¿Es cierto que los ingresos por alquiler pueden acabar no tributando en EEUU?

Question

De alguna manera siempre pensé que los ingresos por alquileres son imponibles (tal vez porque escuché que algunos propietarios no declaran esos ingresos y por eso la junta de impuestos o el IRS crearon el "crédito para inquilinos" para que el inquilino reclame el crédito y por lo tanto exponga los ingresos por alquileres).

Pero no es cierto así, digamos, si una casa es de 300.000 dólares, como los suburbios de California, Reno Nevada u Orlando Florida:

1. Si se paga al contado, entonces no podemos sólo amortizarlo para ahorrar impuestos, por lo que si el tiempo de amortización es de 27,5 años(?), entonces si la renta de alquiler es de 1700 dólares al mes, entonces la parte imponible es 1700 × 12 - (300,000 / 27.5) = 1700 × 12 - 10909 = 9491 , por lo que sólo $9500 is taxable? But the property tax is about $ 3000 al año, por lo que sólo 6500 dólares son imponibles?

2. Además, si realmente pagamos entre un 20% y un 50% de cuota inicial, y si los intereses de la hipoteca al año son de 6.500 dólares o más, entonces en este caso, todos los ingresos por alquiler están libres de impuestos?

Pero creo que (2) baja un poco cada año y llega a 0 al final de la hipoteca, y (1) dejaría de hacerlo a los 27,5 años? Y solo tendríamos que venderla y comprar otra casa y volver a depreciar? ¿Es así como funciona?

Answer 1

Si no tuviera ningún gasto relacionado con la propiedad como propietario de un inmueble de alquiler: ni pago de intereses de la hipoteca, ni impuesto sobre bienes inmuebles, ni cuota de condominio o cuota de la Asociación de Propietarios (HOA), ni seguro, ni servicios públicos; entonces sí la totalidad de los ingresos por alquiler menos la depreciación estarían sujetos a impuestos.

Pero la mayoría de las personas que tienen propiedades en alquiler no están en esa situación. Tienen que pagar el impuesto sobre la propiedad, tienen que pagar el seguro, pueden tener que pagar una cuota de condominio/HOA. Algunos cubren los servicios públicos. Todo ello reduce la parte imponible de los ingresos por alquiler.

Mencionas la obtención de una hipoteca. Pero recuerda que mientras los intereses que pagas por la hipoteca estén relacionados con la propiedad en alquiler, a menos que obtengas una hipoteca de sólo intereses, la parte que pagas para pagar el capital no es deducible de impuestos.

Sí señalas que cada año baja el importe de los intereses que pagarías, pero como la cuota mensual de la hipoteca está nivelada significa que cada año se puede deducir menos de esa cuota mensual.

No es raro ver una situación en la que los costes mensuales están en torno al punto de equilibrio, o incluso una ligera pérdida, pero en los formularios de impuestos la situación parece que produce ingresos debido a la imposibilidad de amortizar el pago del principal.

La depreciación es un poco más compleja. Son 27,5 años para la casa de alquiler, pero no se deprecia el terreno. Así que en tu ejemplo, si la hipoteca cubre el valor de 300.000 menos el 20% de la cuota inicial, el valor que se deprecia durante esos 27,5 años será inferior al valor de 300.000.

Cuando vendas la propiedad, porque como has dicho la hipoteca está pagada, y la propiedad está totalmente depreciada, entonces la venta desencadenará impuestos sobre las ganancias de capital y una recaptura de la depreciación. Por lo tanto, a menos que la propiedad no tenga ningún valor, pagará impuestos cuando la venda.

Conseguir una hipoteca para ahorrar en impuestos nunca es rentable. Conseguir una hipoteca para poder comprar una propiedad que generará ingresos puede tener sentido. Mantener una hipoteca sobre una propiedad que no podrías vender, y no tienes el dinero de sobra para pagar, probablemente tenga sentido.

Vender una propiedad sólo para poder amortizar la nueva y ahorrar en impuestos requiere un análisis más profundo.

Answer 2

Has dado en el clavo conceptualmente, pero estás insinuando algo que creo que debería señalarse explícitamente:

2. Además, si realmente pagamos entre un 20% y un 50% de cuota inicial, y si los intereses de la hipoteca al año son de 6.500 dólares o más, entonces en este caso, todos los ingresos por alquiler están libres de impuestos?

No exactamente. Acabas de argumentar que no hay "beneficio" de alquiler. El dinero del alquiler que recibes se compensa completamente con al menos esa cantidad de gastos, por lo que tus "ingresos" imponibles por la propiedad son 0 o tienes pérdidas. En este último caso, no pagas impuestos, sino que obtienes un crédito fiscal que puede reducir tus otros ingresos personales, o bien ser trasladado a años futuros cuando obtengas beneficios.

En otras palabras, los ingresos por alquiler no están libres de impuestos. No estás pagando impuestos porque estás teniendo una pérdida.

Answer 3

La amortización es más bien un aplazamiento fiscal. Cuando usted va a vender la propiedad, la base se reduce por la depreciación que ha reclamado durante el período de alquiler y el IRS "recaptura" la depreciación con un tipo impositivo del 25% del artículo 1250 . Se exceptúa de la exención personal sobre las plusvalías de la vivienda principal (la situación en la que las plusvalías de 250.000 euros para una persona o 500.000 euros para un matrimonio están exentas de impuestos sobre una vivienda en la que se ha vivido durante 2 de los 5 años).

Answer 4

El cálculo del punto 1 indica una confusión en un punto importante. Ingresos nunca es amortizable; el propiedad se amortiza y esa cantidad es deducido de los ingresos cada año (junto con gastos como los intereses de la hipoteca). Cuando la propiedad se vende, la depreciación se recupera como aplazado ingresos y tributar en ese momento.

Como se ha mencionado en otra respuesta, la depreciación sólo se aplica a las estructuras, no a los terrenos. Así que para recorrer sus números de ejemplo para ver lo que sucede en un año determinado:

• Precio de compra $300k with 20% down => $ Hipoteca de 240.000 dólares al 3,5% => ~8.400 dólares de intereses al año (al principio)
• Valor de la estructura 75%, terreno 25% => Valor de la estructura $225k
• $225k structure depreciated over 27.5 yrs => ~$ 8.180 de amortización anual
• Impuesto sobre la propiedad $3000 / año
• Ingresos $1700 /mo = $ 20.400 / año

Los ingresos netos son los ingresos menos los gastos:

20.400 de alquiler - 8400 de intereses - 3000 de impuestos - 8180 de amortización = 820 de ingresos netos

Y en realidad habría más gastos en forma de kilometraje del coche, costes de cierre del préstamo, reparaciones, etc. Así que sí, es totalmente plausible que este escenario no tenga ingresos netos anuales sobre el papel, o incluso una pérdida, mientras que en realidad se embolsa ~ $ 9k (probablemente como la equidad como este ejemplo ignora los pagos del principal), para los próximos 27 años.

Pero, digamos que esta casa se vende dentro de 5 años, sin apreciación de valor para mantenerla simple.

• Precio de venta $300k
• Depreciación de 5 años * 8180 /año) = 41.900 dólares
• Coste base 300.000 - 41.900 = 259.100 dólares

El resultado es una ganancia de capital de 300.000 - 259.100 = 41.900 $ de ganancia neta (sin tener en cuenta el capital/capital de los pagos iniciales/mensuales, ya que eso es sólo la recuperación de la base). Esta cantidad está sujeta a la tasa normal para ese tramo (10-12% suponiendo que no hay otros ingresos), con un tope del 25% para los tramos más altos.

En años posteriores, la base habrá disminuido tanto que la ganancia neta empezaría a acercarse al valor total de la propiedad, y la carga fiscal aumentaría proporcionalmente.

Ahora bien, si se produjeran ganancias de capital por revalorización, una parte o la totalidad de que estaría libre de impuestos. Para 2020, el límite del 0% de las ganancias de capital es $80,000 - that is, the first $ Los 80.000 euros no están sujetos a ningún impuesto sobre las plusvalías. Así que si la propiedad se vende por $380k, the extra $ Los 80.000 euros podrían estar exentos de impuestos (sujetos a los límites de ingresos totales).