Pregunta sobre la amortización de las mejoras de capital realizadas antes de la venta de la vivienda de alquiler

Question

Imagina este escenario:

• Año 2018 - Compra de dúplex por 1M de dólares. Comienza a deducir la depreciación del valor de la casa (no del terreno).
• Año 2019 - Reparaciones varias 25.000 dólares
• Año 2019 - Mejora de capital 25.000 dólares (nuevo horno)
• Año 2021 - Mejora de capital $25,000 preparación para la venta (reemplazar el calentador de agua)
• Año 2021 - Coste de puesta en escena para la venta 10.000 dólares
• Año 2021 - Vender la propiedad por 1,1 millones de dólares

Las mejoras de capital no se amortizarán totalmente. ¿Cómo influyen estas mejoras de capital parcialmente amortizadas en la base de coste para la venta... y en la recuperación de la amortización?

Answer 1

Su base ajustada es la base original + los gastos de venta (incluye la puesta en escena pero también otros costes) la depreciación permitida o autorizada + las mejoras de capital. Puede ver esto en Formulario 4797 La parte III; la propiedad de alquiler es probablemente la sección 1250. En su ejemplo, sería 1,06 millones de dólares menos la depreciación (es de esperar que usted tomó la depreciación en el horno y el calentador de agua después de que fueron puestos en servicio también).

Por lo tanto, en el caso de una mejora de capital que haya sido totalmente amortizada, la recuperación de la amortización y el coste de la mejora se anularán, y no habrá ningún efecto neto en la base ajustada. Para una mejora de capital que se puso en servicio inmediatamente antes de la venta, no hay depreciación, y la cantidad total se añade a su base. Para usted es un punto intermedio; la cantidad neta que no se amortizó se añade a su base.

Pagará la recaptura de la depreciación permitida o autorizada; se grava como la renta ordinaria hasta un tipo máximo del 25%. El resto debería ser ganancia de capital a largo plazo. El único otro coste que has mencionado es el de las reparaciones, que presumiblemente ya habrás deducido en el Anexo E, y si no has podido aplicar la deducción completa, deberías poder hacerlo este año.

Answer 2

Los gastos de depreciación que usted reclamó reducen la base de coste de la casa, lo que aumenta la cantidad de ganancia de capital que se grava (sujeto a cualquier exención, etc.)

Por lo tanto, su base de coste será el precio inicial de la casa (más algunos costes de cierre potencialmente), más cualquier mejora de capital, menos cualquier depreciación reclamada. No importa si la casa o las mejoras están total o parcialmente amortizadas: se incluyen en la plusvalía de la venta.

En esencia, la depreciación sólo aplaza el impuesto al momento de la venta (a menos que la casa sea heredada, que es un conjunto diferente de reglas).

(Esto no es un consejo fiscal profesional; por favor, acuda a un contador público si no se siente cómodo utilizando este consejo general por su cuenta)