¿Está exagerado el coste de la vida?

Question

El coste de la vida es un factor importante en las decisiones de la gente: dónde vivir, cuánto salario se necesita para estilos de vida comparables, etc. Pero el otro día pensaba que tal vez se le dé demasiada importancia al coste de la vida, teniendo en cuenta lo importante que es el alquiler.

Los lugares de alto alquiler suelen ser también lugares de alto valor inmobiliario. Dados los incentivos fiscales, parece una buena idea a largo plazo hacerse con una casa, así que si asumimos que tienes la opción de trabajar y comprar una casa en una ciudad de alto CoL o de bajo CoL, creo que preferirías la de alto coste. Porque esencialmente, después de 30 años, tendrías una casa de un millón de dólares frente a una de un cuarto de millón. Has captado tres cuartos de millón de dólares en alquiler, según mi hipotética matemática de servilleta.

¿Las calculadoras del coste de la vida suelen tener en cuenta esta captación de rentas? ¿O me estoy perdiendo algo y no es necesario que lo hagan?

Answer 1

La ciudad de Nueva York tiene un alto coste de vida, y no tengo ni idea de por qué la gente vive allí. Es un lugar difícil, y los impuestos son agobiantes. La gente compra un estudio por 150.000 dólares que tiene 175 pies cuadrados (no es una errata) más una cuota de mantenimiento de 700 dólares al mes que sigue después de la hipoteca está pagada. Y eso es justo lo que la cuota es ahora.

Nuestra casa de alquiler (que solía ser nuestra residencia principal), de 1.300 pies cuadrados, tiene un pago de hipoteca (a 15 años) de aproximadamente $800, and $ 1.000 al año en impuestos sobre la propiedad. Y mi área no es particularmente bajo coste de la vida.

El alto coste de la vida es precisamente eso. Sale más dinero por la puerta sólo por el privilegio de vivir allí. Una buena inversión inmobiliaria consiste en comprar una propiedad a buen precio en una buena ubicación. Esas ofertas están en todas partes, pero en las ubicaciones con un alto coste de la vida probablemente seas más susceptible a las fluctuaciones de los precios, que te atraparán en tu propiedad si tu hipoteca se hunde.

En fin, es una forma larga de decir que no me trago tu recomendación de conseguir propiedades en zonas de alto CoL. También hay lugares deseables de bajo CoL para vivir.

Answer 2

No creo que exista una fuerte correlación entre el IPC (Índice de Precios al Consumo) y la revalorización de la vivienda.

Tomemos, por ejemplo, la ciudad de Nueva York, que tiene el IPC más alto de Estados Unidos. Gran parte del IPC está sesgado por Manhattan. Uno puede vivir en Brooklyn o Queens y evitar parte del elevado IPC de Nueva York. Yo diría que la revalorización de la vivienda se produce por la actividad humana en la zona. Esa misma actividad humana es la que impulsa el IPC. Hay otros factores que contribuyen, como los límites de las economías de escala. Sencillamente, no se puede instalar un Super Walmart en gran parte de Nueva York, por lo que los bienes se distribuyen en un mayor número de tiendas. (Claro que NYC es una ciudad portuaria, pero las mercancías se distribuyen dentro de la ciudad en camiones).

El área de la bahía de San Francisco es otra de las zonas con un elevado IPC en Estados Unidos. Aquí también es la ubicación lo que atrae a la gente. Mientras que la ciudad de Nueva York se basa principalmente en la actividad económica, el área de la bahía de San Francisco es una mezcla de la atracción de una gran ubicación y la actividad económica que se produce debido al gran número de personas que viven allí. Conozco una casa en Oakland que se vendió por unos 350.000 dólares en 2004-2005. Estaba situada no muy lejos de los "Killing Fields", como se les conocía localmente. No era el peor barrio de Oakland, pero no estaba muy lejos de él. Esto fue para una unidad de un solo piso en mal estado que creo que tenía 5 (tal vez 6) habitaciones. Eso es mucho dinero para una casa que requería mucha atención y estaba en un mal barrio. No tengo ni idea de cómo está el mercado de la vivienda después de la burbuja inmobiliaria, pero las zonas de mayor valor eran las que tenían más margen de caída y muchas de ellas cayeron con fuerza.

En última instancia, son la oferta y la demanda las que determinan el IPC y el valor de la vivienda. Esta oferta y demanda viene determinada por la actividad humana en la zona y algunas consideraciones prácticas relativas a la misma.

Un último apunte: si hablamos de una vivienda habitual, no debe considerarse necesariamente como una inversión. Ante todo, es una necesidad. En segundo lugar, si tiene que contratar a personas para el mantenimiento y/o las mejoras, eso se comerá sus ganancias. Los contratistas no son baratos, sobre todo cuando hay mucha demanda. Por último, el incentivo fiscal no es tan grande. Claro que se acepta lo que se puede conseguir, pero su impacto es relativamente marginal.

Answer 3

Vivo en el norte del estado de Nueva York. Es un lugar estupendo y de coste razonable para vivir, siempre que tengas un trabajo.

En Nueva York, hay probablemente unos cientos de puestos de trabajo con funciones similares a las mías en un radio de 45 minutos. En el norte del estado, puede haber entre 5 y 6.

Answer 4

después de 30 años, tendrías una casa de un millón de dólares frente a una de un cuarto de millón. Has captado tres cuartos de millón de dólares en alquiler, según mi hipótesis matemática de servilleta.

Según mis cálculos, para que una casa de 250.000 dólares se convierta en una casa de un millón de dólares en 30 años se necesita una revalorización sostenida del 4,9% cada año, lo que parece poco realista. La tasa de inflación histórica, en promedio, ha sido más cercana al 3-3,5%; una apreciación del 3% daría un valor final de 589 mil dólares. Esto también no tiene en cuenta la idea de que usted puede haber comprado una propiedad durante una burbuja de la vivienda, y entonces usted no lo haría obtienen un 3% de rentabilidad anual.

Pero además, en cuanto a la "captación de rentas", no estás teniendo en cuenta los costes necesarios o posibles que no tiene el alquiler: los intereses y seguros de la hipoteca, el mantenimiento, el impuesto de bienes inmuebles, los seguros, los gastos asociados a la compraventa y, lo que es más importante, los costes de oportunidad (en el sentido de que el dinero que no está inmovilizado en la casa podría invertirse en otro sitio).

Por lo tanto, no es tan fácil como parece. Muchos utilizan el Calculadora de compra/alquiler del NY Times para comparar el alquiler con la compra.

Answer 5

Usted lo menciona:

Los lugares de alto alquiler suelen ser también lugares de alto valor de la propiedad. Dados los incentivos incentivos fiscales, parece una buena idea a largo plazo para hacerse con una casa, así que si asumimos que tienes la opción de trabajar y comprar una casa en una ciudad de alto CoL o en una ciudad de bajo CoL, creo que preferirías el alto coste. Porque esencialmente, después de 30 años, tendrías una casa de un millón de dólares casa frente a un cuarto de millón de dólares casa. Usted ha capturado tres cuartos de un millón de dólares en alquiler, dado mi matemática de servilleta hipotética.

Creo que te olvidas de algunos de los costes asociados a la "propiedad" de una vivienda, entre ellos:

1. Las viviendas más caras suelen requerir el pago de más impuestos. Los impuestos sobre la propiedad varían de un estado a otro pero casi siempre son un % del valor de la vivienda. A mayor valor de la propiedad, mayores impuestos.
2. Suponiendo que no tengas el capital necesario para comprar una casa cara directamente (y por tu análisis anterior, no creo que lo tengas), tienes que pagar los intereses de la deuda que acabas contrayendo para pagar una casa. Cuanto más cara sea la vivienda, más intereses tendrá que pagar en total. Digamos, por ejemplo, que con los tipos de interés actuales, puedes comprar una casa por $200K with a 30 year mortgage. But with interest payments the overall net present value is $ 400k. Si vives en una zona de alto coste de vida, si compras un $400K house instead of a 200K house, with equal borrowing costs you'll end up paying the equivalent of $ 800 mil con el tiempo.