En esta pregunta: ¿Por qué el pago adicional a la hipoteca cuenta para el capital? ¿Por qué es importante? se explica por qué hacer pagos adicionales a su hipoteca reducirá el tiempo total en el que puede pagarla.
Mi pregunta es: si compro con el único propósito de vender después de 5 años, ¿los pagos adicionales siguen teniendo sentido?
Al fin y al cabo, lo voy a vender al cabo de 5 años, así que ¿qué importancia tiene que el plazo total se reduzca de 35 a 30 años mediante pagos adicionales?
Respuestas
¿Demasiados anuncios?
Gran parte de los intereses de un préstamo se producen en los primeros años de la hipoteca, por lo que cuanto antes pueda pagarlos, mejor. Pero veamos qué dicen los números.
Si tiene un préstamo al 4%, el principal de $100,000, a term of 30 years, then this gives monthly payments of $ 477,42 (utilizando el Función PMT de Excel ).
Si vendes la casa después de precisamente 5 años de pagos, entonces has hecho $28,644.92 in payments, you still owe $ 90,924.93.
Supongamos que vendes la casa por 100.000 dólares. Eso significa que usted estará en el agujero para:
$100,000 - $ 90,924.93 - $28,644.92 = -$ 19,569.85
Ahora, supongamos que paga 50 dólares más al mes durante los cinco años. El mismo cálculo se convierte en:
$100,000 - $ 87,659.98 - $31,644.92 = -$ 19,304.90
Por lo tanto, en este caso, que es un poco simplista, usted tiene 264,95 dólares más.
La pregunta que tienes que hacerte es si no te habría ido mejor invirtiendo los 3.000 dólares de las pagas extras en otro sitio. La tasa de crecimiento anual (CAGR) al hacer esto es del 1,7%, por lo que podría ser mejor guardar el dinero.
Haciendo los mismos números para una hipoteca del 6% la CAGR que tienes es de alrededor del 2,7%.
Editar He añadido un Hoja de cálculo de Google Docs (de sólo lectura) que puedes descargar y jugar con él. Siéntase libre de corregir cualquier cosa que encuentre errónea.
Edición 2 OK, así que he echado un vistazo a lo que JoeTaxpayer en los comentarios de abajo, y ahora estoy de acuerdo: El CAGR debería ser del 4%.
Donde quiero equivocarme fue en asumir que el $50 per month payments over the five years are worth $ 50 * 5 * 12 = $3000.
Esto descuida el "valor del dinero en el tiempo", es decir, disponer de pequeñas cantidades de dinero periódicamente, en lugar de tenerlo todo en una sola vez.
La inclusión de esto hace que el valor "efectivo" de la mensualidad $50 payments $ 2714,95 escrito como =PV(0.04/12,60,-50) en Excel o Google Docs.
He añadido una pestaña a la hoja de cálculo original para mostrar los diferentes cálculos. Fíjate que todavía no llega al 4%, pero supongo que es un error menor en la hoja.
NB: Lo sé, estoy dejando de lado la desgravación de los intereses hipotecarios, los gastos de venta, etc.
tobes
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19
Independientemente del tiempo que le quede a la hipoteca, la rentabilidad que se obtiene de los pagos anticipados es idéntica al tipo de la hipoteca. (Lo que ocurra en tu declaración de la renta es otra cosa). Es más fácil conseguir una calculadora financiera decente (la TI BA-35 es mi favorita) que construir hojas de cálculo que pueden o no contener errores de ecuación. Cuando duplico los números de John $100K mortgage, 4% rate, I get a 60 mo remaining balance of 90,447.51 and with $ 50 extra, $87132.56, a diff of $ 3314.95. $314.95 return on the $ 3000. $315 over 5yrs is $ 63/año, sobre una media de $1500 put in, 63/1500 = 4.2%. Of course the simple math of just averaging the payment creates that .2% error. A 60 payment $ 50 que devuelven 314,95 dólares produce un 4,000%.
@Peter K - con todo el respeto, para mí no hay nada en el cálculo del valor temporal del dinero que pueda ser contraintuitivo. Aunque me gusta jugar con las hojas de cálculo, lo primero que hago es ejecutar algunos escenarios y volver a comprobar con la calculadora. ¿Tu hoja actualizada está ahora en el 3,76%? Un cálculo del valor del dinero en el tiempo no debería tener errores de redondeo tan grandes. Es más grande que mi cálculo de la espalda del sobre.
@Kaushik - si no necesitas el dinero, y comprarías un CD al tipo de tu hipoteca, entonces paga antes. No hay nada malo en ello.
Vinnie
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3297
Es importante tener en cuenta sus objetivos financieros generales (especialmente en el rango de 3 a 5 años). Si tienes otro objetivo financiero que no puede cumplirse sin ese dinero adicional, entonces cumplir ese objetivo financiero podría tener prioridad sobre lo que voy a decir.
El tipo de interés de su hipoteca es otro factor importante a tener en cuenta a la hora de responder a esta pregunta. Los pagos extra de la hipoteca son equivalentes a invertir ese dinero en una inversión de MUY bajo riesgo con un rendimiento equivalente al tipo de la hipoteca, ya que estará pagando mucho menos al año en intereses. (En realidad, si se tiene en cuenta que los intereses de la hipoteca suelen ser deducibles de impuestos, el rendimiento equivalente debería reducirse en función de su tipo impositivo).
Normalmente no es posible encontrar una inversión de tan bajo riesgo con un rendimiento tan alto como el de su hipoteca. Por ejemplo, los tipos hipotecarios actuales son más del doble del rendimiento de un CD a un año.
Tenga en cuenta también que los pagos adicionales de la hipoteca le ayudan a acumular capital. Lo más probable es que este capital se aplique a la próxima compra de una vivienda. Si es así, su efecto se mantendrá también durante toda la vida de su próxima hipoteca.
