¿Comparación de concesiones en efectivo frente a un menor precio de compra de la vivienda?

Question

Mi agente me ha informado de que es habitual obtener una concesión del 3% en efectivo por parte del vendedor al comprar una vivienda para cubrir los gastos de cierre. Quiero saber qué efectos negativos puede tener el hecho de recibir dinero en efectivo. en lugar de reducir el precio de compra en la misma cantidad ? Eso significaría un precio de 100k y obtener un reembolso de 3k frente a un precio de compra directo de 97k.

Supongamos que el pago inicial es del 20% del precio de compra en ambos casos.

La única diferencia que conozco es el ligero aumento de los costes de cierre (ya que el préstamo es mayor) y la mayor cuota mensual asociada. ¿Hay otras desventajas? Por ejemplo:

• ¿Existen restricciones sobre en qué debe gastarse el importe de la concesión?
• ¿Existe la obligación de devolver al vendedor la concesión no gastada?
• ¿Es la concesión una ganancia imponible para Hacienda?

Si uno no necesita la concesión para comprar una vivienda, ¿es mejor comprar simplemente por el precio equivalente sin la concesión?

Answer 1

Encontré esto artículo para aclarar algunas cuestiones. Una de las cuestiones planteadas es que la concesión puede considerarse como la obtención de una exención fiscal por los gastos de cierre, que normalmente no se permiten. No estoy seguro de seguir esta lógica, ya que sólo se pueden deducir los intereses, no el capital.

Le pregunté a un prestamista, y él verificó que sólo se puede gastar el dinero de la concesión en los costos de cierre. Creo que si sus costos de cierre son menos del 1% del préstamo, su probablemente no vale la pena ir para una concesión sobre la reducción del precio.

Con los tipos de interés tan bajos, tampoco es rentable comprar puntos de descuento en el préstamo. Esto debería limitar la mayor parte de sus costes de cierre.

Answer 2

Es probable que un precio más bajo sea algo más atractivo para los vendedores que pagar una cantidad equivalente en gastos de cierre. El vendedor va a pagar la comisión del agente inmobiliario sobre el precio de "venta" más alto y obtendrá algo menos de dinero. Según mi experiencia, es habitual pedir los gastos de cierre.

La respuesta genérica a tus preguntas sobre cómo se gasta depende del banco y del tipo de préstamo. En general, no podrás llevarte el dinero en efectivo si los costes de cierre son inferiores a la concesión, pero pueden aplicarse a la financiación de la plica y a las tasas de transferencia de puntos, etc. Existe la posibilidad de perder la concesión si no hay suficientes costes de cierre.

Estoy bastante seguro de que no hay diferencias fiscales entre ambos en Estados Unidos.

Answer 3

El único inconveniente es para los agentes, no para ti.

Los agentes, especialmente los vendedores, prefieren la concesión a la reducción del precio por sus propios intereses. Obtienen una comisión por un precio de compra más alto. Además, el precio de venta registrado de la casa es un poco más alto, lo que aumenta los datos comparativos para las próximas ventas.

Cuando nos mudamos, el agente me condicionó a que me preparara para ofrecer una concesión en caso de que decidiéramos vender nuestra anterior vivienda. Decidimos alquilar esa propiedad y que otra persona la gestionara.

Pero con respecto a tus preguntas, las concesiones se aplican contra tus gastos de cierre. Cuando compramos nuestra última casa especificaron topes para los gastos de cierre, por lo que normalmente se retiene (o no) dinero por contrato.

Las concesiones no son una ganancia imponible. Su base en la propiedad será más alta que si obtiene una reducción del precio, pero la base más baja (con suerte) significa una mayor ganancia de capital cuando usted vende.

Answer 4

No se me ocurren más aspectos negativos aparte de los que has mencionado, pero los positivos podrían incluir una mayor base de costes para cuando vendas el lugar (esto sólo se aplica en Australia si se trata de una propiedad de inversión) teniendo así que pagar menos impuestos sobre las ganancias de capital, y pudiendo pedir prestados fondos adicionales que pueden ayudar a tu flujo de caja (especialmente si mantienes los fondos adicionales en una cuenta de compensación del 100% para que tus intereses a pagar no se incrementen hasta que realmente necesites los fondos adicionales).

Answer 5

Hay altibajos al hacer esto.

No es una ganancia imponible, porque es dinero prestado que se devolverá. La existencia de restricciones o no depende de su contrato con el vendedor y su banco. Si las concesiones son para reparaciones relacionadas con la salud y la seguridad, el banco puede exigirte que termines las obras antes del cierre o en un plazo determinado.

En general:

Ventajas

• Puedes "cobrar" el dinero que has tomado prestado en la hipoteca.
• Usted consigue hacer reparaciones o modificaciones en la propiedad con el dinero de los vendedores, mientras controla el trabajo.
• Si necesita reunir fondos adicionales para cubrir el pago inicial, no afectará a la suscripción de la hipoteca si toma fondos prestados de un banco, una tarjeta de crédito, etc.

Desventajas

• En estados como Nueva York, con un impuesto hipotecario, pagará más.
• La comisión del agente inmobiliario se basa en el precio de venta bruto, por lo que usted paga más.
• Muchas jurisdicciones utilizarán el precio de venta más alto como base para su evaluación fiscal. Si es un 3%, no es un gran problema... pero en nuestra última casa recibimos una concesión del 15%, lo que me obligó a impugnar mi valoración fiscal.