¿Cómo evaluaría un prestamista hipotecario una hipoteca privada sin pagos mensuales?

Question

Tengo una hipoteca privada para mi casa en los Estados Unidos. (No está financiada por el vendedor. Mis padres son el prestamista.) El prestamista me regala el importe de los intereses cada mes y sólo se pagan los intereses del préstamo. Por lo tanto, el capital no cambia y efectivamente pago 0 dólares al mes.

Si vendo mi casa y compro una más cara, ¿podría obtener una hipoteca tradicional por la diferencia de coste de la nueva casa?

Supuestos:

1. El monto del préstamo hipotecario privado es de 400 mil dólares
2. Recibiría 400 mil dólares por la venta de la casa actual
3. Las condiciones de la hipoteca privada seguirían siendo las mismas para la nueva casa
4. Las condiciones de la hipoteca privada garantizarían la ausencia de pagos mensuales durante la vida de la hipoteca tradicional
5. El coste de la nueva casa es de 600 mil dólares
6. Podría calificar para una hipoteca de 200 mil dólares (con 20% de enganche si es necesario)
7. El prestamista tradicional tendrá el gravamen principal

Pensando desde el punto de vista del prestamista tradicional, esto parece de bajo riesgo. Mi ratio de deuda sobre ingresos será muy bajo ya que no hago pagos mensuales en la hipoteca privada. Suponiendo que el prestamista tradicional pueda tener el gravamen principal y que puedan verificar mediante el contrato de la hipoteca privada que no habrá pagos mensuales, creo que deberían considerar los 400.000 dólares como esencialmente un pago inicial, pero esta es una situación inusual, por lo que puedo estar pasando por alto algunas cosas.

Answer 1

Podría calificar para una hipoteca de 200 mil dólares (con 20% de enganche si es necesario)

Presumiblemente, eso es el 20% de $200k, which is only 6.7% of the total value of the house. So in all you're borrowing $ 560 mil en una casa de 600 mil dólares. Eso puede afectar a la forma en que consideran su solicitud.

El banco no verá los 400 mil dólares como parte del pago inicial. Es dinero prestado que le debes a otra persona.

Answer 2

Desgraciadamente (en Estados Unidos) creo que la respuesta es (por desgracia), en los tiempos que corren, "ni de coña". :/

Literalmente, ni siquiera podrían introducir tu caso en el sistema.

En los "viejos tiempos" y en las películas, un viejo banquero sabio en su sucursal local consideraría, ajustaría sus gafas y tomaría una decisión. Desgraciadamente, esto se ha ido completamente con el viento desde la crisis de la r/e y la asunción por parte del gobierno, efectivamente, de todas las hipotecas. Los bancos no se hacen cargo de nada, las hipotecas se pasan de largo.

La aprobación de las hipotecas está totalmente informatizada (no por el banco, sino por el sistema al que lo pasan) sin ningún tipo de "decisión".

Answer 3

No hay manera de "transferir" simplemente una hipoteca de una propiedad a otra. Habrá que liberar la hipoteca actual cuando vendas la casa y establecer una nueva hipoteca. De lo contrario, es sólo un préstamo personal sin garantía.

Lo más probable es que tenga que refinanciar con el prestamista privado como segundo hipoteca. El banco querrá ser el prestamista principal para asegurarse de recuperar su dinero en caso de ejecución hipotecaria.

Así que depende del banco si quiere aceptar la primera hipoteca, y del prestamista privado si quiere aceptar la segunda. Me gustaría señalar que esto supone un riesgo significativamente mayor para el prestamista privado, ya que es el segundo en la fila (y no recupera ningún capital mientras tanto). Así que no me sorprendería que no estuvieran interesados en refinanciar el préstamo de sólo intereses.

Una solución más sencilla puede ser refinanciar como una sola hipoteca y que tus padres sigan regalándote alguna cantidad (¿quizás el nuevo importe de los intereses?) si quieren. Todo el capital que pueda volver a ti como patrimonio de la casa.

Mi ratio de endeudamiento respecto a los ingresos será muy bajo, ya que no hago pagos mensuales de la hipoteca privada.

Sí, pero es algo artificial, y el banco puede darse cuenta de la situación inusual.

Como nota al margen, si no puedes permitirte pagar el capital de la hipoteca actual, ¿cómo vas a poder pagar el capital y los intereses de la nueva hipoteca? Parece que te estás metiendo en una situación muy peligrosa.

Answer 4

Estoy de acuerdo con tu suposición y creo que no deberías tener problemas para que un banco te apruebe una hipoteca en esta situación. Desde el punto de vista del banco, sólo estás pidiendo un préstamo para $200K on a $ 600K casa, y el banco todavía tiene el derecho de retención en toda la casa, por lo que no hay casi ningún riesgo para ellos.

A la hora de determinar tu capacidad de pago de la hipoteca, se comparan tus ingresos con todas tus deudas actuales y los pagos mensuales de las mismas. El hecho de que tengas un acuerdo con tus padres por el que les debes 400.000 dólares no es relevante para la solicitud si nunca tendrás que pagar una mensualidad por ese préstamo, a menos que que tus padres tengan realmente un gravamen sobre tu propiedad, en cuyo caso la hipoteca probablemente no se aprobaría (aunque, mientras el banco tenga el primer gravamen, aún podría hacerlo).

Ten en cuenta que tu situación no es muy diferente a si no tuvieras la propiedad actual y tus padres sólo te dieran $400K as a gift to put down on the new $ 600K de propiedad. El punto clave sobre los regalos para los pagos iniciales es que los bancos quieren asegurarse de que es realmente un regalo y no un préstamo que requeriría el ajuste del cálculo de la DTI (deuda a los ingresos), por lo que pueden requerir las firmas del donante para demostrar que es realmente un regalo. Pero en tu caso, aunque sea técnicamente un préstamo en lugar de un regalo, el DTI nunca se vería afectado. Además, el banco no puede perder ni un céntimo a no ser que incumplas la nueva hipoteca y el valor del $600K home drops below $ 200K, lo cual es extremadamente improbable desde el punto de vista de la suscripción. Creo que esto es un shoo-in. La complejidad de su escenario específico es en su mayoría sólo ruido que no debería importar para asegurar un préstamo.

Como nota al margen, ya tienes un 67% de pago inicial. No necesitarás un 20% adicional (de cualquier cifra) para asegurar el préstamo o para evitar el PMI. La regla del 20% sólo es relevante en relación con el precio de compra, no con el importe del préstamo. En otras palabras, dado que tu pago inicial es (mucho) más de 120.000 dólares, no habrá ningún PMI.