¿Tengo posibilidades de obtener un préstamo hipotecario?

Question

Me gustaría mudarme a una nueva casa y me gustaría financiarla mediante un préstamo. Mi casa actual vale ~ $285,000 according to internet and my current home loan balance is ~$ 100K.

Mi situación financiera es la siguiente: Tengo 55 años; estoy jubilado; patrimonio neto ~= $2MM (including ~$ 200K en ahorros, ~1.75MM en inversiones, y otros activos como la casa y el coche); ingresos anuales por inversiones ~= $25K al año; ningún pasivo significativo o inusual; y una puntuación de crédito superior a 800.

¿Es razonable esperar que pueda obtener un préstamo con las condiciones más favorables (por ejemplo, sin puntos, con los mejores tipos de interés disponibles, etc.) con la mayoría de los prestamistas? Lo que más me preocupa es que me den por no tener un ingreso real relacionado con el trabajo a mi edad, y prefiero no solicitarlo si es poco probable que me lo aprueben, ya que tiende a disminuir la puntuación de crédito de uno.

Answer 1

En cuanto al tema de la caída de la puntuación crediticia, como se ha señalado en otra respuesta, el modelo de puntuación FICO considera que varias extracciones de puntuación dentro de un breve período de tiempo para un fin determinado son una única extracción. Esperan que usted esté buscando un préstamo para una compra importante, como un coche o una casa. Dicho esto, es probable que la extracción de crédito provoque un descenso de entre 5 y 10 puntos en su puntuación, durante uno o dos años. Esta caída es insignificante en una puntuación de crédito en el rango de 800+, y cualquier puntuación de crédito es insignificante si usted no necesita solicitar un nuevo crédito.

Como nota al margen, el modelo FICO no es un único modelo, sino varios que están optimizados para determinados tipos de prestamistas. Por ejemplo, puedes tener una puntuación diferente para una hipoteca de vivienda, un préstamo de coche y una tarjeta de crédito.

En cuanto a la aprobación de un préstamo, las directrices de suscripción varían según las instituciones, pero en general los factores determinantes son la "solvencia" y la "capacidad de reembolso". Tu puntuación FICO superior a 800 implica una buena solvencia. Tu capacidad de pago viene determinada principalmente por tus ingresos y por tu ratio deuda-ingresos. Como dice que tiene una hipoteca pendiente de $100k and only note yearly income of $ 25.000, lo más probable es que su relación deuda-ingresos no sea buena. Suponiendo que el pago de su hipoteca actual se basa en un préstamo a 30 años por $200k, you are looking at a ~$ El pago de 1.000 euros al mes, sin incluir los intereses, los impuestos y el seguro, es decir, aproximadamente el 50% de tu sueldo mensual antes de tener en cuenta los gastos habituales u otras deudas. Un ratio deuda-ingresos del 36% o 43% suele ser el límite máximo para las hipotecas (dependiendo de las cifras antes o después de impuestos). Todavía no tienes derecho a la Seguridad Social ni a la mayoría de las pensiones, y no puedes tocar los activos de los 401k o IRA sin elevadas penalizaciones fiscales (o circunstancias especiales), así que si, como sospecho, una gran parte de tus activos está inmovilizada en esos fondos, te sirven de poco en este caso.

Tienes la envidiable posición de tener un gran fondo de activos. Esto cambia tu situación, pero esos activos no están gravados de ninguna manera. Podría, si así lo decidiera, regalarlos, venderlos, perderlos jugando o (en el caso de las inversiones) perderlos simplemente en una caída del mercado. A no ser que pignores algunos de esos activos como garantía de la deuda hipotecaria (poniendo así un gravamen sobre la propiedad) o que tengas ingresos adicionales más allá de lo que has especificado de las inversiones, tus posibilidades de aprobación son menores de lo que te gustaría, dependiendo del tamaño de la hipoteca que quieras pedir y de si realmente vendes tu casa actual (eliminando esa deuda) antes de comprar la nueva (los cierres de las hipotecas pueden estructurarse para tener en cuenta esto, es muy común).

Probablemente pueda encontrar un prestamista que esté dispuesto a trabajar con usted: su acumulación de activos es suficiente para demostrar su estabilidad financiera. Como se ha sugerido anteriormente, esto puede implicar un pago inicial más alto, garantizar parcialmente el préstamo con otra propiedad o algún otro acuerdo financiero.

Puede que le resulte mejor pagar su nueva casa directamente y considerar un HELOC si lo necesita. Esto tendría el efecto alternativo de reducir sus ingresos anuales por inversiones, lo que puede no ser algo con lo que pueda vivir. A la inversa, eso puede compensarse con la eliminación de su actual deuda hipotecaria.

Answer 2

La conclusión es que su información está fechada sobre las múltiples consultas hipotecarias que causan una caída en la puntuación de crédito. Véase las primeras preguntas y respuestas en el sitio de FICO.

Así que podría solicitar hipotecas impunemente y no recibir una "muesca" en su puntuación.

Probablemente sea mejor que lo solicite a un prestamista con el que ya tenga relación. Quizá la entidad que tiene su hipoteca ahora o el banco/correduría que tiene su hipoteca ahora. Cuando se trata de su nivel de activos declarados, los banqueros están encantados de pasar algún tiempo con usted.

Tenga en cuenta que la mayoría de las ventajas de tener una hipoteca han desaparecido. Probablemente le convendría comprar la casa al contado. ¿Cuál es su tasa media de rentabilidad? El arbitraje entre la tasa media de rentabilidad del 7% y los tipos hipotecarios vigentes sigue disminuyendo. En el momento de escribir este artículo, un préstamo fijo a 30 años está al 4,8, y uno a 15 años al 4,4. ¿Realmente vale la pena?

Has dicho que tus ingresos por inversiones son de 25k, en una cartera de 1,75m, eso sólo supone un 1,4% de rentabilidad. ¡En ese caso es mucho mejor no tener una hipoteca sólo con las matemáticas!

Además, la nueva política fiscal prácticamente elimina la deducción de los tipos de interés. ¿Por qué jugar a ese juego?

En tu lugar, yo compraría la casa al contado.