Cuando usted alquila su condominio, cuenta todos los alquileres recibidos y luego deduce de esa cantidad todos los gastos para obtener su ganancia/pérdida. La parte del pago de la hipoteca que se destina al capital no es un gasto que compense los ingresos por alquiler, así que el hecho de que se alquile por menos de lo que se paga por la hipoteca no significa necesariamente que haya pérdidas por alquiler (aunque es probable).
Estos son algunos de los gastos de alquiler más comunes:
- intereses de la hipoteca
- seguro
- Cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA)
- impuesto sobre bienes inmuebles
- mantenimiento/reparaciones
- depreciación
Después de que se asiente el polvo de la renta frente a los gastos, tendrás tu beneficio o pérdida por el alquiler. Las pérdidas pueden o no ayudar a su situación fiscal, depende de sus ingresos y si usted es o no un profesional de bienes raíces, si su AGI modificado es más de $ 150k y usted no es un profesional de bienes raíces, sus pérdidas de alquiler no puede compensar los ingresos ordinarios, por lo que no hay beneficio. Sin embargo, todavía puede ser mejor que vender con pérdidas en la actualidad, ya que está construyendo la equidad con cada pago.
En cuanto a una LLC, no hay una fuerte necesidad de formar una LLC para los alquileres, pero muchos optan por hacer eso, en lugar de vender su propiedad a la LLC es más probable que desee transferirlo como una contribución de capital. Si se trata de una LLC de un solo miembro (y usted no elige a tributar como una corporación), entonces a efectos fiscales no es diferente que si usted no tiene una LLC.
Cuando vendas el condominio, si es dentro de los 3 años siguientes a la mudanza, todavía podrías optar a la exención de las ganancias de capital de la venta de tu residencia principal, pero si actualmente está bajo el agua eso podría no ser una preocupación.
Le sugiero que investigue mucho antes de lanzarse, hay muchos sitios/foros dedicados a los propietarios y puede valer la pena consultar con un profesional de los impuestos para que le asesore según su situación financiera específica.
Otra cosa importante que hay que tener en cuenta en su decisión y en la que muchos se confunden: Si bien es necesario depreciar una propiedad de alquiler y ese gasto de depreciación ayuda a compensar los ingresos cada año, vuelve a aparecer cuando se vende la propiedad (recaptura de la depreciación) a menos que se venda con pérdidas o se venda y se compre otra propiedad de alquiler (pero eso sólo da una patada a la lata de los impuestos por el camino).
Por último, la compra de otra propiedad sin vender su actual significa que usted necesita tener suficientes ingresos para tener una deuda aceptable a la relación de ingresos con ambas hipotecas factorizado, los prestamistas normalmente no le dará crédito para los ingresos de alquiler potencial, mi prestamista cuenta ~ 70% de mis ingresos de alquiler y sólo comenzó a hacerlo después de que había demostrado los ingresos de alquiler en 2 declaraciones de impuestos.
