TL;DR: Desde el punto de vista de las cuentas nacionales, cuando alguien compra una casa, no lo hace como miembro de un hogar, lo hace como (y esto es una cita directa como se destaca a continuación), "empresas no constituidas en sociedad que producen servicios de vivienda que son consumidos por el hogar al que pertenece el propietario".
Después de haber propuesto antes el cierre, ahora veo, por otras respuestas y comentarios, que esta área está ampliamente mal entendida, por lo que es evidente que tienes una buena pregunta aquí.
Por su pregunta, veo que entiende la distinción conceptual entre las empresas, que por definición invierten y producen, y no consumen (ya que todas sus compras se consideran insumos intermedios para la producción), y los hogares, que por definición consumen y no invierten ni producen.
Desde este punto de vista, es fácil entender por qué nos preguntamos por las compras de estructuras residenciales y las tratamos de forma diferente.
La respuesta es que, en realidad, no los tratamos de forma diferente desde el punto de vista de la contabilidad nacional, porque hemos creado una ficción contable que trata a una persona que es propietaria de su casa tanto como una empresa como un hogar. Esto se ha codificado desde el principio; aparece incluso en el primer Sistema de Cuentas Nacionales, el marco internacional de la contabilidad nacional.
Es importante señalar que no se trata, como dice una de las otras respuestas, de una mera convención, sólo porque las casas crean servicios de vivienda. Si ese fuera el caso, también trataríamos otros bienes de consumo duradero, como los coches y los electrodomésticos, como inversiones, pero no lo hacemos, como señalas correctamente en tus comentarios.
Más bien, se hace por una razón muy específica, que es que si no creáramos esta ficción contable, las comparaciones entre países o a lo largo del tiempo podrían estar distorsionadas por las diferencias en la tasa de propiedad de la vivienda.
Comparaciones coherentes
Imaginemos que nos quedamos con el enfoque directo, que sería tratar todas las compras de los hogares como consumo, y tratamos las casas igual que tratamos los coches.
Si lo hiciéramos, el PIB de Japón, por ejemplo, sería artificialmente más alto que el de EE.UU., porque este país tiene una mayor tasa de propiedad de la vivienda y, a la inversa, en Japón hay más hogares que alquilan, y el pago de los alquileres pertenece definitivamente al PIB. Así que sólo porque la misma cosa (una casa) se posea de forma diferente en los distintos países, el PIB diferiría. Y eso no nos gustaría.
Peor aún, considere una casa que se construyó antes de la crisis financiera y se vendió (y, por tanto, se contabilizó en el PIB como consumo). Ahora imaginemos que el propietario no pudo hacer frente a los pagos de la hipoteca, y la casa fue ejecutada y vendida a un inversor, que la alquiló. La casa, ya contabilizada en el PIB en su venta inicial, se contabilizaría entonces en el PIB como alquiler, inflando artificialmente el PIB tras una crisis financiera. Tampoco querríamos eso.
La ficción contable
La solución a esto, como he mencionado antes, se ha contabilizado explícitamente en el Sistema de Cuentas Nacionales desde su primera versión en 1953 . Este SCN deja clara la distinción que hace entre empresas y hogares, diciendo
En otras palabras, la frontera de la producción se traza separando primero los hogares de las empresas y, a continuación, separando dos tipos de compras por parte de las empresas, a saber, las que se imputan y las que no se imputan al coste corriente.
El SCN entra entonces en el caso de los productores primarios (es decir, las explotaciones agrícolas, etc.), que son en muchos aspectos similares, ya que son hogares, pero producen algo (alimentos, servicios de alquiler), que puede ser consumido por ellos mismos o por otros (si venden parte de lo que cultivan o toman un inquilino de manera informal). El SCN propone entonces que los hogares agrícolas sean tratados a la vez como hogares y como empresas:
Por ejemplo, los hogares agrícolas no son sólo hogares desde el punto de vista del consumo, sino también empresas que se dedican a la producción agrícola.
A continuación, establece un paralelismo con la propiedad de la vivienda:
La imputación agrícola [nota: contabilización de la producción agrícola para uso propio en el PIB] realizada para estas economías se ajusta a las reglas dadas para los productores primarios y la imputación de los alquileres [nota: contabilización en el PIB de lo que los propietarios de viviendas pagarían en concepto de alquiler si alquilasen] se ajusta a las reglas dadas para los demás productores si se tiene en cuenta el hecho de que la propiedad de una vivienda se considera un comercio.
Esto se codifica en la definición de las empresas:
Las EMPRESAS incluyen todas las empresas, organizaciones e instituciones que producen bienes y servicios para su venta a un precio destinado a cubrir aproximadamente el coste de producción. La clase de empresa incluye las siguientes categorías: [...] (b) Todos los hogares e instituciones privadas sin fines de lucro en su calidad de propietarios de viviendas, ocupen o no sus propios inmuebles.
En resumen, dividimos los hogares que son propietarios de sus viviendas en dos entidades: el hogar como tal y la persona que compró la casa como propietario. Esto queda aún más claro en el versión más reciente (2008) :
Las personas propietarias de las viviendas en las que viven son se consideran propietarias de empresas no constituidas en sociedad que producen servicios de vivienda que son consumidos por el hogar al que al que pertenece el propietario. Los servicios de vivienda producidos se consideran de igual valor que los alquileres que se pagado en el mercado por una vivienda del mismo tamaño, calidad y tipo. [...] Los valores imputados de los servicios de vivienda se registran como gastos de consumo final de los propietarios.
El énfasis es mío.
Cómo afecta esto a la inversión
Así que ahora entendemos que las personas que compran viviendas son tratadas como empresas, en lugar de hogares, y luego alquilan la casa al hogar al que pertenecen.
A partir de aquí, la relación debería ser sencilla. Dado que los propietarios son empresas, no es incoherente tratar la compra del activo como una inversión, es perfectamente apropiado.
Además, debería ser obvio que hacerlo de otro modo complicaría las comparaciones entre países y a lo largo del tiempo, del mismo modo que lo haría no imputar la renta. Si contáramos las viviendas compradas como consumo, estaríamos midiendo una inversión mucho menor en los países sólo porque tienen tasas de propiedad de vivienda más altas. Del mismo modo, en las ciudades, no es raro que los edificios de apartamentos que se construyeron pensando en el alquiler se vendan como condominios, o viceversa, dependiendo de los cambios en la financiación y las condiciones del mercado local. No querrás que la inversión medida suba o baje por este motivo.
Otras implicaciones
Hay dos implicaciones adicionales rápidas que vale la pena tocar:
(1) El precio total de compra de una vivienda no debe contabilizarse como inversión, sólo lo es la estructura. Según el BEA :
En el CNIP, la inversión privada en nuevas construcciones se mide principalmente como la suma de los costes de los insumos de toda la construcción "puesta en marcha", es decir, toda la es decir, toda la actividad de construcción completada en un periodo determinado.
Obviamente, esto significa en parte que el terreno sobre el que se construye la casa no se contabiliza en el PIB, ni como inversión ni como construcción, ya que es sólo una transferencia.
Pero lo que es más importante, también se supone que excluye los bienes de consumo duraderos, a menos que la vivienda sea alquilada, porque un frigorífico no debería contar como inversión cuando viene con la vivienda, pero no cuando se sustituye más adelante.
(2) Es posible imaginar que otros artículos, como los coches, sean tratados como casas en el futuro. Si las empresas que intentan construir flotas de coches sin conductor consiguen reducir la propiedad de los coches privados, tendremos el mismo problema con los coches que con las casas, donde el PIB medido y la inversión a lo largo del tiempo se verían afectados de forma significativa por la proporción de coches en propiedad frente a los alquilados (esto ya es un problema debido al leasing de vehículos). Veríamos más inversiones registradas porque los coches son propiedad de las empresas, y veríamos una menor volatilidad en el PIB, porque cada conversión a los coches sin conductor sería alguien que no se registraría como una compra de consumo de una sola vez, sino que aparecería como un consumidor de un flujo de servicios a lo largo del tiempo.
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@dismalscience ¿Pero cómo se relaciona el costo implícito con la inversión?
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@dismalscience ¿Ese robot sería una inversión, verdad?
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@dismalscience ¿Estamos tomando los servicios de vivienda que son nuestro costo implícito como el alquiler?
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@dismalscience ¿Hay algún otro ejemplo que no sea la compra de viviendas por parte de los hogares que pueda considerarse una inversión de los hogares?
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Las respuestas existentes no parecían haber respondido tu pregunta, que parece ser sobre por qué la vivienda se trata de manera diferente a otros bienes de capital, así que he agregado lo que espero sea una explicación clara.