Perder el capital de una casa, ¿alguna opción viable?

Question

Tengo mi primera casa desde hace casi 3 años. Ya he refinanciado una vez y estoy a punto de refinanciar de nuevo. Para esta necesitaba una nueva tasación, lo cual era de esperar. La única pega es que la tasación es un 20% más baja que el valor de compra original.

Este nuevo valor se acerca bastante a lo que debo actualmente por la casa. Puedo volver a bajar el capital al 80%, pero me parece una batalla perdida. Es aproximadamente la mitad de mi reserva de 1 año. ¿Hay algo malo en hacer esto? Parece que nunca voy a tener ninguna equidad a este ritmo ...

Voy a refinanciar de un préstamo del 4,2% a 20 años a un préstamo del 2,75% a 15 años.

Editado: La primera refinanciación se pagó sola después de unos 18 meses y la he tenido casi 2 años. Esta actual es un poco más complicada de calcular, pero el coste de cierre se cubriría en menos de 20 meses. Tengo la intención de permanecer en la casa el mayor tiempo posible, salvo alguna circunstancia especial. 15 años es dudoso, pero es muy posible que pueda estar allí durante unos 10. Consideré la posibilidad de pagarla antes, pero hay muy pocas razones para hacerlo con ese tipo de interés.

Supongo que ser propietario de mi primera casa durante casi 3 años y tener que refinanciar dos veces y ver que el valor cae como lo ha hecho es un poco chocante.

Detalles... Actualmente en 83k @ 4,2% durante 20 años (~ 18 izquierda), pasando a 72,4k @ 2,75% durante 15 años. Mensualmente va a caer de $542 to $ 490. El coste de la refinanciación es $800 + $ 300 euros por la tasación (que debería pagarse con creces con mi protesta fiscal de este año).

Answer 1

La gente refinancia las viviendas por diversas razones:

• Reducir la cuota mensual gracias a un tipo de interés más bajo.
• Pase de un préstamo ajustable o un préstamo con un pago global a un préstamo de tipo fijo.
• Retirar a alguien (un ex cónyuge o cofirmante) de la hipoteca actual.
• Mantenga el pago igual o más bajo y canjee parte de las ganancias. Este dinero extra se utiliza entonces para renovar la casa, pagar la universidad o comprar un coche nuevo.
• Acelerar el pago del préstamo sin un gran cambio en la cuota mensual.
• Alguna combinación de más de una de ellas.

Sin números específicos que demuestren que su pago se reducirá en gran medida, no está claro por qué quiere tomar algunos ahorros / fondos de emergencia para que esto funcione. ¿Cuánto más sería un préstamo con PMI por mes?

Si puede reducir el pago en $200 / month but it will take $ 10000 para reducir el importe del préstamo al 80% del valor, lo que significará que durante los próximos 4 años estarás expuesto mientras construyes de nuevo el fondo de emergencia. Esto es además de los otros costos de cierre para el nuevo préstamo.

Answer 2

La nueva refi te ahorraría un 1,45%. Comprendo que no quieras echar mano de tus ahorros y, por supuesto, eso debe formar parte de la decisión. El retorno de pedir prestado ese dinero es tanto el interés ahorrado en toda la hipoteca junto con el PMI ahorrado. Permíteme que me abstraiga un momento: "¿qué tipo de interés garantizado necesitarías ver para que te impulsara a coger la mitad de tus ahorros en efectivo e invertirlos en un plazo fijo de 10 años?" Ten en cuenta que hay una distinción entre el flujo de caja y los verdaderos ahorros. Como estás reduciendo el plazo, tu pago probablemente subirá, aunque en realidad estés mejor.

Editar, ahora que el OP ha añadido números. El ahorro es de casi 1100 dólares el primer año. 72k * 1.45%. El flujo de caja mejora debido a la paga hacia abajo, también, así que eso es un plus.

Una reflexión adicional: el ahorro de una refinanciación no es lineal. Aunque muchas respuestas a las preguntas de refinanciación en general dirán " $X/mo is the savings" it's simple to show why that may be true from cash flow, the true savings is different, as on day one the 1% (for example) lower rate results in $ 1000 por año en un $100,000 mortgage, but in the last year, when the balance might be sub $ 10 mil, el 1% es menos de 100 dólares. Por eso prefiero centrarme aquí en el punto de equilibrio.