¿Es mejor alquilar cuanto menos capital tengo?

Question

Supongamos que tengo una propiedad con una cierta cantidad de capital, con el resto en una hipoteca, y quiero saber si debo venderla o alquilarla.

Se me ocurren tres escenarios. No estoy considerando la valoración, la devaluación, los impuestos o los costes fijos (cierre, etc.) para simplificar.

Situación 1: Vendo la propiedad, pago la hipoteca e invierto el resto (el capital que había acumulado) en una cartera diversificada. En general, puedo saber cuál es mi rendimiento esperado a largo plazo. Por supuesto, cuanto menos patrimonio tenga, menos crecerá la inversión.

Escenario 2: Avanza el tiempo unos años. He pagado la hipoteca y estoy alquilando la propiedad. Puedo calcular el porcentaje de crecimiento muy fácilmente, y compararlo con la inversión en mi cartera general para ver si tiene más o menos sentido vender o alquilar.

Escenario 3: Empiezo a alquilar antes de haber pagado la hipoteca. Suponiendo que pueda conseguir un alquiler por más de la cuota mensual de la hipoteca, el inquilino está básicamente pagando mi hipoteca, acumulando patrimonio para mí, y me queda algo de dinero. Esta diferencia se fija cada mes, por lo que cada mes es un porcentaje menor del patrimonio que tengo, que va creciendo cada mes.

Y eso es básicamente todo. No importa cómo mire los números, veo que cuanto menos capital tengo, ¡mayor es el porcentaje sobre mi inversión que obtengo!

Si teóricamente pudiera convencer a mi banco de que me diera un préstamo del 100% sin pago inicial, y me dejara pagar sólo los intereses, podría obtener una rentabilidad infinita de mi inversión, ya que estoy obteniendo un rendimiento distinto de cero en una inversión nula.

Por supuesto, esto es imposible, pero los números sugieren que cuanto más baja sea la cuota inicial, más baja sea la mensualidad y menos dinero del alquiler se destine al patrimonio, mayor será el rendimiento de mi inversión.

¿Es esto correcto? ¿Cuál es el fallo en mi análisis? Aunque los números pintan una historia, me parece un poco contradictorio que cuanto menos dinero (capital) tengo, mayor es el rendimiento.

Answer 1

Sí, cuanto menos pongas, mayor será tu devolver Pero cuanto más riesgo que tienes. Un menor patrimonio neto significa que tienes un mayor saldo de deuda (por definición), lo que significa un mayor pago de la deuda. Así que si puede alquilarlo por más de la hipoteca (e impuestos, seguros, reparaciones, etc.) y si tiene un inquilino cada mes, entonces sí puede salir adelante. Pero hay un riesgo en todo eso. Supongamos que no se alquila durante 6 meses. Supón que tienes que bajar el alquiler para mantenerlo alquilado y tienes que compensar la diferencia en el pago de tu hipoteca. Supongamos que el aire acondicionado se estropea y hay que pagar miles de dólares para sustituirlo.

Todas esas situaciones pueden ocurrir independientemente de que haya una hipoteca, pero tener una hipoteca aumenta el riesgo en que requiere un pago cada mes, independientemente de que tenga o no ingresos. Así que no tener ingresos por alquiler durante 6 meses podría obligarte a vender (o dejar de pagar y que el banco ejecute la hipoteca).

Esencialmente estás pidiendo dinero prestado para invertir, lo que aumenta Aprovechar que multiplica los rendimientos en ambas direcciones. Así que las ganancias son mayores, pero las pérdidas también, lo que aumenta el riesgo.

Answer 2

Hace 7 años, compré una casa de 3 familias (es decir, un edificio que contiene 3 apartamentos de alquiler). El coste fue de 180.000 dólares tras la compra y la renovación completa.

Lo financié con un cheque de mi HELOC (línea de crédito hipotecario). Podría haber hecho los cálculos con tu enfoque, en el que tomo el valor actual y el flujo de caja de hoy, y lo divido por cero, felicitándome por una ganancia infinita. Pero eso sería ignorar lo que realmente está en riesgo. En mi caso, se trata de mi propio patrimonio, un préstamo garantizado con mi casa. En tu caso,

Si teóricamente pudiera convencer a mi banco de que me conceda un préstamo del 100% sin sin pago inicial, y me dejara pagar sólo los intereses

esto es clave. Si de alguna manera pudieras hacer exactamente esto, establecido como un préstamo sin recurso, es decir, si las cosas se van a pique, el banco no te persigue, podrás hacer una fortuna sin riesgo. O al menos, sin riesgo para ti. En cualquier caso, el hecho de que no tengas nada que arriesgar no hace que la rentabilidad sea infinita. En cuanto a tus matemáticas, la idea de dividir por el patrimonio, supongo que tienes razón, que lo mejor es tener el mayor préstamo en curso, sólo con intereses para obtener el máximo apalancamiento. Es este apalancamiento el que hace que la inversión en inmuebles de alquiler sea mucho más rentable que la compra de una vivienda propia, aunque sólo sea por el hecho de que los pisos de alquiler suelen tener mucho menos espacio que una casa en las afueras.

Answer 3

La "propiedad" puede dividirse en dos tipos: capital y deuda (el término "deuda" es un poco confuso, ya que poseer la deuda es lo contrario de teniendo deuda). Usted, el propietario de la casa, tiene la propiedad del patrimonio. El banco, que tiene un gravamen sobre tu casa, tiene la propiedad de la deuda. La relación entre el patrimonio neto y el valor total se denomina "apalancamiento". A medida que aumenta el apalancamiento, el riesgo de la propiedad del capital en valor absoluto disminuye (tienen menos dinero invertido para perder), pero el riesgo como porcentaje de la inversión aumenta. Esta disminución del riesgo absoluto se traslada al propietario de la deuda; su riesgo aumenta, por lo que el rendimiento que espera generalmente también aumenta. Por lo tanto, lo que puede parecer contraintuitivo es que el rendimiento como porcentaje de la participación sube. Sin embargo, la cantidad absoluta de ingresos disminuirá cuanto menor sea su patrimonio.

Cuanto más aumenta el apalancamiento, y cuanto menos ha invertido el propietario de los fondos propios, la posición de deuda se asemeja cada vez más a la propiedad absoluta del activo (es decir, un propietario de deuda que ha aportado el 99% de los fondos propios se encuentra en una posición muy cercana a la de un propietario de fondos propios sin deuda). En las finanzas corporativas, las acciones son la propiedad del capital, y los bonos son la propiedad de la deuda. Cuando una empresa está muy apalancada, sus bonos se denominan "bonos basura". Los bonos basura son muy arriesgados, pero pueden tener una alta rentabilidad.

Cuanto menor sea el pago inicial, mayor será el interés que exigirá el banco. Las hipotecas suelen ser préstamos con recurso, lo que significa que si no se paga y el capital no es suficiente para saldar el préstamo, el banco puede reclamar el resto, por lo que no es del todo cierto que si tienes un pago inicial de 0, tu rendimiento de la inversión sea infinito; la cantidad de dinero que estás arriesgando en la inversión no es sólo el pago inicial, sino también tus otros activos que podrían ser embargados. Si tienes una hipoteca sin recurso, un banco sería insensato si te permitiera no hacer ningún pago inicial.

Answer 4

Esta pregunta pone el carro delante del caballo. La financiación no debe ser el motor de sus inversiones.

En cambio, considere si puede alquilar el lugar de forma rentable, teniendo en cuenta no sólo los costes de financiación, sino también los costes de mantenimiento menores y mayores, los impuestos, las tasas, el valor de su tiempo de trabajo como administrador de la propiedad y los costes de desocupación.

Aunque no sea rentable, es posible que quiera especular con la subida de los precios de los inmuebles si la pérdida mensual es pequeña. Sólo por haciendo números puede saber a qué atenerse.