¿Por qué iba a pedir un vendedor de viviendas a un comprador que ofreciera MENOS?

Question

Mi cuñado quiere comprar una casa. La casa que quiere ha estado en el mercado durante mucho tiempo, y está en pre-ejecución hipotecaria. Los propietarios están bajo el agua. Presentó una oferta a la baja, esperó mucho tiempo y habló con el agente del mercado, que le dijo que era demasiado baja y ni siquiera se la enseñó a los vendedores. Entonces presentó una nueva oferta más alta. El agente inmobiliario volvió a hablar con ellos y les dijo que la oferta era demasiado alta y que necesitaba que mi BiL presentara una oferta más baja. Esto parece increíblemente incompleto, pero nadie tiene idea de qué juego está jugando este tipo. ¿Por qué iba a pedir un agente del vendedor a un comprador que presentara una oferta más baja?

Actualización: Mi BiL consiguió algunas aclaraciones (?) que parecen enturbiar más el agua en mi mente. Tened en cuenta que no estoy seguro de que sea un periodista fiable, así que algo puede perderse en la traducción. Voy a pegar lo que dijo textualmente: "He hablado con un par de personas que han hecho ventas cortas y ejecuciones hipotecarias antes - aparentemente todavía están planeando declararse en bancarrota, pero conmigo la compra de la casa, tendrán menos que pagar de su bolsillo, por lo que tienen que llegar a un número específico para hacerlo legalmente."

Answer 1

Definitivamente, está ocurriendo algo sospechoso. Los agentes inmobiliarios están obligados bajo la Código ético de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios para tomar todas las escrito ofertas a los propietarios, independientemente de lo bajas que sean, a menos que el propietario haya especificado una cantidad mínima de oferta o haya renunciado, por escrito, a esa obligación. Tu cuñado puede pedir que los rechazos se hagan por escrito para que haya un rastro más formal, especialmente en el caso de rechazar una oferta por ser demasiado alta.

Norma de conducta 1-7

Cuando actúen como agentes de ventas, los agentes inmobiliarios seguirán presentando al al vendedor/arrendador todas las ofertas y contraofertas hasta el cierre o o la firma del contrato de arrendamiento, a menos que el vendedor/arrendador haya renunciado a esta obligación por escrito. Los agentes inmobiliarios no están obligados a seguir a comercializar el inmueble después de que el vendedor/arrendador haya aceptado una oferta. vendedor/arrendador. Los Realtors® recomendarán a los vendedores/arrendadores que los vendedores/arrendadores obtengan el asesoramiento de un abogado antes de aceptar una oferta posterior, excepto cuando la aceptación esté supeditada a la rescisión del el contrato de compraventa o de arrendamiento preexistente.

Realmente, parece que el agente de ventas está tratando de evitar la venta a su BiL, por la razón que sea. Su BiL debería tener su propio agente, que debería ocuparse de esto por él. Podría ponerse en contacto con el vendedor directamente y comunicarle la oferta "demasiado alta" que ha hecho y asegurarse de que se la han pasado. No es lo ideal por varias razones, pero si realmente quiere el lugar y cree que el agente del vendedor no está operando de manera legal, podría ser una buena táctica a seguir.

Nota adicional: No todos los agentes inmobiliarios son miembros de la NAR, sin embargo se espera que se sigan las normas éticas. También hay leyes estatales que podrían entrar en juego con respecto a la presentación de todas las ofertas a un vendedor.

Véase el comentario de Makyen sobre el agente inmobiliario:

Todos los Realtors® son miembros de la NAR . Los agentes inmobiliarios, como indica su cita es una marca registrada. Es propiedad de NAR y ellos definen su uso permitido. uso permitido. Lo que probablemente pretendía decir en su "Nota adicional" es que todos los agentes inmobiliarios no son Realtors®. Sin ser un Realtor®, no hay garantía de que estén de acuerdo con el código de ética de la NAR. de ética de la NAR. Sin embargo, su deber para con su cliente suele estar definido por ley, que puede ser una relación fiduciaria. Además, es necesario tener claro que su cliente real sea claro.

Answer 2

Según la actualización de la pregunta, el vendedor tiene la intención de declararse en quiebra, y para ello debe tener una determinada cantidad mínima de deuda en función de sus ingresos y activos. Debe estar rondando el mínimo de deuda, y si la casa se vende por un precio demasiado alto, su deuda total será demasiado baja para poder declararse en quiebra. Necesitan que la casa se venda por menos para que su deuda total se mantenga por encima del umbral.

Esta fue mi respuesta original, que todavía puede aplicarse en muchos casos, pero basándose en la actualización de la pregunta, probablemente no en este caso particular:

Esto no tiene por qué ser necesariamente impreciso. Si el agente del vendedor sabe que la tasación será inferior a la oferta, podría simplemente estar protegiendo la venta. Esta es una secuencia común de eventos en una venta normal (no corta):

1. El vendedor elige un precio.
2. El comprador hace una oferta.
3. El prestamista del comprador realiza una tasación y el valor es inferior. El prestamista se niega a prestar la cantidad solicitada porque la LTV es incorrecta.
4. El vendedor baja el precio y la casa se vende.

(Esto le ocurrió a mi hermana cuando hizo una oferta por una casa. Basándose en una tasación más baja, su prestamista les hizo una oferta de 8.000 dólares menos para poder comprar la casa, y el vendedor aceptó).

La razón por la que el mismo escenario puede ir mal con una venta al descubierto es que el banco que tiene la hipoteca existente tiene derecho a vetar una venta al descubierto. Si el banco se entera de una oferta más alta, podría simplemente aferrarse a esa cantidad, y la tasación más baja mataría el acuerdo.

Dado que el agente del vendedor representa al vendedor y no al banco, en este caso el agente está actuando en el mejor interés del vendedor sin que ocurra nada ilegal o inmoral. Desde luego, es posible que el vendedor haya sido informado de la oferta y esté de acuerdo con la petición de rebajarla.

Y por cierto, su BiL podría simplemente preguntar al agente vendedor por qué sugiere una oferta más baja...

Answer 3

Otra posibilidad que las otras respuestas no han mencionado es que la casa sea parte de un acuerdo de divorcio. Si el propietario actual se ve obligado a vender la casa para pagar la mitad del valor, podría estar motivado para conseguir el valor de venta más bajo posible para fastidiar a la otra parte en el divorcio.

Answer 4

¿Quizás por razones fiscales? Por ejemplo, el antiguo impuesto sobre actos jurídicos documentados en el Reino Unido se aplicaba a todo el importe si se superaban ciertos umbrales, de modo que si se superaban 500 libras por encima del umbral había que pagar 3000 libras de impuestos (no recuerdo las cifras reales), por lo que era mejor bajar el precio en 501 libras y ahorrarse 2499 libras. Sorprendentemente, sólo hace unos años se cambió para que sólo se aplicara a la cantidad por encima del umbral.