresas. Por cierto, si se rompe una nevera y eso te pone en un aprieto económico, no deberías plantearte esto. Como anécdota, tuve una vivienda de alquiler y a los 8 días de venderla empezó a filtrarse agua por el suelo de hormigón del garaje. La tubería de agua se había corroído y reventó. Ese es el riesgo que se corre con la propiedad. Pueden ocurrir, y de hecho ocurren, sucesos imprevistos e imprevisibles. Tuve suerte. El nuevo propietario era paisajista, así que alquiló un martillo neumático y lo hizo él mismo. Una reparación de más de 2.000 dólares le costó unos pocos cientos de dólares (¿un poco de esfuerzo?).

Un poco de cálculo de números y una autoevaluación te acercarán a una decisión. AFAIC, ser propietario de una casa es una buena inversión, al menos en comparación con la donación de alquileres.

Answer 3

He aquí algunos factores a tener en cuenta, OP

1. Todo el mundo se preocupa por el "cambio de precio", pero es una cuestión completa, total, absoluta y totalmente irrelevante. Si el precio baja durante unos años (A) el precio que puedes conseguir alquilándolo se irá arriba en todo caso y (B) nunca necesitarás vender esta casa, será un activo estupendo toda su vida. Por el contrario, digamos que de repente se dispara 30%. No, ¡50%! Entonces, el precio se ha disparado un 50%. ¿Y qué? ¿Qué significa? No vas a venderlo de repente para "reclamar" tus pocos dólares de beneficio. Si vas a cambiar a otra propiedad todo lo demás habría subido de todos modos, así que... ¿y qué? Es una cuestión totalmente irrelevante. Olvídalo.

2. Tendrá reparaciones. En cuanto lo compres se romperá el lavavajillas, te darás cuenta de repente de que hay que quitar el árbol peligroso y, literalmente, cuando estés entrando por la puerta tu mujer se pondrá al instante estado que hay que cambiar los conductos malolientes de la planta baja.

3. Los inconvenientes de las casas baratas. Un problema dramático de las casas baratas son las reparaciones cuesta tanto como en una casa cara . Si tiene un $million house and you replace the dishwasher for$ 1000, te ríes perversamente como el Tío Gilito, porque por una cantidad irrelevante de dinero has mejorado significativamente la propiedad; mientras que un $1000 dishwasher on a$ Una casa de 100.000 euros es muy deprimente.

4. La ventaja masiva de las casas baratas. Probablemente ya sepas que, como inversión pura, las casas o apartamentos baratos son mucho mejores que los caros: el porcentaje de rendimiento de los alquileres es mayor. Te sentirás como un genio desde ahora hasta el día de tu muerte por haber comprado este lugar.

5. Coste de la transacción. Es molesto que tengas que meter la mano en el bolsillo para esto y lo otro para comprar la casa. El primer año te fastidiará no haber seguido alquilando, pero al cabo de un año te sentirás el más listo de la ciudad, y lo serás. Se acabó el alquiler.

6. @!&@ing PMI. Toda la estafa tiene que ver con el seguro hipotecario. Los porcentajes indicados en la publicidad hipotecaria son simplemente el caso más flagrante de publicidad falsa de nuestra época. El tipo que se paga es el "tipo" cotizado más el PMI. Tan pronto como sea humanamente posible, consiga que su patrimonio neto sea tal que no tenga que pagar eso. Entonces, usted está pateando el culo. Nota - parece que puede evitar el PMI - fantástico.

7. Relaciones sexuales. Casi toda la impotencia masculina está causada por la inseguridad financiera (esto es una postura evolutiva evidente). Sorprendentemente, los ingresos elevados, las pequeñas ganancias de dinero, etc. no aumentar la sensación de seguridad financiera. Pero el alquiler disminuye drásticamente la sensación de seguridad financiera. El 90% de la vida humana gira en torno a la sexualidad y la procreación, el paso más importante en la seguridad financiera que se puede dar en la situación descrita es la compra de esa bonita casita.

8. El ventajas abrumadoras de poseer una casa (es decir, incluso sólo con una hipoteca, no de forma directa). Las ventajas son simplemente espectaculares. Es como tener el carné de conducir o el pasaporte, pero mucho más. La cruda realidad es que los inquilinos son sólo ciudadanos de segunda clase.

Ten en cuenta que los inversores sofisticados te ofrecerán los puntos a favor y en contra del alquiler frente a la compra; todas y cada una de estas personas ya son propietarias de su "primera" casa (o más). Entonces, es fácil hablar en abstracto sobre los sutiles pros y contras de la hoja de cálculo de la propiedad frente a la compra.