¿Tiene sentido retirar la mayor parte del valor de la vivienda (80% del valor) cuando se refinancia por otro motivo?

Question

Actualmente estoy refinanciando mi casa del 4,25% al 2,375%. La relación préstamo-valor es de ~67%. (El valor de la casa ha crecido). Mis inversiones me dan un rendimiento medio muy superior al 2,375%. Los tipos son tan bajos ahora... No espero poder refinanciar con un tipo mejor en el futuro.

Estoy pensando en cobrar la hipoteca al mismo tiempo que refinanciar y llevar la relación préstamo-valor al 80%. (POR CIERTO, ¿Suele ser el 80% de LtV lo máximo que puedo conseguir sin comprometer las tasas? ). Tengo previsto invertir la mayor parte de este dinero en efectivo, dejando probablemente algo para la seguridad. La cuota mensual de la hipoteca seguirá siendo inferior a la que pago actualmente.

¿Hay algún problema con esta idea (invertir el dinero de la refinanciación en efectivo) que esté pasando por alto?

Answer 1

En Estados Unidos, una refinanciación en efectivo no es totalmente deducible de impuestos.

Esto es de Publicación del IRS 936 (2020), Deducción de los intereses hipotecarios de la vivienda

Ser totalmente deducible:

Hipotecas que usted (o su cónyuge, si está casado y presenta una declaración conjunta) contrajo después del 15 de diciembre de 2017, para comprar, construir o mejorar sustancialmente su vivienda (denominada deuda de adquisición de vivienda), pero sólo si a lo largo de 2020 estas hipotecas más cualquier deuda con derechos adquiridos suman $750,000 or less ($ 375.000 o menos si está casado y declara por separado).

Como la hipoteca no es para comprar, construir o mejorar sustancialmente la casa, entonces se aplica esta parte:

Refinanciación de la deuda de adquisición de vivienda.

Cualquier deuda garantizada que utilice para refinanciar una deuda de adquisición de vivienda se considera como deuda de adquisición de vivienda. Sin embargo, la nueva deuda se considerará deuda de de adquisición de vivienda sólo hasta el importe del saldo de la antigua principal de la hipoteca anterior justo antes de la refinanciación. Cualquier deuda adicional que no se utilice para comprar, construir o mejorar sustancialmente una vivienda cualificada no es una deuda de adquisición de vivienda.

Así que si usted aumenta la cantidad de la deuda que entonces no será capaz de deducir totalmente el interés en sus impuestos. Ahora, con los cambios fiscales de 2017, pocas personas pueden deducir los intereses, pero podría ser parte de su cálculo.

Estoy pensando en cobrar la hipoteca mientras se refinancia y llevar la relación préstamo-valor al 80%. (Por cierto, ¿es el 80% LtV generalmente el máximo que puedo conseguir sin comprometer los tipos).

Tienes que consultarlo con tus prestamistas. La refinanciación en efectivo es esencialmente una nueva hipoteca. Lo que significa que exigirán un Seguro Hipotecario Privado (PMI) si el LTV es superior al 80%. El pago del PMI podría no ser deducible.

Del mismo pub 936 del IRS:

Límite de la deducción. Si su ingreso bruto ajustado en el formulario 1040 o 1040-SR, línea 11, es superior a $100,000 ($ 50.000 si su casado que declara por separado), el importe de sus primas de seguro hipotecario primas del seguro hipotecario que de otro modo serían deducibles se se reduce y puede eliminarse. Consulte la línea 8d de las Instrucciones para el Anexo A (Formulario 1040) y rellene el Hoja de Cálculo de la Deducción de las Primas de Seguro Hipotecario para calcular la cantidad que puede de-ducir. Si sus ingresos brutos ajustados son superiores a $109,000 ($ 54.500 si está casado y declara por separado), no puede deducir las primas del seguro hipotecario

Estas cifras son para 2020, por lo que podrían ajustarse para 2021.

También mencionan que la deducción es para la deuda de adquisición de la vivienda, pero un cash out es una mezcla de deuda de adquisición y de no adquisición. Así que eso también podría limitar la deducción.

Answer 2

"Mis inversiones me dan un rendimiento medio muy superior al 2,375%".

El problema es una cláusula de exención de responsabilidad que probablemente verá en casi todos los folletos de inversión: "La rentabilidad pasada no es garantía de resultados futuros". Supongamos que saca el dinero de su casa, lo invierte todo en el mercado, y el mes que viene el mercado experimenta un desplome peor que el de 2008. ¿Que, a diferencia de la recuperación relativamente rápida, dura una década o más, como en 1929?

Si eso ocurre, te verás obligado a pagar una hipoteca mucho más alta (porque has pedido más dinero prestado, aunque el préstamo tenga un tipo de interés más bajo). No puedes echar mano de tus acciones para hacer los pagos, porque su valor ha disminuido mucho. Tal vez tu empleador haya quebrado, y estás intentando hacer ese gran pago con un salario mucho más bajo, por lo que también pierdes la casa.

Answer 3

Siempre que puedas reconocer que estás asumiendo el riesgo de que puedas superar un 2,375% (menos los impuestos que pagues por la ganancia de tu refinanciación de la vivienda), estarás haciendo un buen negocio. Y el 2,375% no es una cifra difícil de superar: ¡incluso la inflación está superando esa cifra ahora mismo!

Dicho esto, un mejor movimiento podría ser utilizar este préstamo para la consolidación de la deuda, si usted tiene alguna. Casi cualquier otra deuda que tengas va a ser más alta que el 2,375%, y probablemente también va a ser más alta que cualquier rendimiento que puedas obtener. No has dicho nada sobre la carga de tu deuda, pero es probable que esa sea la mejor jugada si es aplicable.

Y trata de no dudar de ti mismo. Estás en una gran posición al poder hacer esto.

Answer 4

Me preocuparía que, una vez elevado el préstamo al 100% de LtV, se produjera un imprevisto que hiciera caer los precios de la vivienda, provocando que usted quedara "al revés" en su hipoteca. Esto puede no ser difícil financieramente para usted, pero sí limita su libertad para poder vender su casa.

Mucha gente a principios de la década de 2000 pensó que esto nunca les pasaría, hasta que lo hizo. Sin embargo, en ese momento, la gente estaba comprando casas a casi el 100% de LtV, y financiándolas con hipotecas de tasa ajustable. Cuando los precios de la vivienda cayeron, y la gente se quedó atrapada con esos tipos de interés ajustables ARM, comenzaron las ejecuciones hipotecarias, y esas ejecuciones tuvieron el efecto en espiral de bajar los precios de otras casas en la zona (debido a las comparaciones de evaluación), se creó un círculo vicioso.

Lo que quiero decir no es que sea probable que le ocurra a usted un escenario similar, sino que, a la hora de determinar su tolerancia al riesgo, no puede limitarse a mirar los números, sino que tiene que proyectar los futuros acontecimientos económicos, sociales y políticos cuando se trata de decisiones inmobiliarias.

Answer 5

¿Tiene sentido retirar todo el capital de la vivienda cuando se refinancia por otro motivo?

No, pero probablemente tenga sentido llegar al 80% de LTV. No porque no se pueda obtener el mismo tipo de interés si se sube más, sino porque por encima del 80% se entra en el terreno del PMI, lo que hace mucho más difícil ganar la apuesta (que se pueda invertir y superar el 2,375% + cualquier compensación potencial de impuestos.)

Incluso si usted detalla, después de considerar que no puede ser capaz de deducir totalmente la nueva cantidad de préstamo más alta, yo trataría esto como una apuesta que puede invertir y batir 3,5-4% por año en promedio para que valga la pena. Una excepción a esto sería si usted no está actualmente poniendo dinero en un Roth, y si haciendo esto le permitiría (ya sea directamente o backdoored), entonces sólo tendría que batir 2,375%. De cualquier manera, históricamente esto sería una apuesta fantástica en un plazo de 15-30 años de hipoteca.