¿Cuando un arrendador vende a un propietario ocupante, aumenta el alquiler?

Question

En el artículo Propietarios que poseen una propiedad 'sin alivio' bajo el nuevo paquete del Gobierno de Victoria publicado el 15 de abril de 2020 en el sitio web de dominio. El director ejecutivo de Barry Plant, Mike McCarthy, afirma que los propietarios que venden a ocupantes propietarios aumentarán el precio del alquiler al reducir el grupo disponible de propiedades en alquiler como se muestra a continuación.

“Vamos a tener propietarios que van a tener que vender su propiedad y mientras eso es genial para los compradores de primera vivienda lo que hace es reducir el grupo de propiedades para inquilinos y con el tiempo eso aumentará los alquileres,” dijo el Sr. Webb.

Hay una afirmación similar que hizo PETER VERWER, director ejecutivo del Consejo de Propiedad Australiano en esta discusión de 2013 sobre un informe del Instituto Grattan. (Consulte la transcripción para obtener todos los detalles).

Crean 1.8 millones de viviendas disponibles para alquilar. No son viviendas nuevas, pero son 1.8 millones de viviendas que no existirían a menos que un inversionista privado esté satisfecho con los altos costos de cumplimiento, el alquiler bastante moderado y los costos de mantenimiento para crear todo este espacio alquilado.

¿Esta afirmación tiene sentido, mi entendimiento es que es un juego de suma cero? Por ejemplo, un propietario vende la propiedad y un ocupante propietario se muda. Luego hay una propiedad menos disponible para alquilar, sin embargo, hay una persona menos (o grupo de personas) buscando un lugar para alquilar.

¿O me estoy perdiendo algo?

Nota: esto está basado en contenido en Australia.

https://www.domain.com.au/news/landlords-left-without-relief-under-new-victorian-government-package-949032/

Answer 1

Su argumento es sólido (como una primera aproximación). De hecho, este es uno de los ejemplos básicos discutidos en el capítulo 1 de Microeconomía Intermedia de Varian (un libro de texto estándar).

Supongamos que un desarrollador decide convertir varios de los apartamentos en condominios. ¿Qué sucederá con el precio de los apartamentos restantes? Tu primera suposición probablemente sea que el precio de los apartamentos aumentará, ya que la oferta se ha reducido. Pero esto no es necesariamente correcto. Es cierto que la oferta de apartamentos en alquiler se ha reducido. Pero la demanda de apartamentos también se ha reducido, ya que algunas personas que alquilaban apartamentos pueden decidir comprar los nuevos condominios.

(cita de la página 10 de la 8ª edición)

Si haces algunas suposiciones adicionales, por ejemplo, que todos los compradores son antiguos inquilinos y que no hay fricción en el mercado (los cambios en el alquiler pueden ser mayores cuando hay nuevos inquilinos para evitar tensiones), el precio de equilibrio será el mismo.

Answer 2

Se puede analizar tomando un marco de tiempo más largo. Suponiendo que ambas partes mencionadas no se refieren a la demanda de alquiler inmediata, sino en el futuro cercano/previsible, sería correcto notar que una disminución en la oferta de propiedades en alquiler lleva a un aumento en el precio del alquiler (menos oferta, más demanda). Entonces, si bien tu observación tiene sentido perfecto en el escenario inmediato, al analizar estos desarrollos para ocupantes propietarios a lo largo de un período prolongado naturalmente resultará en una disminución de propiedades en alquiler, lo cual elevará sus precios. (asumiendo que hay poco o ningún aumento en el número de propiedades en alquiler radicalmente más baratas, aunque esto es altamente improbable y no ocurrirá en el mercado) Puedes simplemente asumir que hay hipotéticamente hablando, diez casas disponibles en el mercado. Si 5 de estas son ocupadas por los dueños, el número de propiedades en alquiler disminuye. Y aunque las necesidades inmediatas están equilibradas según tu observación, a largo plazo es natural notar que la demanda de alquileres potencialmente aumentará, lo que llevará a precios más altos debido a la baja oferta de propiedades en alquiler en comparación con la alta demanda.