¿Hay un punto de precio a partir del cual ya no tiene sentido comprar un apartamento o una casa?

Question

Ahora mismo me encuentro en una situación muy frustrante. He acumulado una cantidad decente de valor en efectivo y acciones. Sin embargo, mi mujer y yo seguimos viviendo en un pequeño piso alquilado en nuestra ciudad de Austria, donde pagamos un alquiler bastante elevado (600 euros al mes sólo por el alquiler, sin nada más). Hemos estado planeando comprar un apartamento nuevo o de segunda mano o, si es posible, una casa, pero los precios de los inmuebles han subido sin parar en Austria desde 2004/2005 hasta el punto de que para adquirir incluso un pequeño apartamento algo familiar, tenemos que pagar alrededor de 300.000 euros, con casas pequeñas incluso a partir de 400.000 euros.

Por supuesto, los tipos de interés son bastante bajos en este momento. Sin embargo, los préstamos a tipo de interés fijo están permitidos durante un máximo de 20 años. Hemos calculado que si queremos pagar nuestro alquiler actual más 100 EUR (700 EUR) al mes como devolución del préstamo, podríamos obtener un préstamo a 20 años de aproximadamente 150.000 EUR, que es la mitad de la cantidad que necesitamos para comprar un pequeño piso con una sola habitación para los niños. Lo que significa que, incluso con mis decentes ahorros, no podemos permitirnos comprar ni siquiera un pequeño piso algo familiar para un solo niño (con un dormitorio infantil).

Llegados a este punto, surge la pregunta: ¿tiene siquiera sentido comprar un apartamento para vivir o es ahora una mejor alternativa seguir alquilando y esperar a que el mercado inmobiliario se enfríe? La mediana de los ingresos mensuales después de impuestos, pensiones y asistencia sanitaria en nuestra región es de 2.200 euros, por cierto. ¿Cómo es posible que una renta media como esa permita que las viviendas sean tan ridículamente caras?

Answer 1

Hay dos maneras de ver esta cuestión. La más sencilla es la aproximación de que deberías estar dispuesto a comprar una casa por unas 20 veces el alquiler anual de una casa comparable. Con tu alquiler de 600 euros al mes, eso supone un precio justo de unos 144.000 euros, si el lugar que estás pensando en comprar es comparable a donde vives ahora. Si el lugar que estás pensando en comprar es una mejora del lugar donde vives ahora (por ejemplo, más grande o con mejor ubicación), querrás sustituir el alquiler actual por el alquiler de mercado del nuevo lugar, pero el principio es el mismo. Basándonos en esta burda aproximación, la compra parece muy cara en comparación con el alquiler.

La otra forma de verlo es a través de la lente del flujo de caja descontado. La idea es tomar un flujo de costes y rendimientos presentes y futuros, y descontarlos todos para obtener el valor actual (los costes serán negativos y los beneficios positivos), y se suman para obtener el valor actual neto, que será negativo si los costes son mayores que los beneficios, o positivo si los beneficios son mayores que los costes.

Para hacer este cálculo hay que elegir una "tasa de descuento", que es una medida del valor de los rendimientos futuros en relación con los actuales. No existe un valor único "correcto" para el tipo de descuento, pero son habituales cifras como el 3% o el 5%.

Actualmente tiene un flujo de pagos mensuales (600 euros / mes) que, si nada cambia, continuará indefinidamente (*). Está pensando en comprar una casa que requerirá pagos mensuales de 700 euros al mes, durante 20 años, más un pago inicial que parece que será de otros 150.000 euros. Por último, tendrás un activo que algún día venderás, quizá dentro de unos 30 años (o quizá antes, esto es otra cosa que tienes que adivinar).

Calcular el valor actual no es difícil, pero es un poco tedioso. Hay calculadoras en las que puedes introducir datos y obtener una respuesta, o puedes hacer un poco de programación utilizando las fórmulas del artículo que he enlazado antes.

Aun así, a partir de las cifras anteriores podemos hacer algunas conjeturas sobre cómo resultará el cálculo. La compra de la casa implica un gran pago inicial, además de una cuota mensual mayor que la de seguir alquilando. Por lo tanto, si el alquiler no varía, tendrías que vivir en la casa durante un periodo considerable después de pagarla, o el precio de la casa tendría que apreciarse mucho para salir ganando. Si el alquiler subiera, quizá saldrías ganando antes, pero sigue sin parecerme prometedor. Aunque el alquiler suba un 5% al año, no será hasta el cuarto año cuando los pagos del alquiler sean mayores que los de la hipoteca que estás considerando. Tendrías que ser muy optimista en cuanto a la revalorización para que la compra sea un mejor negocio en menos de 10 años aproximadamente.

Así que, para resumir, la burda aproximación sugiere que el alquiler es el mejor negocio. El flujo de caja descontado es más turbio debido a todas las incógnitas que hay que adivinar (ahora ves por qué la gente ha desarrollado aproximaciones y reglas empíricas), pero en líneas generales parece coincidir con la regla del 5%. Al final, es difícil reducir una decisión como ésta a simples números, porque hay muchos factores intangibles que intervienen en la compra de una casa, pero tu intuición de que los precios de la vivienda son muy altos en relación con los alquileres en tu zona parece correcta en términos generales.

(*) Es probable que su alquiler suba en el futuro, pero también lo hará el valor de la casa que piensa comprar. Como puedes ver, hay mucho que estimar en estos cálculos.

Answer 2

El cálculo que intentas hacer se expone con cierto detalle en el contexto alemán, que es en su mayor parte aplicable a tu situación, en los distintos libros de Gerd Kommer (Kaufen oder Mieten, etc.). Te animo a que lo leas. Su resultado final es que en la mayoría de los casos, el alquiler es financieramente más prudente que la compra dado el mercado actual, suponiendo que usted toma la diferencia entre su alquiler y los pagos de la hipoteca y lo mete en un ETF o una inversión similar.

Esto se debe a muchas razones, desde el entorno muy favorable a los inquilinos en Austria hasta el mercado global de inversiones. Para responder a su pregunta sobre cómo se produce esto Las viviendas son consideradas como una inversión segura por muchos inversores y, por lo tanto, se correlacionan aproximadamente con los rendimientos de los bonos (simplificados). Esto significa que una rentabilidad bruta del 2,5% (o un factor de 40, como suelen expresarlo los inversores inmobiliarios) se considera aceptable y se corresponde aproximadamente con la rentabilidad ligeramente negativa de los bonos a largo plazo, y también tiene en cuenta las expectativas de aumento de los alquileres en el futuro. Si quieres pagar tu casa en 20 años, estás asumiendo esencialmente algo en el rango del 5% de rendimiento, que es simplemente mucho más alto de lo que el mercado soporta actualmente. El resultado final es que probablemente no sea realmente factible para el hogar de ingresos medios poseer una vivienda en ese entorno. Lamentablemente, simplemente están fuera del mercado.

Que el mercado se enfríe, como insinúas, es una cuestión de especulación, al menos desde el punto de vista demográfico. Yo tendería a decir que se enfriará una vez que la generación de los "boomer" haya fallecido en su mayor parte, lo cual, sin embargo, estará demasiado lejos en el futuro como para esperar con sensatez.

Answer 3

En lugar de pensar en hipótesis, hagamos un escenario básico. Mis suposiciones:

• Su alquiler es de 600 euros y aumentará un 3% al año
• Los precios de venta de los inmuebles aumentarán un 3% de media al año
• Los servicios públicos no están incluidos en tu alquiler actual y serían más o menos los mismos tanto si compras como si alquilas (así que podemos excluirlos del cálculo)
• El impuesto sobre bienes inmuebles en Austria es del 0,1% anual
• El tipo hipotecario es del 2% a 30 años
• El pago inicial es el 10% del precio de la vivienda
• Perderá aproximadamente el 5% del valor de la casa al revenderla debido a varios impuestos/tasas
• En Austria no se exige el PMI (seguro hipotecario)
• Su alternativa a la compra es poner el efectivo en el S&P500 con una tasa de crecimiento proyectada del 7%.
• Los costes de mantenimiento de los apartamentos rondan el 0,5% anual (estimación rápida basada en esta página )

En este caso, según mis cálculos, un apartamento de 300.000 euros será modestamente más rentable que alquilar y poner el dinero en fondos indexados. Si vendes después de 30 años, te embolsarás un beneficio de 16.000 euros. En cambio, si no puedes conseguir una hipoteca a 30 años y con un 10% de cuota inicial, empezarás a perder dinero rápidamente.

Esto se debe principalmente a dos factores:

1. Su alojamiento actual es muy frugal
2. Los ratios de compra/alquiler en Austria son actualmente desfavorable , subiendo un 23% desde 2010:

Las principales preguntas que me haría son:

1. ¿Puedo garantizar que podré alquilar este apartamento por 600 euros al mes (+inflación) durante muchas décadas?
2. Como corolario, ¿crecerán los precios de los inmuebles más lentos o más rápidos que los alquileres en el futuro? Mi cálculo supone que crecerán al mismo ritmo, pero esto no fue así en los últimos 12 años en Austria.
3. ¿Cuál es la cuota inicial mínima/la duración máxima de la hipoteca que puedo obtener de mi banco? Todo lo que sea peor que el 10% de entrada/30 años será menos rentable de lo que he calculado, ya que reduce su apalancamiento.
4. ¿Querré mudarme a un apartamento más grande en algún momento y cuánto me costaría? Si sus opciones son entre un alquiler de 1000 euros más grande y un apartamento de 300 mil euros, la compra se vuelve mucho más lucrativa.
5. ¿Cuánto valoras la posesión de una propiedad/tierra y todas las libertades que conlleva?

Answer 4

Este es el tema del que nadie habla. Un inmueble siempre genera una renta. En una vivienda ocupada por el propietario, usted no lo nota porque paga y recibe el alquiler. Esencialmente, usted mueve el dinero de su bolsillo izquierdo a su bolsillo derecho, y la "transacción" es un lavado. En este sentido, una vivienda es un activo que produce ingresos.

Ahora que hemos establecido este hecho, debe tratar su casa como si fuera una inversión. ¿El alquiler que obtendría con la compra es mayor que el pago de los intereses de la hipoteca? Recuerde que cuando se trata de una vivienda ocupada por el propietario, usted paga tanto el alquiler como la hipoteca, pero el alquiler lo obtiene de usted mismo. Pero la alternativa si usted es dueño del activo es dar la vuelta y alquilarlo a otra persona, para este ejercicio asuma que usted es dos personas diferentes, el inquilino y el propietario. Lo veremos sólo desde la perspectiva del propietario. Así que la comparación que realmente quieres hacer es la renta de mercado que te pagas a ti mismo frente a tus gastos. ¿Es una situación rentable para ti?

Así que tome la renta de mercado y reste el pago de intereses de su hipoteca, el principal es una transferencia de su efectivo a su activo (el inmueble) y no hace nada. A continuación, reste cualquier otro gasto, como las cuotas de la comunidad de propietarios, un cargo mensual por reparación y mantenimiento (el 1% anual es habitual), etc. ¿Sería usted rentable como propietario si comprara este lugar para alquilarlo? Si la respuesta es afirmativa, debería considerar la posibilidad de comprarlo.

El siguiente paso es tomar sus hipotéticos ingresos netos (del inmueble) y compararlos con el precio de compra. ¿Cuál es el rendimiento anual de su inversión? ¿Es ese rendimiento superior al tipo de interés que pagará al banco? Si es así, puedes seguir adelante. ¿Es mayor que el de otras inversiones como las acciones? No, entonces deberías considerar no comprarlo.

Esa es la manera de pensar si una propiedad funciona o no. Ahora, en cuanto a la asequibilidad de la compra y ser capaz de hacer que los pagos mensuales funcionan en su presupuesto. Si el capital y los intereses son inferiores al 33% de tu sueldo neto, hazlo. Puede que tengas que recortar en otras áreas de tu vida, comer menos fuera, etc. Pero aquí está la cosa, una buena parte del dinero que está pagando cada mes es una transferencia de su cuenta corriente al activo inmobiliario. LOS PAGOS DEL PRINCIPAL NO SON UN GASTO, SON INVERSIONES El pago de intereses es un gasto. En cierto sentido, se trata de un ahorro forzado, así que no te preocupes demasiado por ellos, siempre que puedas seguir comiendo y pagando las demás facturas, estarás bien. El 33% del salario neto debería ser factible para casi todo el mundo. Además, a medida que se produzca la inflación, tu salario aumentará y será más fácil pagar la hipoteca.

Parece que necesitas un cambio de mentalidad para pasar de una mentalidad de consumo a una mentalidad de inversión en lo que respecta a la vivienda. El cambio de mentalidad debería ayudarte a sentirte más cómodo con la compra, si A) se ajusta a tu estilo de vida y B) la inversión tiene sentido.

Answer 5

¿Es ahora una mejor alternativa seguir alquilando y esperar a que el mercado inmobiliario se enfríe?

Según los datos facilitados, se prefiere el alquiler (económicamente).

Sin embargo, si uno se siente obligado a ser propietario de una vivienda, también lo consideraría:

• Construir una nueva casa
• Contratar una hipoteca mayor (con interés variable)
• Haz un esfuerzo adicional para aumentar los ingresos/ahorros hasta alcanzar al menos el 50% del precio de la casa/apartamento.

¿Cómo es posible que una renta media como esa permita que las viviendas sean tan ridículamente caras?

Ten en cuenta que el precio del alquiler que mencionas es bastante barato si lo comparas con otros países desarrollados.

Puede ser exasperante, pero la compra de inmuebles no es probablemente para una persona soltera con ingresos medios.