¿Cuándo debo abandonar mi hipoteca?

Question

Compré mi casa en California en 2006, en pleno auge. Ahora debo 100.000 dólares más de lo que vale la casa.

California es un estado "sin recurso"; si dejo de pagar, el banco puede quedarse con la casa y arruinar mi crédito, pero eso es todo.

Así que estoy considerando abandonar mi hipoteca, para ahorrar 100 mil dólares (más los intereses).

(El banco no aprobará una venta al descubierto porque no estoy en apuros económicos; puedo pagar la hipoteca, simplemente me parece una tontería pagar tanto para proteger mi crédito).

Es $100K (plus interest) worth 7 years of bad credit? $ ¿200 MIL? ¿1 MILLÓN DE DÓLARES? ¿Cuánto dinero vale un buen crédito?

Answer 1

Estoy en una situación similar, pero vivo en un estado que no permite a los hipotecados "salirse" sin recurso.

Consideraría una venta corta o el abandono de la propiedad si:

• Me enfrentaba a una quiebra inminente, y abandonar la propiedad me permitiría trasladarme para conseguir un trabajo o algo similar.
• Tomé una muy mala decisión, y compré una casa utilizando una hipoteca que rápidamente se volverá inasequible en algún momento futuro conocido. (es decir, pago global, préstamo de amortización negativa en el que hay que pagar el pato, etc.)
• Algún acontecimiento externo redujo permanentemente el valor de mi vivienda y afectó materialmente a mi capacidad de vivir en ella de alguna manera. Algo como la construcción de una fábrica, una mina, una granja de cerdos o un vecino nocivo similar.
• Ha ocurrido algo que ha puesto en peligro la salud y la seguridad de mi familia. Por ejemplo, un accidente industrial que envenenara las aguas subterráneas y no hubiera agua de la ciudad. O una rápida desintegración de la ciudad al estilo de Detroit en los años 70.

A fin de cuentas, los bienes inmuebles son una inversión, y no se obtienen ganancias o pérdidas hasta que se cierra la posición. Los "ra, ra" que pensaban que el sector inmobiliario iba a estar en auge para siempre en 2006 estaban tan equivocados como los "osos de las malas noticias" que piensan que el sector inmobiliario tampoco se recuperará nunca.

Las inversiones suben y bajan. Muchas personas que compraron casas en el boom de los 80 (recordemos la crisis de S&L) estuvieron bajo el agua durante años hasta que los precios empezaron a subir a mediados de los 90. No has perdido dinero hasta que te das cuenta de esa pérdida.

Answer 2

¿Cuánto cuesta el alquiler en su zona? Debe comparar el pago de un alquiler con el pago de su hipoteca ahora, teniendo en cuenta el coste de oportunidad de la diferencia. Digamos que una unidad de alquiler en su zona que tenga la misma seguridad y comodidad que su casa cuesta $1600 per month to rent, and your mortgage is $ 2400. Al quedarse en la casa, está perdiendo esos 800 dólares mensuales, así como los intereses ganados por la acumulación de ese dinero (sin embargo, ahora mismo, los tipos de interés son insignificantes).

También hay que tener en cuenta el coste total de la propiedad, es decir, los servicios públicos adicionales de una u otra (a veces las casas son más baratas, a veces no), el seguro de la propiedad y los impuestos de la casa (si no están ya en depósito a través de su hipoteca) y las cosas genéricas de reparación de la casa.

Si los ahorros para un alquiler valen más de un par de cientos al mes, entonces te sugiero que consideres el rescate. Empieza a multiplicar 500-1000 dólares al mes durante un año o dos y decide si eso dinero extra es mejor para ti que un crédito de mierda.

Además, esto no es lo más ético, pero sé de una pareja que dejó de pagar su hipoteca durante varios meses, sabiendo que iban a devolver la casa al final. Llevaron lo que hubieran gastado en pagos de hipoteca durante ese tiempo a una cuenta de ahorros, y tendrán efectivo más que suficiente para salir a flote durante los pocos años que su crédito se vea mermado por el impago.

También hay que tener en cuenta que estamos en una época de cifras ridículas de morosos. Por ello, una mala puntuación de crédito podría empezar a ser más común entre las personas con ingresos decentes, hasta el punto de que una puntuación "pobre" dentro de 5 años valga lo mismo que una puntuación "media" hoy en día. Yo no contaría con eso, pero podría suavizar el golpe de tu mal crédito si no pagas.

Answer 3

El valor de la deuda es que le permite beneficiarse del rendimiento de los fondos propios más allá de la cantidad de capital neto real que posee. Por supuesto, esto sólo funciona si el coste del préstamo es inferior a la rentabilidad del capital. La sincronización con el mercado es muy importante, pero no se tiene en cuenta en este punto de vista. Para mi respuesta, me gustaría dejar de lado las consideraciones de sincronización con el mercado. Una justificación plausible es que puedes dejar de pagar tu casa actual y comprar inmediatamente otra de igual valor. Si compras una casa nueva de menor valor (por falta de fondos) y luego los precios se revalorizan, habrás perdido algún coste de oportunidad, pero probablemente no de 100.000 dólares.

Siguiendo con el tema, aquí hay algunas suposiciones útiles que voy a hacer.

• Actualmente tiene un patrimonio neto de P
• Pedir un préstamo con un buen crédito (que es el que tienes ahora) te cuesta un rendimiento del R1 %, con un límite de A1
• Simplemente no pidas un préstamo si tienes mal crédito
• El valor temporal del dinero para ti, o el rendimiento medio de tu inversión es del R2 %.
• Ganas S dólares al año en tu trabajo más que lo que se gasta
• Te jubilarás dentro de X años.

Ignoraré el rendimiento de su cartera después de la jubilación y sólo trataré de optimizar F, que será su patrimonio neto al jubilarse. En cualquier caso, tu patrimonio neto actual está ganando la tasa R2. Podemos convertir esto tanto para su patrimonio neto actual como para sus ahorros futuros utilizando fórmulas de conversión .

Valor presente a futuro

F = P (1+R2)^x

Valor anual a futuro

F = S ( (1+R2)^x - 1 ) / R2

Sumando todo esto es suficiente para obtener F en el caso de que no tengas capacidad de endeudamiento. El caso en el que no se incumple y se mantiene la puntuación crediticia es diferente debido a una penalización inicial de 100.000 dólares y al valor amortizado de la capacidad de endeudamiento. En un sentido completamente teórico, obtienes un rendimiento efectivo (R2-R1) de todo el dinero prestado. El valor futuro será el siguiente:

F = A1 (1+R2-R1)^x

Sin embargo, falta un paso, que es convertir este valor (el valor de tener una buena puntuación de crédito) en valor presente para compararlo con el valor de su impago.

P de la capacidad de endeudamiento = F / (1+R2)^x = A1 { (1+R2-R1)/(1+R2) }^x

Ahora, pongamos algunos valores específicos. Digamos que puedes pedir prestados 300.000 dólares con tu buen historial crediticio y que esto se aplica durante los próximos 25 años, tras los cuales te jubilas. El tipo de interés del préstamo es del 7% y el valor temporal del dinero para ti es del 10%. Entonces calcularía:

P de la capacidad de endeudamiento = $58 k < $ 100 k

Esto indica que sería más económico no pagar. Por supuesto, algunas personas podrían señalar que se eliminará de su historial después de 7 años. Si se introducen 7 años en lugar de 25 en la ecuación, casi ninguna hipótesis sobre los tipos de interés hará que sea preferible la opción de conservar la vivienda.

Así que, en pocas palabras, el valor de su crédito es probablemente inferior a 100.000 dólares en un sentido puramente matemático. Pero también hay otros factores. Si no tienes esa capacidad de préstamo, tal vez no puedas pedir dinero prestado para iniciar el negocio de tus sueños. Si eres un empresario estrella del rock, entonces el valor del dinero en el tiempo para ti podría ser de 1.000% de rendimiento, seguro, entonces tal vez podrías hacer que los números anteriores funcionaran (para favorecer el mantenimiento de la casa). También he descuidado la ética. Como señalan otras personas, sería como robar al banco.

Answer 4

Curiosamente, el "impago estratégico" parece ser más común de lo que uno podría pensar en California y, de hecho, hay mucha información disponible al respecto, para incluir un calculadora que desglosa los números para usted (aunque esté afiliado a un despacho de abogados).

Hablando desde un punto de vista puramente financiero, marcharse sólo tiene sentido si te pone en una posición financiera mejor que la que tenías antes mientras tenías la hipoteca. Si miras las desventajas de marcharte:

• Calificación crediticia
• Exposición a las fluctuaciones de los alquileres
• Se expone a un alquiler más alto o a la dificultad de encontrar una vivienda a corto plazo después de marcharse
• Posibilidad de problemas de empleo en el futuro debido a la marca negra en el historial de crédito
• Dejando el valor actual de la casa sobre la mesa

Los problemas con la calificación crediticia son conocidos, pero hay que tener en cuenta las líneas de crédito abiertas que tiene actualmente, así como la necesidad de abrir una línea de crédito en el futuro. Si actualmente tiene tarjetas de crédito, ¿subirán los tipos después del golpe?

En cuanto a la vivienda, el pago de la hipoteca es una cantidad conocida que no cambiará mientras dure la hipoteca, a menos que haga algo para cambiarla. Sin embargo, es bastante raro que los alquileres no cambien entre años y si quieres un apartamento o una casa similar a la que tienes actualmente, podrías encontrarte con que el alquiler fluctuará bastante entre años y a la larga el alquiler podría ser más alto que tu pago actual de la hipoteca. Asimismo, a corto plazo, si el propietario comprueba el crédito, podría ajustar el alquiler (o negarle el apartamento) en función de la mancha negra en su historial por las razones que otros han mencionado.

Otro punto a tener en cuenta es si necesitas conseguir un trabajo en el futuro. Dependiendo de lo que haga para ganarse la vida, esto podría no ser un problema; sin embargo, si está en una posición de confianza, abandonar el pago de una hipoteca se reflejará negativamente en su carácter a menos que tenga una muy buena razón para ello. Esto puede llevar a la pérdida de oportunidades de empleo.

Además, si abandonas la hipoteca, estás abandonando el valor actual de la vivienda y cualquier valor futuro que pueda tener. Si le gusta el lugar en el que vive y no planea mudarse a otra parte del país, está apostando a que el mercado no se recuperará o que alcanzará la paridad con lo que debe para cuando necesite vender la casa. Si planea quedarse donde está y la casa está en buen estado, entonces a largo plazo podría estar renunciando a bastante dinero al marcharse.

Sin embargo, son muchos los factores que hay que tener en cuenta, por lo que es muy difícil decir de un modo u otro si un impago estratégico es una buena idea. A largo plazo, es posible que salgas ganando, pero es difícil saber cuándo será esa fecha. Del mismo modo, a largo plazo podría afectarle negativamente y arrepentirse de la decisión.

Si las cuotas son demasiado elevadas, quizá puedas refinanciar o negociar con el banco una cuota más baja. Si consigues un mejor tipo de interés pero mantienes las mismas cuotas mensuales, podrías llegar a la paridad con la hipoteca mucho más rápido, lo que también te beneficiaría.

Answer 5

Es una decisión que sólo tú puedes tomar.

¿Qué posibilidades hay de que quieras pedir otro préstamo (cualquier préstamo: coche, tarjeta de crédito, plan de pago a plazos para la nevera nueva, o cualquier otra cosa)?

¿Qué posibilidades hay de que con el mal crédito te resulte difícil alquilar un lugar (y en Cali es difícil alquilar un lugar en este momento, créeme, yo compré un lugar sólo para ahorrar en el alquiler)?

¿Cuáles son las posibilidades de que los precios reboten y su pérdida "sobre el papel" se recupere en el momento en que usted realmente necesidad/deseo para vender la casa?

Tienes que comprobar todo esto y tomar una decisión sabia teniendo en cuenta todos los pros y los contras en tu caso personal.