Así es como veo el cálculo:
Mi alquiler proyectado es: 1850 dólares
ahora los gastos:
Mis gastos mensuales serían: (la división de mi hipoteca actual es de 649 (intereses) + 412 (capital). Estoy incluyendo la parte de los intereses como un gasto)
- Hipoteca : 649 (parte de intereses)
- HOA : 510
- Impuesto sobre la propiedad: 352
- Estimación de las reparaciones mensuales : 100
No olvides el seguro, la comisión de gestión y el principio:
- Comisión de gestión: 148
- Principio: 412
- Seguro de hogar: 50
Su total: 1611 + las partes añadidas: 610 es igual a 2.221 dólares al mes.
Eso significa que está perdiendo 371 dólares al mes.
Desde el punto de vista fiscal, podrá reducir el impacto de los ingresos por todo lo que figura en esa lista, con algunas advertencias importantes:
- No puede utilizar el pago del principio para reducir sus ingresos.
- Sólo puede contabilizar los gastos reales de las reparaciones. Esto significa que, aunque pueda calcular 100 dólares al mes, sólo podrá reclamar la cantidad real.
Eso significa que el impacto fiscal será:
- ingresos 1850 dólares
- reducido en : 2221-412 o 1809
Eso significa que, antes de contar la depreciación, Hacienda considera que estás obteniendo un beneficio estimado de 41 dólares al mes.
Puede y debe reclamar la depreciación de la propiedad. Debe hacerlo porque cuando venda la propiedad los formularios de impuestos le obligarán a contabilizarlos en el cálculo aunque nunca los haya tomado.
Cuando se calcula la depreciación de una vivienda unifamiliar sin HOA es sencillo: se deprecia el valor de las mejoras pero no el valor del terreno. Con una casa adosada o un condominio con una HOA, eso se vuelve más difícil. Parte de ese valor cuando se compra y se vende es el área fuera de las paredes. Usted necesita obtener un asesor fiscal para asegurarse de que la división se hace correctamente.
Pago de la cuota especial para reparaciones importantes del edificio: 36.000 dólares
Esa valoración especial puede ser problemática. Si usted estaba alquilando la propiedad cuando se produjo esa evaluación, necesitaría un dictamen fiscal para saber si se puede reclamar en el momento de hacer el pago, o si esa evaluación especial tiene que ser amortizada a lo largo de la vida del artículo.
Una vez que tenga una estimación de la depreciación, sabrá si durante un año típico ganará o perderá dinero. El riesgo es que las reparaciones, la tasación especial y los aumentos de la Asociación de Propietarios (HOA) se produzcan a un ritmo mayor del que usted puede aumentar el alquiler.
Si cambio a un préstamo a 15 años, eso disminuirá mi cuota de intereses de de la hipoteca y mi capital se acumulará rápidamente. ¿Tendrá sentido entonces?
Esto lleva a varias consideraciones. La mayor tasa de pago del principio significará que sus gastos mensuales incluirán una cantidad mayor que no reduce el impacto del alquiler. Tendrás que hacer los números exactos.
Otra consideración es que si el prestamista sabe que vas a alquilar la propiedad, puede tener normas diferentes sobre los ingresos y el pago inicial. Tendrán en cuenta que no siempre tendrá la propiedad alquilada, por lo que puede ser mucho más difícil reunir los requisitos para un préstamo a 30 años para una propiedad de alquiler, por no hablar de un préstamo a 15 años. Algunos prestamistas ni siquiera consideran un préstamo para una propiedad de alquiler.
Incluso sin el nuevo préstamo, debe asegurarse de que la Asociación de Propietarios de Viviendas (HOA) permita los alquileres. Demasiados alquileres dificultan la venta de las unidades porque algunos prestamistas no conceden préstamos en esas comunidades debido a la creencia de que los propietarios ausentes significan una eventual pérdida de valor.
