¿Qué ingresos obtengo al alquilar mi casa?

Question

Me estoy mudando de Portland, OR a la zona de la Bahía de San Francisco y por lo tanto estoy contemplando si vender o alquilar la casa. No tengo previsto volver a mudarme a esta casa.

Detalles de la propiedad:

• Comprado por : 267.000 dólares
• Pago de la cuota especial para reparaciones importantes del edificio: 36.000 dólares
• Valor actual: $320,000 - $ 330,000

El estado de mi préstamo es:

• Cantidad prestada : 236.000
• Principal actual (2 años de préstamo) : 222.000
• Tipo de interés: 3,5%.
• Plazo: 30 años.

Mi alquiler proyectado es,

• $1850 - 8% property management = $ 1702

Mis gastos mensuales serían:
(la división de mi hipoteca actual es de 649 (intereses) + 412 (capital). Estoy incluyendo la parte de los intereses como un gasto)

• Hipoteca : 649 (parte de intereses)

• HOA : 510

• Impuesto sobre la propiedad: 352

• Estimación de las reparaciones mensuales : 100

• Total = 1611 dólares

Eso significa que mis ingresos mensuales son $91 at present. In other words, each month I add $ 412 al capital de mi casa, de los cuales 91 provienen del alquiler y el resto de mi bolsillo.

Tengo algunas preguntas para la comunidad:

1. ¿Es correcto mi cálculo?
2. ¿Tiene sentido que me quede con la casa (obtendría un valor decente
   • el precio ahora es un 10% más que mi precio de compra)
3. Si me cambio a un préstamo a 15 años, eso disminuirá mi cuota de intereses de la hipoteca y mi capital se acumulará rápidamente. ¿Tendrá sentido entonces?

Gracias. Aprecio sus respuestas.

Answer 1

¿Tiene sentido para mí mantener la casa

¿Estás dispuesto a ser propietario por 91 dólares al mes? ¿Qué pasa si su casa no se alquila durante 3 meses? ¿6 meses? ¿Cómo pagará su hipoteca?

En mi opinión, no tienes suficiente colchón para que valga la pena el riesgo. Si pudieras permitirte el lujo de no alquilarlo durante 6 meses, entonces puede ser una buena inversión a largo plazo. Pero se necesitaría mucho más rendimiento para que merezca la pena.

Piénsalo de esta manera: si no lo hizo es dueño de la casa, ¿la compraría (con una nueva hipoteca) sólo para alquilarla? ¿O comprarías una casa diferente en tu nueva zona?

Si me cambio a un préstamo a 15 años, eso disminuirá mi cuota de intereses de la hipoteca y mi capital se acumulará rápidamente. ¿Tendrá sentido entonces?

No, porque tú no puede permitirse una cuota hipotecaria más alta con ese precio de alquiler. No verás ningún beneficio real hasta que vendas la casa y saques provecho de la equidad.

Si fuera yo, simplemente vendería la casa y pondría el poco capital que tienes en ella en tu nueva casa. Cuando tengas suficientes ahorros para cubrir las emergencias, entonces puedes empezar a mirar la inversión inmobiliaria.

Answer 2

¿Es correcto mi cálculo?

Más o menos. Tu lista de gastos no está completa y los gastos de reparación/mantenimiento pueden variar mucho. También vas a depreciar la casa (no el terreno), por lo que con tus números actuales podrías tener pérdidas a efectos fiscales que pueden compensar el impuesto sobre la renta de otros ingresos y, básicamente, actuar como un descuento a tu coste de capital, por lo que en lugar de pagar $412-91 for $ 412 de capital cada mes podría ser un poco menos. Esta depreciación se recuperará si alguna vez vendes.

¿Tiene sentido para mí mantener la casa (obtendría un valor decente el precio ahora es un 10% más que mi precio de compra precio de compra)

Probablemente no. A no ser que tengas confianza en que el mercado de la vivienda en esa zona seguirá creciendo y puedas permitirte cubrir cómodamente las pérdidas por alquiler (periodos de desocupación, reparaciones importantes, etc.). Tengo propiedades que generan pérdidas sobre el papel (beneficios si no fuera por la depreciación) que son grandes inversiones, pero su relación entre el alquiler y el precio no es atractiva dados los gastos de gestión/HOA/impuestos.

Si estás dispuesto a intentarlo, puedes alquilarlo durante un par de años y luego venderlo sin perder la exclusión de la plusvalía por venta de vivienda principal. Personalmente, tengo fondos a mano para cubrir un escenario de cero ingresos durante 6-8 meses (todos los inquilinos dejan de pagar el alquiler, los ingresos del trabajo desaparecen). Puede que sea demasiado precavido por mi parte, pero la cuestión es que si no tienes suficiente liquidez, no es un experimento que merezca la pena intentar.

Si tienes intención de comprar en tu nueva zona, además de un pago inicial necesitarás ingresos suficientes para poder optar a una nueva hipoteca. Los bancos no tendrán en cuenta tus posibles ingresos por alquiler en su cálculo de la relación entre deudas e ingresos. Después de un par de años de alquiler, empezarán a contar un porcentaje de tus ingresos por alquiler.

Si cambio a un préstamo a 15 años, eso disminuirá mi interés de la hipoteca y mi patrimonio neto aumentará rápidamente. ¿Tendrá sentido entonces?

Al 3,5% no es probable que consigas un tipo de interés significativamente más bajo a 15 años, y eso haría que tu flujo de caja entrara aún más en números rojos. No veo esto como una opción.

Answer 3

Sin conocer sus objetivos financieros, ingresos, otros activos, etc., no puedo hacer una recomendación. Por ejemplo, ¿tienes un fondo de emergencia suficiente para cubrir tanto los gastos de esta vivienda como los de la nueva en caso de que pierdas a tu inquilino y/o tu trabajo?

Sin embargo, una parte del cálculo que no has mencionado es la rotación de inquilinos. ¿Incluye su alquiler previsto la posibilidad de que haya vacantes entre los inquilinos?

Answer 4

La única manera de ver la imagen completa es crear una hoja de cálculo con dos caras:

1. En el primer lado, haga un mapa de sus ingresos de la propiedad de inversión a lo largo de los años, incluyendo todo hasta las posibles vacantes, los costos de reparación y los costos de cierre
2. Por otro lado, haz un mapa de lo que ganarías vendiendo la casa en un momento dado e invirtiendo el resto en un fondo indexado

Si el lado del fondo de índice gana, vende la casa. Si no lo hace, quédese con ella. Por supuesto, hay un elemento de incertidumbre en cuanto a lo bien que se comportaría el mercado de valores frente a lo bien que se comportaría la propiedad inmobiliaria en Oregón, por lo que esto podría reducirse a su evaluación personal y a su voluntad de asumir riesgos.

Answer 5

Tres cosas más a tener en cuenta.

(1) ¿Piensa comprar una casa en la nueva ciudad a la que se va a trasladar o va a alquilar? Si decides no vender tu antigua casa y comprar una nueva, tendrás menos dinero disponible para el pago inicial, lo que se traducirá en una hipoteca más larga con un tipo de interés más alto.

(2) Esto supone que podrá tener un inquilino el 100% del tiempo, si no puede llenar el espacio ¿cuánto tiempo podrá seguir llevando la casa a pérdidas?

(3) Si la vivienda ha aumentado en un 10% en los dos últimos años, ¿espera que esta tendencia continúe? Si es así, eso sugiere que el valor de tu casa está aumentando un 0,397% al mes. Eso significa que podría sumar 937 dólares al mes como ganancia de patrimonio esperada, lo que suena bien, aunque probablemente podría ver una tasa de rendimiento similar o mayor si tomara ese dinero extra y lo invirtiera en un fondo indexado de bajo coste.