Superar el "depósito de préstamos jumbo"

Question

Me interesa mucho todo el sistema bancario-hipotecario de los Estados Unidos. Me enteré de que para las hipotecas

• menos de 425.000 dólares

el depósito es de alrededor del 5%. Mientras que para las hipotecas

• más de aprox. 425.000 dólares

el depósito es de alrededor del 10%. ¡Ay!

Mis preguntas,

• ¿es esto bastante universal en todas las zonas de EE.UU.? ¿el punto de corte es más o menos el mismo? ¿Varía según la institución o es sólo una norma institucional?

• ¿Esto es lo que se llama un préstamo "Jumbo", o es otra cosa?

• ¿Quién o qué agencia reguladora es responsable en última instancia de esto? (Hace años se limitaban a lanzar el 100+% de lo que fuera, siempre y cuando casi se pudiera escribir una X. ¿Supongo que esto cambió con una de las crisis financieras? Pero, ¿qué entidad o norma o ley determina realmente esto?)

Pero además .....

• ¿Se puede "superar" esto, y obtener una hipoteca mayor con sólo el depósito del 5%?

(Supongo que la forma más moderna de expresar esto sería "un hack de depósito").

(Por favor, tenga en cuenta que esta pregunta sólo se refiere a los Estados Unidos. Obviamente, el lenguaje hipotecario es muy diferente en las distintas jurisdicciones).

Answer 1

Los importes de los préstamos Jumbo (es decir, el umbral para ser llamado "Jumbo") es, como usted ha descrito, $424,100 for the majority of the country. In certain areas, where the average home price is higher to start with, the amount to be considered a Jumbo loan can be higher, to the tune of $ 600.000 - 700.000 DÓLARES. De los 3.143 condados de EE.UU., el 93% utiliza esta cantidad. El 7% restante son lugares más caros para vivir como Hawai, NYC, LA y San Francisco. Fuente.

El pago inicial (lo que decimos en lugar de depósito) suele ser una cantidad mayor. Se trata de mitigar el riesgo por parte del prestamista. Hay otros requisitos para los préstamos Jumbo que no suelen verse en los préstamos de menor importe, a los que también se hace referencia en el enlace anterior. Más dinero en efectivo en los ahorros (a la de los fondos de emergencia), las puntuaciones de crédito más altos, segunda evaluación, etc.

Ahora bien, no hay un hack específico o una forma de superar estos requisitos como dices. La razón es que nada está escrito en piedra. Cuando se trata de negociar los tipos de interés de las hipotecas, prácticamente todo está sobre la mesa. Puedo negociar el importe del pago inicial, el tipo de interés, el plazo de pago (10 años, 20 años, 30 años), etc. El poder de negociación depende de lo atractivo que sea el cliente para el agente hipotecario. Si consigo que 3 ó 4 bancos compitan por mi negocio (como debería hacer cualquiera que quiera conseguir una hipoteca), puedo encontrar todo tipo de formas de acercarme a mi escenario hipotecario ideal.

Además, hay que tener en cuenta que, aunque muchos bancos ofrecen un 5% de pago inicial en esos préstamos, no le va a dar un punto de negociación tan fuerte y suele dar lugar a tipos de interés más altos. También tendrá que pagar un seguro hipotecario si pone menos del 20% de entrada. Si miras la historia de las hipotecas en Estados Unidos (los últimos 15 años), verás que cuando la burbuja inmobiliaria estalló, fue en gran parte por las horribles prácticas de préstamo de los bancos. Ofrecían hipotecas sin dinero de entrada, o incluso pagaban a la gente para que se hipotecara (% negativo de entrada). Muchos compradores de viviendas se vieron atrapados en hipotecas que no podían pagar debido a estas tácticas de marketing y a las estafas de los préstamos de alto riesgo. En la mayoría de los foros de asesoramiento financiero se considera que un 5% de pago inicial es extremadamente bajo y a menudo desaconsejable. Hay mucho más en esta discusión que no voy a tratar aquí, ya que puede convertirse en un tema candente.

Answer 2

A la parte de la pregunta

¿quién o qué agencia reguladora es responsable en última instancia de esto? (Hace años se limitaban a lanzar el 100+% de lo que fuera, siempre y cuando casi se pudiera escribir una X. ¿Supongo que esto cambió con una de las crisis financieras? Pero, ¿qué entidad o norma o ley determina realmente esto?)

El artefacto para ello es el instrumento de seguridad uniforme Fannie Mae Freddie Mac. La ley fue aprobada en 1970, la Emergency Home Finance Act. La agencia reguladora que fija los límites cada cierto tiempo se llamaba originalmente OFHEO, parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, pero tras una reorganización en 2008, es actualmente el Agencia Federal de Financiación de la Vivienda en HUD.

Fascinante y casi conversacional artículo de revista académica sobre la completa dependencia del camino que llevó a esto del que tomo esta cita:

En virtud de sus estatutos, Fannie Mae y Freddie Mac sólo pueden comprar préstamos que cumplan ciertos requisitos, entre ellos los que limitan el importe del préstamo y la relación préstamo-valor. Los préstamos que cumplen los requisitos para ser adquiridos por las GSE son préstamos "conformes", y los que no los cumplen son "no conformes". Los préstamos que no son conformes porque superan los límites de los préstamos conformes establecidos por la OFHEO, se denominan préstamos "jumbo".

Answer 3

El "hack" para esto no es ningún hack real. Por cierto, esto es válido para la mayor parte del país, no para las zonas de alto coste de la vida.

Supongamos que compras una casa en 2005 por 200.000 euros. La pones en una hipoteca a 15 años, y haces tus pagos a tiempo cada vez. Ahora quieres una casa más grande y bonita. Tienes un poco de dinero ahorrado, el saldo de tu hipoteca es ahora de unos 20.000 euros y puedes vender tu casa por 280.000 euros. Tienes tu corazón puesto en una casa de 520 mil.

Obtienes unos 240.000 euros de la venta de tu casa. Tienes unos 10.000 en ahorros que utilizas para esta compra. Negocias la nueva casa por 495.000.

Tu nueva hipoteca es ahora de 245k sobre una casa de 500k. Si los tipos de interés son más bajos ahora, tu pago puede ser menor que el de la casa original. Incluso si es más, es probable que hayas recibido aumentos de sueldo que superen el aumento de la hipoteca.